爸爸想把名下房子賣給兒子，雙方簽訂買賣契約，兒子也準備向銀行申請貸款支付房款，看似正常的房屋交易，為什麼仍可能被國稅局認定為贈與？關鍵不只在於有沒有付錢，還包括貸款由誰提供擔保，以及兒子是否具備還款能力。財政部高雄國稅局曾以一筆1000萬元的父子土地交易為例，說明即使兒子已支付頭期款，也計畫透過銀行貸款支付尾款，仍可能因父親提供擔保、兒子缺乏還款能力，而面臨贈與稅問題。
兒子付200萬元頭期款、向銀行貸800萬元，為何仍可能算贈與？
根據財政部高雄國稅局2024年10月24日發布的新聞稿，國稅局曾以父子間的土地買賣為例，說明即使雙方主張交易屬實，仍須檢視買方的購屋資金來源與貸款擔保安排。
錢從哪裡來？
高雄國稅局指出，由於這筆交易不符合《遺產及贈與稅法》第5條第6款的例外規定，因此應以贈與論課徵贈與稅。雖然國稅局以土地買賣為例，但這項規定同樣適用於父母與子女之間的房屋交易。
爸爸賣房子給兒子，為什麼有付錢還可能算贈與？
依《遺產及贈與稅法》第5條第6款，二親等以內親屬間的財產買賣有特別規定，不能只憑雙方簽約、匯款紀錄，就認定交易不涉及贈與。
有付款就沒事嗎？
也不是由賣方提供擔保借得？
爸爸只是幫忙當擔保人，為何可能讓整筆買賣出問題？
如果兒子憑自己的財力向銀行取得購屋貸款，與由賣方爸爸提供擔保取得貸款，在贈與稅認定上可能有不同結果。後者可能不符合《遺產及贈與稅法》第5條第6款的例外條件，而買方的所得、其他財產及還款能力，也會成為國稅局審查交易的重要依據。
兒子拿爸爸以前送的200萬元買房，也會被算贈與嗎？
事實上，子女使用父母過去合法贈與的存款購買房屋，並不當然被認定為另一筆贈與。財政部稅務入口網指出，不少父母會在子女未成年時，利用每年贈與稅免稅額，逐年將現金或存款移轉到子女名下，作為未來購屋的財力來源。只要過去的贈與確實成立，資金已屬子女所有，並能提出相關證明，就可以作為購屋資金來源的佐證。
親子買賣房屋如何證明不是贈與？國稅局查核2大重點
財政部高雄國稅局指出，審查二親等以內親屬買賣財產時，會從「自有資金」及「貸款」兩個方向，確認買方是否具備購買能力。如果房款來自兒子自己的存款或所得，可以提出薪資所得、歷年儲蓄、財產出售、保險解約、歷年受贈現金等資料，證明購屋資金確實屬於買方。
如果購屋資金來自銀行貸款，則應備妥借款契約、擔保文件、撥款紀錄及還款資料，供國稅局查核。此外，父母與子女買賣房屋，也應保留正式買賣契約、付款明細及銀行匯款紀錄，確保資金來源與交付過程可以查證。即使資金來源沒有問題，如果房屋以顯著不相當的價格出售，仍可能涉及《遺產及贈與稅法》第5條第2款規定的差額贈與。
房子被認定是贈與，2026年免稅額244萬元怎麼算？
如果親子間房屋移轉被認定為贈與，是否需要繳納贈與稅，還要看依法計算的贈與財產價值，以及贈與人當年度其他贈與金額。根據財政部北區國稅局2026年1月26日發布的說明，2026年每位贈與人的全年贈與稅免稅額為244萬元。這筆免稅額是以贈與人全年贈與總額合併計算，並非每送給一名子女，就能重新使用244萬元額度。
另外，不動產的贈與稅計算，也不直接等於市場成交價格。依《遺產及贈與稅法》第10條，土地原則上以公告土地現值或評定標準價格，房屋以評定標準價格，作為贈與財產價值的計算基礎。實際應納稅額則須依贈與總額、免稅額、可適用扣除額及稅率等規定計算。財政部臺北國稅局提醒，即使親子買賣房屋符合免以贈與論的條件，仍須辦理贈與稅申報，並檢附買賣契約、付款證明等資料，經國稅局認定買賣屬實後，才能免課贈與稅。
父母願意替孩子提供擔保，或許只是希望減輕購屋壓力，但在稅法上，這份幫忙卻可能讓原本的買賣交易被視為贈與。 （相關報導： 圖解》爸爸把3000萬放信託，兒子一毛錢都沒領卻算贈與？國稅局揭「改1個名字」就要注意 ｜ 更多文章 ）
參考資料
- 財政部高雄國稅局，2024年10月24日〈二親等以內親屬間財產買賣，以贈與論，須提供資金給付證明，方能免徵贈與稅〉。
- 全國法規資料庫《遺產及贈與稅法》第5條、第10條。
- 財政部臺北國稅局〈二親等以內親屬間財產之買賣，應否申報贈與稅？〉。
- 財政部稅務入口網〈親子贈與〉。
- 財政部北區國稅局，2026年1月26日〈115年贈與稅納稅義務人每年得減除免稅額244萬元〉。
- 財政部稅務入口網〈贈與財產的價值如何計算？〉。
