感覺買房越來越貴？多國央行準備降息，《經濟學人》看好全球房價上漲

房地產市場又出現新一波狂熱漲勢了嗎？根據4月的全球房價指數，除了中國以外，各國房地產價格的年漲幅都超過3%。美國房價比前一年上漲6.5%，澳洲上漲5%，葡萄牙更是漲翻天，而就算過去幾年利率高，許多國家的房市看來也超乎預期地強勢。

《經濟學人》（The Economist）分析2020至2023年的房價變化以及2020年至今的房屋交易量變化，發現加拿大、德國和紐西蘭受通貨膨脹影響，房價在這段時期下跌20%，美國舊金山和鳳凰城等城市的房價，也與巔峰期差距甚遠。新冠疫情期間人人都在找安適的居住空間，愛達荷州的博伊西（Boise）的房價也不出例外迅速飆漲，現在則下跌至少十分之一。與此同時，高利率環境和較高的抵押貸款利率也讓人們煩惱房產支出，2022年初，有24%英國人覺得付房租或繳房貸「非常困難」或者「有點困難」，今日這個比例已經增加至41%。

不過令人訝異的是，房市並沒有持續低迷。2021年的低谷過後，美國30年期抵押貸款利率已經上漲約4%，名義價格（nominal prices）也大致持平，沒有如學界預期大跌30%至50%，而且全球房價經通膨調整之後，其實比巔峰價格下跌6%，大致符合新冠疫情前的趨勢。

有些人擔心高利率最終會導致崩盤，房市專家達爾（Rohin Dhar）指出，佛羅里達州許多房源宣傳都包含「積極」這個詞，代表屋主急著出售，但宏觀地觀察美國全國，抵押貸款的拖欠率前所未有地低，僅有1.7%，而2007至2009年全球金融危機最嚴重時，拖欠率則超過11%。在美國以外的國家，房市狀況看起來也有起色，紐西蘭的房市同樣遭受沉重打擊，目前房市狀況也回到疫情前的水準；在歐元區，德國以外的國家房市困局也減輕不少。

美國通常將房市的韌性歸功於國內抵押貸款系統，其大多採取固定利率，可以保護屋主免受利率波動影響，減少降價拋售的狀況，也給予屋主強烈的不搬家動機，因為屋主辦理新的抵押貸款時就必須適用較高的利率。近來，其他國家試著採取美國規制。

但是固定利率抵押貸款並不是房市韌性與近期房價上漲的唯一解釋，畢竟新的貸款申請雖不如疫情期間的高峰，但申請件數仍然很多。美國全國地產經紀商協會（National Association of Realtors，NAR）發現，幾乎沒有任何證據可以支持高利率降低買房（首購或繼續買新房）意願的說法，這出乎意料。根據NAR的研究，只有8%受訪者表示辦理抵押貸款是購房過程中最困難的步驟，2021年時則有7%人如此認為。 （相關報導： 普京稱俄羅斯經濟看好，是真的嗎？《經濟學人》警告已有過熱危險 ｜ 更多文章 ）

還有三個因素可以解釋全球房價為何再度上漲，那就是移民、房貸持有者的取捨和經濟體制。以移民為例，目前在富裕國家裡，出生於國外的人口比例每年成長約4%，是史上最高，而且各國官方調查當中，移民族群成長的規模可能被低估，因為非法移民數量也正在激增，美國尤為如此。顧問公司穆迪分析（Moody’s Analytics）的贊迪（Mark Zandi）主張，移民增加的趨勢推高房價和房租，因為移民都需要地方住，高盛（Goldman Sachs）就指出澳洲目前淨遷徙人數為50萬人，預測將使房價上漲約5%。

第二個因素牽涉到取捨。富裕國家的人面對更高的貸款，選擇減少生活中其他的開支。民調公司YouGov最近一項調查發現，英國約20%的可變利率抵押貸款（variable-rate-mortgage）持有人表示，他們在家計支出作出「巨大的」削減，而其他人——包含固定利率抵押貸款持有人和其他族群——則抓緊椅背應對任何可能的變動。挪威央行最近的一份報告指出，許多家庭利用累積的儲蓄來償還債務。

還款期限較長的抵押貸款讓許多人得以分散還款，他們犧牲未來的福利，減少眼前需要支付的還款。加拿大政府最近宣布將延長部分貸款的攤還期限，從原來的25年調整至30年。根據信用評等公司Centrix，紐西蘭2023年辦理抵押貸款的6.4%，其攤還期限會超過30年，而在2020年，這種超長期貸款的比例僅有2.3%。英格蘭銀行近期表示，這樣長期貸款的趨勢會持續，而且40%新辦理抵押貸款的人，將會和償還期限一起退休。

最重要的因素則是經濟體制。家戶支付的貸款利息確實變多了，但收入同時也在增加，有些人從較高的儲蓄利率得益，例如歐盟2020年以來調升存款利率的幅度幾乎是過去的10倍。不過這次波動與2007至2009年的次級房貸風暴不同，銀行系統並沒有崩潰，勞動市場也在其中作用。從2021年開始，富裕國家的平均薪資增加15%，而失業率則維持在紀錄低點左右，根據《經濟學人》找到的各國資料，比起貸款利息上漲，近年家戶的勞動收入增加幅度更為醒目。簡而言之，沒有人喜歡攤還更多貸款，但絕大多數人都負擔得起。 （相關報導： 普京稱俄羅斯經濟看好，是真的嗎？《經濟學人》警告已有過熱危險 ｜ 更多文章 ）

隨著通膨減緩，一些國家的央行已經開始降息，美國聯邦儲備委員會（Fed）也將在年底跟進。富裕國家的薪資成長趨勢可喜，加上通膨下降，抵押貸款持有人將獲得較多喘息空間。基於上述原因，除非發生重大變化，如果房價繼續上漲也不是令人意外的事。