觀點投書：以中泰花園都更案為例，評析釋字709號後近年都更條例修法方向及建議

在鄰近小巨蛋、敦化學區、捷運南京復興站、五星級東方文華酒店和台北長庚醫院的長春慶城街口，近乎完美的生活機能原應是房市上高端客群的必爭之地，但實地走訪卻會看到在一坪行情達130萬的指標豪宅文華苑的對街聳立著一棟外牆斑駁、殘破不堪，看進屋內更猶如鬼屋的中泰花園住宅大廈，一問當地人，才知道原來背後有著各方利益糾葛的複雜歷史。

一查中泰案事實，發現該建物最初是由已故原地主林建成先生與當時身兼柏美建設股份有限公司董事長和常務董事的已故林添福先生及其他四人簽訂土地合建房屋契約，並約定由柏美建設股份有限公司出資興建，同時將部分預訂戶數以預售屋售出，沒想到嗣該建物在建成後先是地主不配合申請使用執照，後又因建商未按圖施工致建物無法辦理保存登記，在當年無履約保證制度下，購買預售屋的住戶從建商手上點交房屋，卻無從取得建物及土地之權狀，僅得到違章建築之「事實上處分權」，雖原地主及建商針對產權歸屬爭訟多年，住戶卻始終只能以違章建築之事實上處分權人自居。

2005年寶佳建設董事長林陳海、前監委周哲宇看上這塊蛋黃區中的黃金地段，為獲取都市更新之利益，聯手先是向原地主的繼承人收購土地產權，復一併入主原建商，買下柏美建設之股權，甚而企圖以低價向住戶買下房子，欲完整擁有土地及房屋之產權。然而面臨住戶的抵死不從，竟選擇勾結黑道對住戶以脅迫方式逼其低價售屋，部分住戶不堪其擾只能認賠殺出，而對其餘堅持不賣的住戶，前監委周哲宇等人竟再勾結黑白兩道以製造假債權之方式向法院聲請強制執行，想藉查封拍賣房屋逼迫住戶退讓，雖嗣後經司法程序認定該等人構成詐欺、偽造文書等罪判決確定正義得以伸張，然多數住戶早已心力交瘁，甚至有因心理壓力太大而跳樓自殺的悲劇發生。

然而這樣還不夠，林陳海更親自以土地所有權人身分，向法院控告剩餘住戶無權占有，主張民法767條第一項所有物返還請求權，請求住戶拆屋還地，一審、二審法院皆判決原告勝訴，最高法院大逆轉，以原告之拆屋還地請求，為權利濫用且悖於誠信原則判決住戶勝訴，嗣後經林陳海方提起再審，也遭到駁回，全案確定。

歸納以上事實，可得知中泰花園近1700坪的土地所有權歸屬，由於寶佳集團董事長林陳海及前監委周哲宇共同購入土地產權後將七成持分讓與其子林家宏，如今由三人分別共有該地，應無疑義。

至於在土地上的違章建物，由於並未辦理保存登記，其產權究竟係原地主、出資興建合夥人還是建商所有，如今涉及產權爭議之訴訟仍在法院進行審理，其真相當非本文得逕自認定。 （相關報導： 「市長開後門讓局處違法！」議員批北市3大建物都是「合法違建」 ｜ 更多文章 ）

但確定的是，如今還在以小蝦米對抗大鯨魚般鬥爭的住戶們，由於並非最初直接出資興建之主體，並未原始取得建物所有權，無法以所有權人身分向實施都更的麗晶企業（該公司負責人為周哲宇，幕後出資的老闆即為寶佳建設董事長林陳海）談判。則做為事實上處分權人，究竟在都更程序上該何去何從，上文已經針對就玩建戶在都更程序可主張的權益，但現行法規和實務運作真的足夠保護中泰案的這些住戶嗎，恐怕是有所不及。接下來本文將針對中泰案及釋字709的角度切入，討論在釋字709號框架下，未來可納入都更條例修法的「中泰花園條款」。

釋字709號作為法律系學生憲法課程中的必讀釋字，筆者先簡單歸納其重點便讀者帶入：

釋字第709號解釋的聲請涉及到王家文林苑都更案（本文不多做介紹），大法官就舊都更條例第10,19及22-1條進行合憲性解釋，宣告前兩者違憲，第22-1條則與比例原則尚無違背。

釋字709對於當時的都更程序進行嚴厲批判，理由書中闡釋的法理也成為日後都更條例修法的標竿。

釋字709號解釋針對都更計畫程序中的核定其定性做出表明，屬於行政處分，且是侵益處分的性質，而相關處分的效力不僅涉及都更戶的自由權及財產權，更對當地住戶的公共利益均有重大影響，而舊都更條例第10條及第19條分別因為未能確保利害關係人知悉相關資訊及適時陳述意見之機會的權利且未將相關資訊對更新單元內其他土地及建物所有權人分別送達，並公開舉辦聽證為由認定違憲，不符合憲法保障人民應享有行政上正當法律程序等語。

由此可知，釋字709不僅認定都更關係人有享有正當法律程序之權利，更確立了都市更新計劃本身不僅在保障原住戶之財產、居住自由權，由於它本身跟都市計畫環環相扣，更涉及公共利益，所以相關處分應該要經過通盤考量方能符合比例原則。

針對釋字709，立法院做出的回應是在2018年對都更條例做出大幅度修正，其方向大致可分為三:

一是以容積獎勵明確量化和提高稅率優惠之方式提升民眾及建商都更之意願

二是建立公開審議、公聽會、聽證會及協商機制確保原住戶及相關權利人之權益得受到保障

三是加強都市計劃和都市更新間的關聯性，並且賦予地方政府在三道程序（都市計畫委員會、都市更新審議委員會及聽證會）後得以公權力介入，協助實施者就拆除或遷移之期日、方式、安置或其他拆遷相關事項協調完成後代拆。

政府正視都更條例問題，並以釋字709號解釋作為出發點做修正，應予以贊許，未來在續行修正，本文以中泰案為例給予兩則建議期許將來政府能將「中泰條款」納入都更條例，並以相關爭議作為修法優先考量。

（1）排黑條款

前立委黃國昌在2018年進行都更條例修正草案協商時就已提出應明定實施者在徵求同意或實施事業過程中，有強暴、脅迫、行賄、組織犯罪、傷害、詐欺或偽造文書等不法行為，其擬定的都市更新事業計畫或權利變換計畫不得核准，已核准者應予以撤銷。 （相關報導： 「市長開後門讓局處違法！」議員批北市3大建物都是「合法違建」 ｜ 更多文章 ）

對此本文大力認同其良善寓意，對於不肖的建商，勾結黑道，唯有抵制。而管見認為在涉及黑道的個案中應該讓政府強制介入處理程序而不是一味以撤銷原核定處理，否則像中泰案面臨的狀況，撤銷都更事業計畫的核定導致的程序延宕只會造成一種法律關係不安定的狀態，對於危樓的安全性公共利益考量也不是明智之舉。尤其在中泰案中建商已經取得土地所有權，也不可能讓其他建商接手原都更計畫，所以政府的公權力介入勢在必行，程序還是要續行，但應有的處罰不能少。因此，本文認為未來排黑條款的制定應以不停止執行為原則下，建立配套的機制，例如讓檢警在一定合理時限內偵辦完畢，並以是否起訴建立一個專責的法庭，並規定一定的時效限制調查相關事證及速審在最短的時間做出司法裁判，才不會犧牲都更的時程。而排黑條款在實體刑事責任判斷上，更要糾出幕後的黑手，否則實務上在黑道介入的個案中往往是幫派小弟受刑事處罰，與幫派掛勾的不肖建商卻毫髮無傷，真正最深惡極的建商聞風不動，天理何在？除了刑事責任上，在民事賠償更應該讓建商跟其負責人（公司法第八條所指，包括第三款的藏鏡人）負連帶賠償責任，方能真正避免中泰案的悲劇一再發生。

（2）權利變換政府公權力介入協調

增加公權力之介入及主導都更權限是維護都更公共利益的最直接方式。在2018年的修法中地方政府介入代拆是重要的第一步，但僅限於事業計畫核定之步驟，即便在拆除、遷移及安置上能介入協調，嗣後權利變換階段的步驟卻又會落入小蝦米對抗大鯨魚的田地。倘若住戶是房屋所有權人也就罷了，若是像中泰案中的舊違章建物之事實上處分權，沒有非常具體的標準作為其權利變換的基礎，對這些事實上處分權人的權益明顯是保障不周。而我國違建數量已在前文有提及，絕非少數個案，則這麼多未來要面臨都更的違建戶，若不立相關規範，讓政府做為能適當保障這些事實上處分權人的第三方，那麼在中泰案此種建商住戶關係極差的個案中，一邊在跟你談錢一邊又拆你的房子施加壓力，明走合法途徑暗地裡卻勾結黑白兩道從原住戶手中掠取利益在暗地裡進行不正當的利益輸送，那麼最後的結果犧牲的往往只有住戶原本應得的權利，而得利的卻是在社會上坐擁各種資源的大建商。

筆者在2021年秋冬之際走在長春慶城街口赫然看到在如今殘破不堪，有如鬼屋搬的中泰花園大廈外牆張貼大布條譴責台北市政府包庇都更禿鷹避而不走合法都更程序等語，有感而發，寫下此文。

最後，請允許筆者稍微脫離本文主旨做出結語。作為一個政治光譜上中間偏左的Z世代成員，面臨台灣房價逐年攀升，其中又以台北市首當其衝，房價所得比在今年第二季來到15.79（全球僅次於香港），相比之下我國薪資水平卻沒有顯著的提升，然筆者發現這樣的情況，其實早在三十年前的第一代巢運問題就已浮出檯面，過了三十年後的今天，無殼蝸牛的問題卻依舊絲毫未獲得政府的重視與改善，反而更為惡化，這樣的處境也使得一些尋求低價租屋或買房的低收入戶及中產階級把眼光投向違章建築，更間接興起違建叢生的風氣。如今民進黨完全執政，選前以進步主義自居，選後才發現是披著左派的外衣走著扭曲右派的道路，在許多政策、立法上時常偏袒大型財團、建商，實在令人不勝唏噓，期許在經過近年三次都更條例的修正能堂堂正正重新扛起進步主義大旗，別因眼饞分贓9000億都更開發利益包庇建商而對現存都更條例的問題避而不修，也希望將來志在從政的各黨派政治人物能正視問題，明確表達在違建、都更，乃至其他涉及居住正義議題上的立場及具體政策，在當選後更應做到禁反言，說到做到、實踐承諾，落實居住正義，留給下一個世代更好的環境。 （相關報導： 「市長開後門讓局處違法！」議員批北市3大建物都是「合法違建」 ｜ 更多文章 ）

＊作者為法律系學生。