「光土增稅就省8億！」為何敦南SOGO案趕去年底交易，買方仍配合？

備受市場矚目的台北市敦南SOGO大樓案終於拍板定案，由皇翔建設董座廖年吉名下投資公司「皇翔投資」以130億元買下地主「仁愛企業」股權，在去年底完成交易，仁愛企業負責人也在1月15日更換為廖年吉。估價師評估，此案交易方式賣方光是土增稅就省了至少8億元，市場人士笑稱，「這是個買方很想買的交易案。」

此案去年底曾傳出多方搶買，像是和《三立》總經理張榮華頗有淵源、曾在忠孝復興站推出都更案BR4的志榮建設，還在日前接受《三立新聞網》專訪，喊話已備妥賣方要求的130億元現金。

不只是志榮建設，據了解，賣方早在去年下半就曾接洽過不少潛在買家，如全聯老董林敏雄旗下元利建設、華固建設、興富發建設、寶佳機構、甲山林等各指標建商。

「地主從100億抬價至130億後，只剩皇翔有興趣」

熟悉該案的商仲業者透露，「最早市場曾傳言買方屬意的是現金最多的元利建設，連霖園集團三太子蔡鎮宇的寶豐隆都傳出進場評估，但後來地主從100億元抬價至130億後，大家都覺得沒這麼甜，只剩皇翔有興趣，志榮建設是後來才積極評估，想後發先至。」愛山林建設董事長祝文宇就曾證實談過該案，最後因「太貴」而沒有出手。

皇翔建設在該案消息傳出後，就對外表示，目前對於未來要改建為住宅或商辦仍未有定案。確實，目前該棟大樓地下1樓至地上4樓是由太百承租，6樓則是由漢來集團租下經營漢來海港餐廳，雖然市場有業者估未來將改建為豪宅，但在買賣不破租賃原則下，該案短期仍是以維持原貌經營機率最高。

此案為何趕在去年底前交易？買方為什麼願意配合？瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛說明，2013年元旦起因實施證券交易所得稅，未上市櫃股票交易所得回歸《所得稅法》規定課徵所得稅，因此修法刪除未上市櫃股票交易所得應計入個基本所得額課稅的規定。

但2016年停徵證所稅後，卻未同步恢復將個人未上市櫃股票交易所得納入最低稅負制。2020年底修法將恢復個人未上市、未上櫃且未登錄興櫃股票交易所得計入個人基本所得額課徵基本稅額，也促進本案急著成交。

「對買方來說不用繳契稅」

黃舒衛指出，再加上敦化南路圓環周邊本來就是都更熱區，從全台第1案的台新銀行總部，到潤泰敦仁、昇陽敦凰、元大栢悅、中興電的敦南御所、旺宅等都是市場焦點。「未來本案不管要繼續租用或是配合周邊幾個指標個案進行改建，絕對都是重建商圈行情的關鍵角色。」

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄指出，這塊面積近千坪的土地，由於賣方持有時間超過40年，又位在北市精華地段，土地多年來增值很多，初步估算，若直接交易土地，土增稅就得繳交8億多元。 （相關報導： 罷韓發起人反對罷免黃捷　獨派大老嗆：雙標扮神，小心變鬼 ｜ 更多文章 ）

丁玟甄表示，趕在去年底前透過股權交易，對賣方來說節省了土增稅、營所稅，年底前賣還可以節省股利所得稅。對買方來說，不用繳契稅，但潛在費用還包括未來的土增稅、或該公司有負債等，另外還有買賣公司時請會計師查核等費用。