中市體二用地都更辦不下去解編　重訂住一分區容積太低挨批

記者黃志政／台中報導

台中市體二用地都更案原地打轉了40年仍辦不下去，市府都發局重新設計回饋與獎勵模式，將透過都市計畫變更解編公共設施保留地，重新劃定其土地使用分區以利土地開發，但由於私人土地都被劃為低容積的「住一」用地，容積從400%（若參與都更可獎勵至600%）降為140%，土地價值降為原有的三分之一，多位議員8日在議會聯席會專案報告時痛批，市府辦都更卻與民爭利，辦不下去了以降低容積懲罰地主，質疑「你準備把省下的容積賣給誰」？

但都發局長王俊傑答覆說，體二用地都更案已經確定辦不下去了，市府曾試過公辦民營、公辦更新都更及市地重劃等等方法都無法辦，不得已只好解編公設保留地，回歸地主自行運用土地，但是重新劃定土地使用分區若採高密度開發，很多地主必須繳回饋金，所以為了鼓勵地主自行合併開發，劃定低密度的住一使用分區，較高的容積土地也控制在30%回饋金以下，就不必叫地主繳回饋金，且合併土地達相當的面積就可以得到10%的容積獎勵，如此可以在不增加地主負擔的情況下鼓勵地主整合重建以達到更新的目的。

市議會定期會8日進行警消環衛、都發建設水利委員會聯席會議，審議體二用地現況處理及未來規劃等專案報告。市議員李中指出，臺灣體育運動大學周邊的體二用地是台中市歷史最悠久、最大型的公共設施保留地，要辦都更已經喊40年，內政部也已通過都市計畫變更要辦都更，很多地主都已自我盤算，知道自己的土地若完成都更後會有多少價值，多地主找建築師計算，大概了解了自己的土地為「住五」，容積率400%，若參與都更可得50%的容積獎勵，增為600%，現在都發局說都更不辦了，要把公設保留地解編，解編是好事，代表地主可以自行運用土地了，但是解編的內容要顧及地主的權益，把土使用分區劃為「住一」，建蔽率50%、容積率140%，等於地主的土地價值變為原來的三分之一，這叫地主怎麼接受？市都委會今年3月底通過解編的都計變更內容時沒有事先告知地主就通過，等將來公佈後，一定會有很多地主來抗議。

不只國民黨議員反對市府體二新回饋方案，民進黨市議員賴佳微、鄭功進也質疑：「到底有沒有把地主住戶的權益放在眼裡」？住五改住一，很明顯是土地價值的巨幅調降，叫地主如何接受？即使整合土地從住一升住二，容積率不過是從140%升到220%而已、還得回饋30%，根本無法產生開發的誘因，除了私有土地部分，公設保留地解編後公有土地要怎麼處理？以前許多國防部借市地安置國軍軍眷第二代的那些住戶要怎麼辦？市府不能一味要更新都不考慮到體二用地住戶複雜的歷史背景。

王俊傑答覆說，所謂容積從400%獎勵到600%是完成都更的規劃，都更若辦不下去，一切都是零，在嚐試過各種方法，都無法辦的情況下，市府幾經研究討論才想出新的回饋與獎勵的方案，劃定為低容積的住宅區地主才會有整合重建的意願，五百平方公尺以上容積獎勵10%是要提高土地整合開發的誘因，任何都市計畫變更提高使用強度都必須要繳回饋金，容積獎勵的計算也是比一般的獎勵優厚了，這是目前市府能夠設想到最好的方法了。