許文昌觀點:「SOHO中國」潘石屹急賣資產惹疑竇

2019-11-23 05:50

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潘石屹對處理資產態度反覆無常,先前說過「絕不出售」的辦公樓這次準備打包、清倉賣,引來批評(圖片來源:SOHO中國)

潘石屹對處理資產態度反覆無常,先前說過「絕不出售」的辦公樓這次準備打包、清倉賣,引來批評(圖片來源:SOHO中國)

內地房地產市道今年承壓,是不爭事實,然而以收租為主力的地產商SOHO卻突然在10月下旬傳出,計劃出售京滬8個主要地產項目,涉及500-600億元人民幣(下同),幾乎清倉,且被指有意轉投海外,在目前內地維持人民幣穩定、嚴控資金外流的情況下,SOHO創辦人潘石屹和張欣夫婦這個變相撤資「跑路」的傳聞委實惹人疑竇。

今年以來,前不久才變賣了2583個地下停車位涉7.6億元的SOHO中國,10月底再傳出潘石屹計劃將旗下共享辦公品牌SOHO3Q的11個項目,打包賣給築夢之星。然而幾天之後,包括彭博和財新等權威新聞機構均報導,SOHO正計劃出售8個商業大樓項目,涉及80億美元或600億元。

財新報導,SOHO中國目前第一筆交易正在進行,且接近最後階段,私募黑石集團聯合新加坡國有控股的GIC公司成立買方團,有意收購SOHO中國在北京的光華路SOHO、望京SOHO以及在上海的SOHO復興廣場,最終尋求出售的八個項目是其重要的核心資產。據指SOHO中國有意轉向海外投資。

6月下旬,潘石屹才公開表明,在2019年將陸續在大宗交易市場推出在北京、上海可售物業涉及13個項目,金額約78億元,未來將持有所謂的「八大金剛」。當時潘聲稱:「散售模式確實隨著這一批銷售就沒有了。」

而事隔半年不到,SOHO中國卻加快拋售,連曾指「三生三世都不賣」的北京項目也要出售。而截至2018年末,SOHO中國資產值為583億元,若加上即將竣工的麗澤SOHO,資產將超過600億元。意味著SOHO中國將清空內地整體自持的商業項目資產。

當然,SOHO中國過去數年已不看好地產市道,財政收入在過去數年持續下跌,原因是其在2012年作出重要轉型,由開發銷售變為自持租賃的包租公,純利也有2013年高峰143億元跌至去年只賺17.2億元。他亦一再表明房地產行業這種「拿地—開發—銷售」的商業模式到2017年基本結束,房地產繼續上漲的空間已經沒有。

所以SOHO五年被指套現293億元,一方面可能反映其不看好地產特別是商業地產市道,同時也將表現欠佳的項目沽出改善股東回報,比如一度傳出基於接近WeWork形式的共享辦公室品牌SOHO3Q,創立至今一直處於虧損的狀態,加上出租率有限,出售並不意外。

北京的「望京SOHO」是SOHO中國最著名的商辦項目,也在此次潘石屹預定出售的「八大金剛」清單之列。(圖片來源:SOHO中國)
北京的「望京SOHO」是SOHO中國最著名的商辦項目,也在此次潘石屹預定出售的「八大金剛」清單之列。(圖片來源:SOHO中國)

不過SOHO本身並不是高負債房企,其淨負債比率逾四成,在收租公模式下壓力不大,急於打包全數出售地段優越的核心資產似乎並不尋常,一來會被買家壓價,而且動輒百億計金額數目龐大,若然悉數出售將資金轉移境外派息或海外投資,難免不會受到監管機關比如外管局注目,即使本身買賣資產行為合規。過去大規模投資境外的企業比如萬達、海航等最後都要改變海外經營的策略,今次SOHO中國作為一家香港上市內地企業,監管態度值得關注。

高盛認為,SOHO中國其後聲明希望淡化報導影響,但其售產期望的確升溫,且可來帶來大額股息分派,其可能出售的規模相當於9個核心資產中的8個,相當於2019年預期資產淨值218億港元的92%。星展則認為,出售反映潘氏計劃將資產貨幣化,特別是現時股價有深度折讓,只相當於0.35倍市賬率,而歷史平均市賬率為0.5倍、2017年底高見0.7倍。

美銀美林表示,基於缺乏賣產進度,仍維持目標價3.2港元,相當其50%資產淨值,但按SOHO中國往績,報導的出售計劃應存在,2016-17年度其89億元出售三幢辦公樓,結果派發76億元特別股息,接近扣除費用後的百分百派發,但目前難預期派息計劃和保留所得用以未來發展的可能。而出售將視乎其能否獲得好估值,但據悉北京和上海在2019年第三季辦公樓的空置率已分別升至14%和22%,最後出售作價未必如管理層預期。

大規模賣產,沒選擇斬件卻又事先張揚,著實有急於清倉的嫌疑,當然內地傳媒已廣泛報導,界面新聞稱,潘石屹夫婦曾通過持有63.9%SOHO中國的家族信託,於美國進行過地產投資,而長子潘瑞也在英國成立歐房集團投資大型地產,另外兩名兒子也分別在通過SOHO基金會捐贈過的耶魯和哈佛就讀,而這個基金在2014年也有在中國啟動過1億美元的中國助學金項目。

可以說,潘氏家族的主要重心似乎已經轉移至歐美等地,而值得留意的是,與潘石屹交好、言論向來較為開放的另一內地房地產商「任大炮」任志強,紐約時報9月報導,其社交帳號被刪除,目前被禁止出境。這是否背後的催化劑?

* 作者為Godahsing股東倡議活動發起人。部份內容節錄自「文昌政經頻道」。

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