年後買房看這篇!想議價展現誠意,記得事先破解「斡旋金」四大陷阱!

2020-01-27 11:10

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想順利買到房子,學問可不少:斡旋金該付多少?能不能轉為價金?可以反悔嗎?都是經常被問到的熱門議題。(新新聞資料照)

想順利買到房子,學問可不少:斡旋金該付多少?能不能轉為價金?可以反悔嗎?都是經常被問到的熱門議題。(新新聞資料照)

你應該知道的是:如果年後打算出手買房,通常絕大多數仲介會邀你付「斡旋金」,這筆錢該出多少?一定能買到中意的窩嗎?斡旋金可以收回反悔嗎?能不能轉為成交價款?種種小細節都必須要注意,才不會在意想不到的地方出差錯,畢竟,這只是搬新家的第一階段而已!

買房子看屋時,若看到喜歡的房子,想請房仲議價?這時,幾乎所有的房仲,都會開口請買家先付「斡旋金」,由買方實際拿出一筆錢,來表達購買意願,多數房仲會表達,這筆錢付的越多,越能表達議價誠意,如果與屋主協商成功,達到價格共識後,這筆斡旋金會直接變成購屋的定金;如果協商失敗,斡旋金則會全數退回給買方,看似安全無虞的一筆支出,一旦實際進入交易過程,裏頭卻暗藏危機,買家不可不慎!Money101要來分享買房子下斡旋金的四大陷阱。若你是首購族,一定要看這篇【首購族不能輕忽的買房流程小細節】。

陷阱一:一定得付「斡旋金」才能議價?另選「要約書」可免付款

「斡旋金」非付不可?當然不一定!依買家的買房意願,可選擇「要約書」或「斡旋金」,如果不想先拿錢出來的話,可以選擇以「要約書」,來表達買方的購買意願,要約書視同契約書,有三天審閱期,如果賣方承諾買方之要約條件,則買方必須支付定金,讓這份契約產生效力;但如果賣方不同意買方所提出的要約條件,這份契約就等同失效。

這樣聽起來,「斡旋金」與「要約書」好像沒什麼不同?這也不盡然,見「錢」眼開是人之常情,換句話說,如果買家的購屋意願不高,但想試探一下賣家心意,可採取「要約書」的方式議價;不過,如果看上真的很喜歡的物件,用付「斡旋金」的方式議價,通常比較容易有較為正向的議價結果。

此外,千萬不要以為沒拿出現金議價的要約書,就不會有法律問題,依據規定,要約書與斡旋契約相同,一樣具有法律效益,一旦賣家同意要約書內容,這筆交易,就等同生效,賣家可以依法索討違約金,更可怕的是,這筆金額通常會是出價的3%,比一般買家付的斡旋金還高。(推薦閱讀:【買房注意事項】買房、賣房有履約保證及代書相助最安心

斡旋金和要約書的差異(圖/ Money101)
買房議價須特別注意,要約書與斡旋契約相同具有法律效力,一旦賣家同意要約書內容,這筆交易就等同生效!(圖片來源:作者提供)

陷阱二:斡旋金付越多越好談?小心不肖房仲拿了就跑!

斡旋金到底要會付多少?首先要確認的是,這筆斡旋金並不是額外的款項,而是買家出價的訂金,換句話說,如果是買900萬的房子,付10萬斡旋金談成後,這筆錢就直接轉為定金,買家之後要付的款項,就是這900萬扣掉10萬後的890萬。

儘管法無明定斡旋金範圍,但,有些房仲會鼓吹買家多出一點,讓屋主可以看見自己的誠意,願意降價,但好端端的,什麼都還沒買到,就要把錢給人家,對買家來說,仍有相當風險,建議買家不要被房仲牽著鼻子走,大概付個出價約2%上下的數字,或是10萬元左右的金額即可,否則,萬一倒楣碰到不肖業者,拿了斡旋金就跑路,就那真的是賠了夫人又折兵;再者,比起斡旋金多寡,要說服屋主同意賣房,最重要的應該是買家出價多少,絕對不是這筆斡旋金的多寡,千萬不要混為一談!(推薦閱讀:想省房屋仲介費又怕當冤大頭?破解跟自售屋主買房三大風險

陷阱三:斡旋金只對賣家有好處?錯!可防半路殺出程咬金!

當然不是!如果買家不是以隨便出價的心態付斡旋,「斡旋金」制度絕對是對三方都有好處,因為斡旋金除了是預防買方反悔,同時也是預防賣方反悔,當白紙黑字簽下,斡旋轉定的同時,不依照合約走的,就必須付出違約金,以防止任何一方惡性違約,影響另一方權益。

過去就有案例,屋主剛同意透過A房仲賣2000萬,但因為消息走漏,B房仲立刻說服客人出2025萬,這時,如果屋主想違約恐怕也不敢,理由很簡單,因為屋主表面上多賺了25萬,卻得另付違約金20萬,最後算下來只差5萬,多數屋主不會甘冒風險,寧可遵守原本的合約賣屋。(閱讀更多:【買房談判技巧】跟房仲大玩心理戰?五招省下買房「服務費」!

陷阱四:斡旋金付了還拿得回來嗎?小心「專任約」綁死自己

斡旋金拿不拿得回來?關鍵在於屋主簽下斡旋,逕行轉定金了沒!斡旋轉定前,仲介可以無條件退還買家全額款項;但,斡旋轉定後,合約直接成立,如果違約不買或是不賣,這定金就等同違約金,如此一來,斡旋金就拿不回來,白紙黑字,一翻兩瞪眼,與人無尤。

但,一定要特別提醒,簽訂「專任約」的賣家,一般在簽這類委託時,多數屋主事先都會勾選「斡旋只要收到底價,自動轉為定金」的條款,在這種情況,只要買方同意簽下斡旋書,而且價格有達到屋主底價,那麼這份合約就已經即時生效,如果賣家臨時反悔,視同違約,就得賠償買家損失,不可不知!(閱讀更多:哪家銀行房貸利率最低?前往比較所有銀行房貸利率

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