楊孝文觀點:李佳芬的雲林農舍違建,能賣嗎?

2019-09-05 06:40

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李佳芬的雲林違建農舍已脫手,在法律實務上,違建仍可進行買賣,但是隨時將面臨遭拆除的命運。(資料照,高雄市政府提供)

李佳芬的雲林違建農舍已脫手,在法律實務上,違建仍可進行買賣,但是隨時將面臨遭拆除的命運。(資料照,高雄市政府提供)

據媒體報導指出,高雄市長韓國瑜妻子李佳芬位於雲林縣古坑鄉的農舍違建爭議,縣政府將寄發排定拆除通知書,李佳芬並召開說明會說明,表示農舍農地已於8月22日以低於原先買價出售予他人。而買家為何會購買具有違建爭議的房屋呢?買家表示,除了價格合理外,其也請教過律師,並將在接手農舍後依法進行改善,同時也願意配合主管機關查驗,另將委請律師提起訴願等救濟程序。透過此一案例,我們也可以來探究違建所涉及的法律問題。

20190817-高雄市長夫人李佳芬17日參訪永康街商圈。(蔡親傑攝)
據李佳芬表示,原屬於李佳芬的雲林違建農舍,已於8月22日以低於原先買價出售予他人。(蔡親傑攝)

什麼是「違建」?

所謂「違建」,即違章建築,依照違章建築處理辦法第2條規定,指未經主管建築機關審查許可並發給建築及使用執照,而擅自建造、使用之建築物。而違建的態樣,並非專指「在不得興建建築物的土地上興建房屋」始有適用,舉凡任何逾越法令限制之增建、改建、修建情形(例如:頂樓加蓋、陽台外推、露台外推等),或是違反土地使用分區容許的使用用途,均構成違建。

違建,違法嗎?

違建本身即屬違背法令限制之建築,自屬違法,不論為新設違建,或是已被列管緩拆的舊違建與既存違建,都有隨時被舉報拆除的風險。而且,若被認定具有危害公共安全、交通順暢之虞的違建,更是被列為優先拆除的對象,以確保民眾居住安全。

經違章建築處理大隊派員勘查確認,依規定已強制拆除。(圖/高雄市工務局提供)
違建本身是違法的建築,有隨時被舉報拆除的風險。(資料照,高雄市工務局提供)

違建可否買賣?

違建既屬違法,可以作為法律上容許交易的標的嗎?此涉及違建是否屬於融通物的爭議,實務見解認為(最高法院48年台上字第1812 號,依法院組織法第57條之1第2項,其效力等同裁判):「違章建築物雖為地政機關所不許登記,但非不得以之為交易之標的,原建築人出賣該建築物時,依一般法則,既仍負有交付其物於買受人之義務…」,因此,實務上違建仍然是可以進行買賣的,僅是隨時將面臨遭拆除的命運。

建築物擅自進行「二次施工」,會遭違章建築處理大隊動用重型機械,破壞拆除。(圖/高雄市政府工務局違建處理大隊提供)
法律實務上,違建仍可進行買賣,但是隨時將面臨遭拆除的命運。(資料照,高雄市政府工務局違建處理大隊提供)

買受人買到的,是違建「所有權」嗎?

民法第759條規定,不動產物權未經「登記」即不得處分。因違建並無法辦理建物所有權登記,依照上開法律規定即不得處分。但因為社會上違建案例極多,且交易頻繁,若強制要求恪遵該規定,勢必將導致出賣人因無法將違建部分辦理過戶而面臨違約。因此,最高法院為調和權利義務,在67年第2次民事庭庭長會議決議中創設了「事實上處分權」的便宜措施,認為:「違章建築之讓與,雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與,但受讓人與讓與人間如無相反之約定,應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人」。可見,買受人如支付價金承購違建,所取得的權利並非「所有權」,而僅是「事實上處分權」而已。

為遏止新違建產生,新北市違章建築拆除大隊除持續不定期複查新使用執照建案是否有二次施工行為,自7月10日起每月公告違規建案資訊。(圖/新北市工務局提供)
若支付價金承購違建,購屋者所取得的權利並非「所有權」,而僅是「事實上處分權」而已。(資料照,新北市工務局提供)

事實上處分權跟所有權的差在哪?

雖有論者認為,事實上處分權等同所有權之概念,但普遍為實務見解所否定。實務見解認為,事實上處分權並非所有權,因此有關於「所有權」可主張的民法第767條第1項「返還請求權」、「除去妨害請求權」、「防止妨害請求權」,均不得直接適用。質言之,實務見解認為處分權,可區分為事實上處分權與法律上處分權(例如所有權),事實上處分權雖具備類似所有權之權能(例如:使用、受益、處分、設定負擔),但因非所有權之本體,故不可直接適用民法上關於「所有權」之規定,但可否類推適用?則仍然存有爭議。至於事實上處分權的保護範圍,實務上也區分情形,分別視立法目的予以保護。例如,違建若遭他人無權占有時,可否主張不當得利或侵權行為?違建之事實上處分權人,在承租的基地出售時,是否具有「優先承買權」?對此二問題,實務上均肯認之。

違建本身終究有礙市容觀瞻,並影響公共安全、居住品質,更可能影響環境衛生及水土保持,對於周遭環境形成危害,應予適當管制,並加強查緝、列報拆除。民眾在購屋選擇時,也應特別留意是否有逾越法令使用、加蓋增建等違章情形,並仔細校對權狀範圍、拍攝建物外觀以及內部使用區域,向建築主管機關洽詢是否有違章情事,以避免損及自身權益。

*作者為律師

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