觀點投書:房價難預測,怎麼買房

2016-08-27 06:10

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作者認為,預測房地產漲或跌非常困難,如同氣象局在預測颱風來與不來的情況一樣。(圖為文山區興隆路三段,取自維基百科)

作者認為,預測房地產漲或跌非常困難,如同氣象局在預測颱風來與不來的情況一樣。(圖為文山區興隆路三段,取自維基百科)

房價看跌、還是看漲?

在課堂上、或朋友聚會裡,很多人喜歡問黃老師未來房價是看跌、還是看漲?我通常會半開玩笑回答五個字:「去問三太子!」。長久以來,透過電視媒體的宣傳,那些所謂預測房市走勢的名嘴專家,例如多頭總司令、空頭總司令、蛋黃、蛋白、蛋殼等等名詞亦為大眾耳熟能詳。無論空頭總司令、多頭總司令往往預測房價也不是百分之百正確,甚至於預測剛好相反。

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然而這些名嘴專家鐵定不是故意預測失準,來砸了自己的招牌。事實上,預測房地產漲或跌非常非常困難,打個比方,就像我們居住在台灣夏天往往颱風很多,氣象局在預報颱風來與不來;一般即使現今在科學上已積累許多數據可進行分析及推測,但還是常會遇到氣象局推斷颱風行經路徑錯誤的情況發生,「颱風來了沒放假,颱風沒來卻放假了」,氣象單位動輒得咎。我們捫心自問,氣象局也不可能故意預測不準來砸自己招牌,挨大眾責怪,這核心重點是預測颱風走向和預測房地產漲跌都有它非常高的困難度與不確定性。

預報颱風走向難

但我們身處台灣,夏天又往往颱風特別多,氣象預報颱風走向又有它的非常高困難度。那我們居住在台灣居民該怎麼辦?在每年颱風來襲可以平平安安安然度過。本文可歸納兩點因應措施:

首先,如果我們原本是居住在都市大廈的居民,往往會比居住在山坡或低窪地區的人,比較不會受預測颱風失誤不準,颱風狂風暴雨侵襲和淹水的影響,看倌您說是吧!

再者,即是應多準備幾天防颱安全的食糧!簡單來說,原本氣象局預測颱風會來兩天,我們就準備五天,同樣的萬一氣象局預測颱風失誤不準,也較能安然渡過。

預測房價走向更難

事實上,預測房地產亦然,有它高度不確定性。然而我們又該如何因應、如何做好萬全準備呢?現在本文立馬說明,只要把房價預測代入颱風預測,答案就一目了然!

前面我們說當颱風來襲我們要平平安安安然度過;剛剛可歸納有兩點:1.如果是居住在都市大廈的人往往比住在山坡或低窪地區的人,比較不受颱風侵襲的影響。2.只要多準備好更多安全天數的食糧,原本預測颱風來兩天我們準備五天,萬一氣象局預測颱風失誤不準,我們也可以平安渡過。現在我們比照這兩點把預測房價,分別套用就能為我們買房永保安康。

第一,如果我們買在立地條件(地點)良好,萬一房價預測失靈,我們也能承受所帶來的風險,承受力會比較強,房價就不容易崩跌。第二,如果我們準備五年以上現金流量的周轉金,絕對比完全沒有準備現金流量周轉金的屋主,能夠承受房價預測失靈所帶來的風險承受力也會較強。因為很多例子房屋持有人明明房價在漲前景看好,往往繳不出房貸被銀行拍賣,非常可惜!

安心買房,輕鬆成家

雖然最近房價混沌不明,房市低迷,如果我們買房可事先作好上述兩點,雖然不動產房價難以預測,我們仍舊比其他人有更大勝算和把握,一般社會大眾買房就容易輕鬆獲利,無論房地產多頭總司令、空頭總司令、名嘴專家都能成為我們的好朋友。

 *作者為台灣金融研訓院特聘講座教師

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