觀點投書：「有房住卻沒錢花」─體檢「以房養老」的四大制度瓶頸與解方

隨著台灣加速邁入超高齡社會，由政府政策輔導、各大公股銀行積極推動的商業型「以房養老」（逆向抵押貸款），本意是協助缺乏現金流的長輩將不動產轉化為每月固定的退休生活費，實現「在地老化」與自給自足的理想。然而，這項善意政策運作多年以來，卻在金融精算、法律架構與社會現實的夾縫中，顯露出四大難以迴避的制度盲點，甚至讓部分高齡者在晚年面臨「有房住，卻沒錢花」的生存困境。

現行國內商業銀行的以房養老合約，核貸期限多以 30 年為上限。若長輩於 65 歲辦理，到了 95 歲撥款期滿且仍健在時，銀行即終止按月撥付生活費。雖然銀行受限於政策要求，會在合約中提供「保證居住權至終老」條款，承諾不強制搬遷或拍賣房屋，但在 95 歲之後，長輩進入醫療與失能長照需求最高峰的階段，現金流卻驟然斷絕。這種「保住居住、斷絕現金」的半套保障，形同將高齡安養的最後防線，重新拋回給脆弱的社會安全網。

按現行撥款規定，長輩每月領取的貸款金額必須先扣除累積的借款利息。隨著貸款本金逐年累積，每月被扣除的利息金額越來越高，儘管合約設有「單月扣息上限為撥款金額三分之二」的機制（超過部分掛帳），卻也意味著到了貸款後期，長輩實領的生活費硬生生被扣走三分之二，每月竟「僅剩原來的三分之一」可用。在最需要龐大醫療與看護開銷的晚年，長輩手中的實領養老金反而最吃緊，形成了極不合理的「越老領越少」逆向悖論。

若長輩到了 95 歲期滿欲向銀行申請「重新鑑價與展延合約」，但此時已患有失智症或無行為能力，銀行基於法規防範與簽約有效性，絕對不敢直接與長輩重簽契約。家屬即便代表聲請「監護宣告」，依《民法》規定，監護人要代表受監護人對不動產進行處分或設定負擔（包括增加抵押貸款），必須通過法院極為嚴格的許可審查。程序極其繁瑣加上實務過件率極低，導致制度原先預留的「展延補救機制」幾近淪為空中樓閣。

對比美、日等國的逆向抵押貸款機制，美國 HECM 背後均有政府主管機關（如 FHA/HUD）提供國家級再保險基金挺底，由政府承擔借款人長壽與房價跌價風險；反觀台灣，目前完全由商業銀行自行承擔風險與拍賣房屋的道德輿論壓力。銀行在缺乏風險分散機制下，只能採取保守的 30 年期限與嚴格授信來自我保護，導致政策推動意願低落，難以真正普及。 （相關報導： 台灣金聯子公司力興攜手土銀　攻包租代管、信託業務 ｜ 更多文章 ）

要讓「以房養老」真正成為國人安心退休的堅實支柱，政府實有必要站上第一線，引進「國家級再保險基金」承接 95 歲後的長壽與房價波動風險，並整合安養信託與意定監護制度。唯有建立健全的法律配套與長壽風險分擔機制，補齊最後一哩路，才能避免讓這項本具善意的高齡金融政策，最終淪為長者晚年焦慮與困頓的來源。