不少父母希望提早替子女準備房產，如果爸爸自己出錢蓋房子，從一開始就讓未成年兒子擔任房屋起造人，等到房屋完工、兒子已經成年，還需要繳納贈與稅嗎？財政部南區國稅局指出，即使子女在申請建築執照時尚未成年，領取使用執照時已經成年，只要是父母出資、無償讓子女取得房屋，仍屬於贈與行為。關鍵在於房屋建築完成、領取使用執照的時間，而非子女何時成年。此外，父母替子女興建房屋，除了贈與稅，還可能涉及契稅，兩者的申報期限也不相同。
爸爸出錢蓋房、兒子成年後才完工！國稅局：仍可能涉及贈與稅
根據財政部南區國稅局2025年4月24日公布的稅務問答，以未成年子女名義擔任房屋起造人，申請建築執照興建房屋，原則上應以房屋建築完成、領取使用執照時，作為贈與發生日。
國稅局說明，如果申請建築執照時，子女尚未成年，但領取使用執照時已經成年，仍屬於《遺產及贈與稅法》規定「以自己的資金，無償為他人購置財產」的贈與行為，應依規定課徵贈與稅。不過，是否實際產生應納稅額，仍須依贈與財產價值及免稅額等規定判斷。
房子從來沒登記在爸爸名下，為何還是要課贈與稅？
依照《遺產及贈與稅法》第5條第3款規定，以自己的資金，無償為他人購置財產者，以贈與論；如果購置的財產屬於不動產，則以該不動產作為贈與標的。
因此，判斷是否涉及贈與稅，不能只看建築執照上的起造人是誰，還必須確認房屋實際由誰出資興建。假如建築工程款、建材費用等均由爸爸負擔，最後卻由兒子無償取得房屋，即使沒有經過父子之間的所有權移轉登記，仍可能構成贈與。
不過，若房屋確實由子女自行出資興建，就不能僅因子女年齡或起造人身分，認定父母有贈與行為。實際出資情形可透過工程合約、付款紀錄及發票等資料佐證，也是稅務機關判斷是否涉及贈與的重要依據。
爸爸替兒子蓋房要繳多少贈與稅？2026年免稅額244萬元
雖然父母出資替子女興建房屋可能構成贈與，但並不代表每個家庭最後都一定要繳納贈與稅，仍須依贈與財產價值與贈與發生年度的免稅額計算。
財政部北區國稅局指出，若贈與行為發生在2026年，每位贈與人全年可享有244萬元免稅額。同一年度內，不論贈與幾次、贈與給多少人，均須合併計算，而不是每位子女都能各自享有244萬元免稅額。
至於贈與房屋的價值，也不是一律按照爸爸實際支付的建築成本或房屋市場價格計算。依《遺產及贈與稅法》第10條規定，房屋的贈與價值原則上以房屋評定標準價格為準。若贈與內容另外涉及土地，土地則有其法定價值計算標準。
以2026年為例，倘若父親全年應計入的贈與總額沒有超過244萬元，原則上便不會產生應納贈與稅額；若超過免稅額，則須依法辦理申報，並依相關規定計算是否有應納稅額。
贈與稅超過免稅額30天內申報！兒子還可能要繳契稅
除了贈與稅，爸爸出錢蓋房、讓兒子擔任起造人，還可能涉及另一項稅負，就是契稅。
臺南市政府財政稅務局2026年9月29日說明，依《契稅條例》第12條第2項規定，建築物在建造完成前，因買賣、交換或贈與，由取得房屋者擔任建造執照原始起造人或中途變更起造人，並取得使用執照時，仍須依法申報契稅。
也就是說，即使兒子從一開始就是建照上的起造人，沒有另外辦理房屋過戶，只要實質上屬於爸爸贈與房屋，兒子仍應於主管建築機關核發使用執照之日起60日內，向房屋所在地的地方稅稽徵機關申報贈與契稅。
至於贈與稅，依《遺產及贈與稅法》第24條規定，除依法不計入贈與總額的特定情形外，贈與人當年度贈與總額超過免稅額時，應於超過免稅額的贈與行為發生後30日內，向主管國稅局申報。贈與稅原則上由贈與人負擔，也就是本例中的爸爸；契稅則由取得房屋的兒子負擔。
臺南市政府財政稅務局提醒，若契稅逾期申報，每逾3日會加徵應納稅額1%的怠報金，最高以應納稅額為限，且不得超過1萬5000元；若有匿報或短報情形，經查明屬實，除了補繳稅款，還可能面臨應納稅額1倍以上3倍以下的罰鍰。
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