「閉著眼睛買都賺」是真的？澳洲這個城市99.6%的房子轉售都獲利，獲利中位數竟高達1,400萬台幣

2026年的澳洲房市，很難讓人聯想到「遍地都是贏家」。利率仍處高檔、消費者信心低迷，拍賣成交率甚至一度跌破五成。對很多買家而言，現在的市場感受不是火熱，而是觀望、猶豫，甚至開始擔心房價是否已經走到轉折點？

但就在這樣的市場裡，卻出現了一組幾乎讓人難以置信的數字。如果有人告訴你，在澳洲一個城市，99.6%的獨立屋轉售都能獲利，而且獲利中位數高達61萬澳元—約新台幣1,400萬元，你可能會覺得，這聽起來不像投資，更像是一場幾乎不會輸的遊戲。但這正是Domain最新《2026上半年房地產損益報告》裡出現的真實數字。

這個城市，就是伯斯（Perth）。更令人意外的是，伯斯並不是孤例。

Domain 最新發布的《2026上半年房地產損益報告》（Profit and Loss Report H1 2026）顯示，2026年上半年，全澳洲97.4%的獨立屋轉售都是獲利的。換句話說，每100間賣出的獨立屋，只有不到3間是以低於原購入價格出售。

更值得注意的是屋主真正實現的獲利金額。在獲利出售的房屋當中，獨立屋的轉售獲利中位數高達45.8萬澳元，創下歷史新高；公寓的獲利中位數也達到23.7萬澳元，同樣創下新高。 這裡特別值得注意的是：這是中位數，而不是平均數。也就是說，這並不是少數雪梨豪宅一間賺了幾百萬，把平均數拉高；而是把所有獲利交易依照獲利金額排序後，位在正中間的那筆交易，獲利就已經達到45.8萬澳元。

更有意思的是，這一輪財富增長並不只發生在雪梨的傳統高價區。伯斯有 99.6%的獨立屋轉售獲利，創下歷史新高；獲利交易的中位數更達到 61萬澳元。布里斯本同樣驚人，獨立屋轉售獲利中位數已達 62.9萬澳元。如果再把這些實際獲利數字，和過去幾年的房價變化放在一起看，衝擊感就更明顯。Westpac今年發布的住房市場報告顯示，伯斯住宅價格中位數從2021年初略高於 50萬澳元，一路上升至2026年約 105萬澳元。

也就是說，短短五年左右，整個伯斯住宅市場的價格中位數已經翻了一倍。這並不是少數投資人剛好選對一間房子的幸運案例，而是一個城市整體房價層級的重新定價。布里斯本的情況也相當驚人。2026年第一季，布里斯本獨立屋價格中位數已經突破 121萬澳元；而Domain的轉售數據顯示，獲利出售的獨立屋，獲利中位數已達 62.9萬澳元。 （相關報導： 澳洲最勇敢的一夜：稅務紅利退場後，誰還能留在資產遊戲裡？ ｜ 更多文章 ）

這波財富效應甚至不只發生在首府城市。昆士蘭州區域市場的獨立屋轉售獲利中位數已經達到 43.25萬澳元，新南威爾斯州區域市場也達到 37萬澳元，雙雙創下歷史新高。所以，如果是一位不熟悉澳洲房地產的海外投資人，首先需要理解的是：澳洲過去這一輪，並不是只有雪梨豪宅在漲。從布里斯本、伯斯，到昆士蘭與新南威爾斯的區域型市場，澳洲剛剛經歷了一輪非常廣泛的房地產財富增長。然而，真正有意思的地方，才從這裡開始。

如果澳洲房地產剛剛創造了這麼龐大的財富，照理來說，現在應該是一個買家信心十足、積極進場的市場。但現實恰恰相反。今年6月，全澳主要首府城市的拍賣成交率一度跌至47%，是2020年以來第一次跌破50%。消費者也同樣悲觀。7月Westpac–Melbourne Institute消費者信心指數雖然回升至83.9，但仍落在這項近50年調查歷史中的最低10%區間。

澳洲央行今年已經累計升息0.75個百分點，最新一次會議再度將現金利率維持在 4.35%。Domain的數據也開始出現轉折：2026年第二季，澳洲主要首府城市的獨立屋與公寓綜合價格出現了三年多以來第一次季度下跌，雪梨、墨爾本與坎培拉都已經進入下跌。於是我們看到了一個非常矛盾的畫面：一邊是97.4%的獨立屋賣家仍然獲利，獲利中位數更創下45.8萬澳元的歷史新高；另一邊，卻是拍賣成交率跌破五成、消費者信心接近歷史低點、利率維持高檔，房價也開始出現鬆動。

45.8萬澳元的獲利，是「後照鏡」。

其實，這兩組看似矛盾的數據並不衝突。因為我們看到的是兩個不同時間的市場。今天的利率、借貸能力、住房負擔能力、拍賣成交率與消費者信心，反映的是現在買家的能力與情緒。但今天一個屋主把房子賣掉所實現的獲利，反映的卻是過去多年累積下來的資本增值。Domain指出，這些房產的典型持有時間大約是 9年。

所以今天創紀錄的轉售獲利，其實是上一個週期留下來的巨大房產淨值。今天賣房賺了多少錢，是在看後照鏡；今天的市場環境，才是在看前方的路。而真正值得注意的，是前方這條路已經不像過去幾年那麼一致了。

如果把全澳洲的數字拆開來看，市場分化就非常明顯。伯斯獨立屋有 99.6% 的轉售獲利；布里斯本公寓有 99.5% 獲利；伯斯公寓也有 98.5% 獲利。但是到了墨爾本，情況完全不同。2026年上半年，27%的墨爾本公寓轉售是虧損的。也就是說，每四間左右重新出售的墨爾本公寓，就有超過一間的售價低於原本的購入價格。相較之下，全澳公寓虧損出售比例只有11.4%，布里斯本更只有0.5%。

獨立屋也開始出現類似訊號。墨爾本與坎培拉是主要首府城市中獨立屋虧損轉售比例最高的兩個市場，兩者都有 5.7% 的獨立屋以低於購入價格出售。同樣一個國家、同樣的利率環境，一邊接近100%的屋主獲利，另一邊卻有超過四分之一的公寓賣家虧損離場。這已經不是一句「澳洲房價會漲還是跌」可以解釋的市場。

墨爾本的數據尤其值得海外投資人注意。對很多不熟悉澳洲在地市場的買家而言，墨爾本看起來幾乎具備所有房價上漲的條件：它是一座國際城市，有大量國際學生，持續吸引海外移民，人口也不斷成長。因此很容易形成一條看似合理的推論：人口增加 → 住房需求增加 → 房價上漲。 （相關報導： 澳洲最勇敢的一夜：稅務紅利退場後，誰還能留在資產遊戲裡？ ｜ 更多文章 ）

但實際數據提醒我們，房地產從來沒有這麼簡單。Domain將墨爾本公寓較高的虧損比例，歸因於過去多年相對疲弱的公寓價格表現，以及較高的供給。人口增加當然會創造需求，但需求永遠必須和供給一起看。如果買的是一種很容易被大量複製、周邊又持續出現新供給的房產，即使整座城市人口持續成長，也不代表手上的那一項資產一定能產生良好的資本增值。所以：「墨爾本是一座好城市」和「墨爾本的每一種房產都是好投資」，其實是兩個完全不同的命題。

如果97.4%的獨立屋轉售仍然獲利，是不是代表澳洲房地產根本不用擔心？也不能這麼說。Domain對目前市場的一個重要判斷就是：獲利週期已經出現第一道裂縫（the first crack in the profitability cycle）。

目前澳洲屋主仍然擁有非常厚的房產淨值緩衝，但雪梨、墨爾本部分獨立屋，以及墨爾本、坎培拉與荷巴特的公寓，虧損出售比例已經開始增加。換句話說：上一輪累積下來的財富還非常深，但下一輪的贏家和輸家，已經開始分開。

這也是我最近在線上講座中特別花時間分析的一個現象：澳洲房地產市場正在快速分化。過去幾年的市場環境，很容易讓投資人形成一種錯覺——只要選對一個城市，甚至只要「買到房」，時間久了市場自然會把價格帶上去。但在利率維持高檔、住房負擔能力下降，加上近年稅務與住房政策不斷調整之後，我認為，靠整體市場上漲掩蓋資產選擇差異的時代，正在過去。現在「買什麼」，可能比「買不買」更重要。

城市人口與就業仍然重要，但已經不夠。未來的供給量、土地稀缺性、自住需求、家庭收入與房價的負擔能力、租金與持有成本，以及這項房產本身是否容易被新產品取代，都比過去更重要。甚至在同一個區域裡，土地大小、臨街條件、格局、學區，以及未來改建或增加價值的可能性，都可能讓兩項今天價格差不多的房產，在下一個週期走出完全不同的結果。

所以我不認為Domain這份報告告訴我們的是：「澳洲房地產不會賠錢。」它真正提醒我們的是：澳洲上一輪房地產週期確實創造了非常驚人的財富；但當市場開始分化，「閉著眼睛買，市場最後都會把你帶上去」的投資方式，風險正在快速增加。 （相關報導： 澳洲最勇敢的一夜：稅務紅利退場後，誰還能留在資產遊戲裡？ ｜ 更多文章 ）

下一輪，投資人真正需要問的，不只是：「哪一個城市會漲？」而是：「我今天買下的這項資產，究竟具備什麼條件，讓五年、十年後的下一個買家願意付更高的價格，從我手上買走？」當市場全面上漲時，選錯資產可能只是少賺一些。當市場開始分化時，選對資產本身，就是投資報酬的一部分。

Janet Chiang（小蔣）Amaze Property 創辦人、澳洲房地產買方代理顧問。長期觀察澳洲與亞太地區住房市場、移民資產配置與城市發展議題，並以「小蔣說」分享對房市與社會現象的觀察。現居雪梨。