林爺爺在113年12月，把名下土地以2億元賣給建設公司。但沒想到，114年3月他意外過世時，土地還沒完成過戶。辦理遺產稅時，家人整個愣住了：「不是已經賣掉了嗎？」「遺產稅到底是算2億成交價，還是算土地公告現值？」「為什麼國稅局說，遺產稅反而增加？」如果你看到這裡也一頭霧水，這個案例，你一定要看懂。
生前出售不動產，一旦簽下買賣合約，就已經影響遺產稅的計算。
不是因為「土地還在不在」，而是因為資產型態，已經改變了。
生前出售不動產_未辦妥所有權移轉登記_遺產稅國稅局怎麼算？
依財政部南區國稅局說明，邏輯其實只有4步：
1. 不動產要不要列入遺產？
要！只要死亡前還沒完成所有權移轉登記，不動產仍在被繼承人名下，就必須列入遺產。
但不是用市價，也不是用成交價，
而是用死亡時的公告土地現值或房屋評定標準價格。
2. 那不動產會不會真的被課稅？
通常不會。因為生前已簽約出售，被繼承人「一定要把不動產交給買方」，這在稅法上屬於：必須履行的債務。
所以做法是：不動產列入遺產，同額列為未償債務扣除。
結果就是：不動產本身，被中和為0。
3.那真正會被課的是什麼？
錢。包含：已經收到的價款（現金），還沒收到、但確定拿得到的價款（債權）。
用林爺爺的案例直接算給你看
- 成交價：2億
- 已收簽約金：5,000萬
- 尚未收取：1.5億
- 土地公告現值：8,000萬
遺產稅申報結果如下：
- 不動產部分：列入遺產8,000萬，未償債務扣除8,000萬，影響為0。
- 價款部分：現金5,000萬，債權1.5億。
- 合計2億，全部列入遺產總額。
這裡，才是真正的關鍵
不動產在遺產稅裡，本來就有壓縮效果的特性。市價2億的土地，公告現值可能只有8,000萬。
原本，只用8,000萬計入遺產。
一旦出售＝立刻解壓縮，簽下買賣合約那一刻：不動產消失，現金＋債權出現。
遺產計算基礎，瞬間從公告現值8千萬放大到2億。如果適用20%遺產稅率，光這個動作，遺產稅就可能增加2,400萬以上。
看到這裡，許多長輩可能會想：「那我不要賣，讓子女等繼承就好了？」
但事情，沒那麼簡單。
都不賣，會面臨另一種風險，在台灣，我看過太多家庭是這樣：房子好幾間，存款不多。不賣，長輩可生病不敢多花，想請人照顧又心疼錢。
更現實的是，當現金被全部鎖在不動產裡，第二代、第三代即使有能力、有機會，也可能因為「家裡拿不出錢」，被迫放棄進修、創業或關鍵的人生選擇。
那種狀態，就像躺在一座金山上，卻沒有零錢買一瓶水所以，關鍵不是「賣不賣」。 （相關報導： 女兒儲蓄險期滿領回500萬，為何要繳贈與稅？專家曝忽略3件事，國稅局計入贈與連補帶罰 ｜ 更多文章 ）
而是有沒有「預先規劃」的賣。這，才叫真正的財富傳承！
