我們想讓你知道的是 : 在各國央行升息下，部分國家的房價已出現明顯下跌，全球房市會成為金融危機的引爆點嗎？
根據 Savills Research 2020 年的資料，房地產與債券為全球資產市值排名前兩名，Ｍ平方也在金融風險系列五提到，自全球央行升息以來，債市、房地產為近期金融脆弱性上升的主要原因，中小型銀行危機就是在債券價格下跌、長期 殖利率倒掛、住宅房地產放貸佔比過高而造成的結果。而隨著各國央行升息逐步進入尾聲，債市波動已較去年大幅下降，房地產則仍為市場關注的焦點，因此在金融風險系列文的最後兩篇，我們將討論全球、美國房地產的金融風險。
一、全球房地產風險分析
IMF 在 4 月份全球經濟展望報告（WEO）中分析了全球房市目前的狀況，在新冠疫情期間，許多國家房價上漲的速度達到創紀錄的水準，主要原因包含低利率環境、市場上可供出售的房源數量不足等多種因素。 2022 年後，隨著高通膨與央行快速升息，全球房價成長已開始明顯放緩，房市的惡化情況在疫情前和疫情期間出現過熱的國家中更為明顯，IMF 整理五大房市的風險指標歸納出風險最高與風險較低的國家。
這五項指標分別為：家庭債務 / 可支配所得、房貸家庭比重、浮動利率債務比重、利率增長、實質房價增長，我們也以此作為依據，將其相同與差異統整為下列三點，一一探究目前全球房市的概況：
1. 全球房市普遍面臨的現象：升息造成實質房價下滑
升息、實質房價為衡量房市風險最直觀的因素，房價上升，會造成購屋的房貸壓力增加，而升息會使房貸利率上升，對民眾債務壓力帶來加乘效果，最終導致民眾的購房意願下降，房市降溫，甚至引發房貸違約的金融危機。
實質房價即考慮到通膨因素的房價，被視為衡量房價是否過熱的重要指標，因此當房價漲幅明顯高於通膨（實質房價上升）時，象徵著房市正處於過熱狀態，往往也將伴隨著利率的調升。 1970 年代後，全球主要經歷五次實質房價年增率翻負，每一次均與央行升息有關，本次也幾乎翻負，自 2021 年起，全球央行開始從超低利率環境升息，升息國家數一度達到 80% 以上，全球短天期利率平均上升超過 3ppt，上次出現這麼高的升息幅度是發生在 2008 年，也讓 OECD 實質房價年增率自 50 年高點回落，目前已接近負成長。
不過即使央行升息確實為影響房價的不利因素，但我們發現各國房市在央行升息時有不同的影響效果，貨幣政策傳導出現差異主要原因為「家庭債務」、「固定利率與浮動利率佔比」的不同，家庭債務越高、浮動利率佔比越高的國家，房市風險較高。 （相關報導： 房市偏空、成本高漲雙面夾殺，建商撐不住了？專家示警「恐掀倒閉潮」 ｜ 更多文章 ）
2. 各國的狀況不同：家庭債務壓力
房屋貸款為全球多數國家家庭債務中佔比最高的類別，根據國際清算銀行（BIS）的數據，整體先進國家家庭債務 / GDP 比重約為 70% 左右，在過去 20 年並無明顯上升趨勢，美國甚至在近 10 年還有下降的趨勢，顯示家庭債務壓力並沒有出現顯著惡化。家庭債務壓力主要集中在澳洲、瑞士、北歐、南韓、加拿大等國家，其中又以南韓家庭債務成長速度最快，過去 20 年上升一倍，目前已成為全球主要經濟體中第二高的國家，以上提到的國家央行除了 瑞士央行 累計升息 2% 以外，其餘國家均已升息 3% 以上，在利息成本大幅上升下，房貸壓力上升、購房需求下降，使房價開始下跌。
