2021六都房市表現可謂價漲量增，除房價漲幅平均約達9.5%，交易量也成長約7%，而據吉家網統計，2021年六都各行政區房價漲幅最高前十名，幾乎全都是過去大家忽略的中南部蛋白區，房市趨勢專家李同榮特別分析，潛伏在六都尚有很多區域具備交通利多丶產業入駐丶人口流入等優勢，將會持續領漲各都房價，其中最具發展潛力行政區可依人口成長率統計，排行前十名，分別是林口丶竹北丶淡水丶仁武丶橋頭丶五股丶善化丶北屯丶八德丶龜山等十大行政區，除了竹北不在六都之內，六都中，清一色皆是具有題材的蛋白區，與年度漲幅排行前十名全不同的是，不再讓中南部專美於前，北部地區與中南部地區各占有五名，平分秋色。
近3年全台行政區人口成長率排行前十名(圖/李同榮)
從人口成長率排行發現最具潛力區的三大優勢：交通建設丶低基期蛋白丶產業進駐
李同榮表示，觀察近三年六都行政區人口數成長率，就可發現它們人口淨成長皆具有三大優勢，一是交通建設、二是低基期蛋白區、三是新興工業區，這三大因素對商圈發展直接受益，當然就帶動就業人口與新移居人口流入，也因此從近三年人口淨流入成長率排名就可直接斷定未來行政區的發展的強度與潛力。
在人口成長率排名前十行政區中，新北市的林口丶淡水丶五股主要利因在交通建設帶動未來城市發展的願景；而桃園市的八德與龜山區也是受惠捷運建設的利因帶動新的商圈發展潛力；竹北可謂是高科技重鎮平均年收入為全台之冠，吸引的不只是人，吸引更多的是資金與財富的累積，歷經二十年商圈發展趨於成熟，房產品質要求不斷提升，房價不漲也難；台中的北屯除了捷運建設與市區重劃利多以外，尚有中科沿線所帶動的就業機會與人口淨流入紅利；台南的善化，除過去不但房價基期偏低外，更是台積電效應的直接受益區塊，土地丶預售丶成屋三箭齊發，房價漲勢相當驚人；高雄仁武丶橋頭位於高雄新興工業S廊帶的兩端，是南部地區房價漲勢的指標，茲分別詳述各區發展要素如下：
（一）林口區發展要素：交通建設促進商圈繁榮
新市鎮近年發展快速，人口大量移入下，尤其是新市鎮南側，交通、商場等重大利多，全部集中於此處，且預售熱潮也帶動當地的房市狀態，成為現今林口房價的領跑者，鄰近機捷A9站區域，房價上漲強度將持續。
（二）五股區發展要素：輕軌建設利多加上預期心理
新北市軌道經濟正如火如荼的展開，未來蘆洲三重的民眾可以不用再到台北市火車站去轉車到機捷，洲子洋重劃區周邊42公頃開發計劃，等到2028年五泰輕軌完工開通，由F10到F06五站串聯中和新蘆線與機場捷運線，而且可連接新莊大眾捷運系統，所以它的功能性是除了串聯之外，還要再透過三重接社蘆大橋，與台北市再做一個鏈接，未來會成為另外一個新北商圈，居於未來發展的預期心理，將帶動房價持續勁揚。
（三）竹北市發展要素：人口與財富雙向匯集
竹北市近年人口快速成長，主因像是新竹科學園區、台元科技園區、台大生醫園區，原有產業持續擴廠，竹科人往這購屋甚至囤屋，生技業、醫師族群也有進駐。而竹科購屋族群具備高收入、高生育率的特性，也帶來持續的自住與換屋需求。竹北雖不屬六都，但卻是六都之外最具都會發展特性的城市。
（四）淡水區發展要素：淡江大橋丶淡北道路強化新市鎮商圈機能
淡海新市鎮過去雖因餘屋很多、空屋率高，隨著各項建設如輕軌、淡江大橋、淡北道路…等，有助於改善最令人詬病的交通問題，且近年開幕的美麗新廣場也提供居民的購物、娛樂需求，生活機能日趨完善，讓淡水與新市鎮的移入人口增加。
淡水因淡江大橋連結八里新市鎮，成為未來新北雙星，而淡北道路更將解決長期交道問題的盲腸要害，加上平均房價基期較低，平價的親水住宅區將一舉翻身。
（五）仁武區發展要素：房價親民、產業園區帶動未來商機
房價親民是仁武區的特色，而隨著人口成長區段房價也逐創新高，仁武區從2011至今，房價漲幅已超過4成，未來仍具上漲潛力。
仁武產業園區已超過300家廠商洽詢，都是推動區域發展重大試金石。仁武產業園區自去年11月正式動工第一期統包工程，預估將可創造242億年產值、提供6300個就業機會，總面積74公頃的仁武產業園區有利帶動高雄產業升級轉型，已超過150家廠商搶進駐，包括電子、航太、智慧物流、精密機械等大廠。仁武同時也是高雄S工業走廊連結小港區發展的重要端點。
（六）橋頭區發展要素：政府重點扶植工業區
橋頭工業區，因政府大力加持，推動大型工業區計劃，帶來大量就業機會，與人口紅利移入、建設推動加持，吸引買家持續進駐設籍，橋頭受惠新台17線動工建設即將完工，而且房價基期低，將成為首購族青睞的主要區域。
（七）善化區發展要素：台積電周邊擴散效應
自從台積電在台南科學園區擴廠後，善化地區土地價格幾乎翻倍，在設廠效應與就業人口紅利帶動，過去一年中，人口數已正式突破5萬人。善化與新市皆受惠南科效應，成為近年台南最受矚目的房市熱區。
（八）北屯區發展要素：交通重大建設丶產業進駐吸引新移民
台中人口最多的北屯區人口正式突破29萬大關，分析原因，在公共建設帶動下，捷運綠線通車、鐵路高架、水湳經貿園區開發、北屯運動中心等重大建設，民間企業紛進駐，包括COSTCO二店、巨蛋、環球購物中心陸續設點，均成為民眾移居北屯的強烈誘因。
同時，中科后里園區往南發展到豐原連接北囤重劃區，吸引不少就業新移民，目前北屯最熱的區域包括廍子及11期，廍子以親民房價，未來仍能吸引首購或退休族群。
（九）八德區發展要素：捷運通丶房價低丶重劃區三利因
桃園市八德區人口超過20萬，擁捷運建設議題、房價基期低，近年明顯受捷運開發帶動，吸引脫北者及北漂族購屋意願，八德由於建設題材接連不斷，包含捷運綠線動工、國道三號增設大鶯豐德交流道等，未來成長性備受關注。
目前八德房市以八德廣豐特區、八德擴大重劃區最受注目，重劃區還有綠線的中壢延伸線、大溪延伸線等遠景，房市值得期待。
（十）龜山區發展要素：桃園新北交會重鎮
龜山區被山脈分隔為上、下龜山，上龜山靠近林口一帶，都市機能正在發展中；下龜山則是鄰近桃園市，為舊市鎮中心，都市機能發展成熟，為人口主要聚集地。由於機場捷運的規劃與帶動，人口磁吸效果更是明顯，區內A7重劃區是去年桃園推案領頭羊，目前房價多在2、3字頭，相較機捷沿線3、4字頭房價，極具價格優勢，尤其不少建商推出低總價、低首付的配套措施，更是吸引不少北北桃首購族的目光。
未來三年置產策略：選擇具有人口成長續航力的優質蛋白區
李同榮最後表示，此波房價上漲現象，蛋殼勝於蛋白，而蛋白勝於蛋黃，蛋殼區由於基期低，補漲有因；蛋白區由於交通與產業帶動，翻身有理；蛋黃區由於基期較高，緩漲必然。
李同榮建議未來置產策略，首先要洞悉，蛋殼補漲總有滿足點，蛋白翻身端看人口成長率才有續航力，蛋黃區雖漲幅較小，但相對在未來房市反轉向下時，抗跌性就較高。在未來三年的置產策略應該朝向類似上述前十大潛力區的發展特性，也就是具有「交通建設丶產業發展丶人口紅利」三大優勢的蛋白區，就能立於進可攻丶退可守的不敗之地。
