房市熱烘烘，眼看房價高漲，有自住需求民眾愈看愈焦急，決定咬緊牙關買房，以免再等下去就高攀不起；不過央行已表明2022年預計升息，當貨幣政策方向改變，房貸族荷包恐縮水，投資理財又該如何操作，盤點5件你該知道的事。
2020年底至今，央行接力祭出4波選擇性信用管制，力道逐步加強，但房市交易依舊熱絡。
探究背後原因，台經院產經資料庫研究員暨總監劉佩真分析，除了年底前購屋需求出籠，首購、換屋等剛性買盤進場，而國內物價蠢蠢欲動，不動產被認為具有保值、抗通膨效益，也帶動換屋與置產族群積極搶進。
不過央行總裁楊金龍在2021年底的記者會上，已明確定調2022年的貨幣政策基調「一定朝緊縮方向走」，暗示今年將會升息；他也特別提醒，首購族應注意利率風險，提前做好財務規劃。
●當央行升息，房貸族荷包恐怕跟著縮水
央行調升政策利率將連帶影響房貸利率，這也是楊金龍一再提醒民眾「利率並非永遠不變」的原因；購屋前，除了衡量自身財務能力，也要考量利率走升後的情境。
至於利率會升多少？2020年爆發COVID-19疫情後，央行為了穩住市場信心、助企業度過難關，宣布降息1碼；如今台灣景氣強勁復甦，去年經濟成長率突破6%、創下11年新高，楊金龍表示，會在適當時機把利率調回來。
換言之，當央行貨幣政策走向緊縮，升息幅度「至少1碼」。
若以購買總價新台幣1500萬元的房屋、貸款1000萬元、分20年期，以單一利率1.33%試算，平均每月本息平均攤還金額為4萬7477元。
假如房貸利率跟著調升1碼、變為1.58%，則每期房貸金額將增至4萬8263元，每月多了1146元，一年就增加了近1.4萬元的支出。若貸款總額更高、升息幅度更大，房貸族群增加的支出也將更為沉重。
●若仍有買房打算，財務規劃要注意哪些事？
儘管房價迅速攀高，部分民眾基於人生階段的規畫，仍會有購屋、換屋的剛性需求；面對高漲房價以及利率變數，台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧提醒，財務規劃不能太緊繃，申貸行則不妨找薪轉戶或有信用往來的銀行，或許能有較優惠的利率或貸款成數。
江怡慧指出，這半年來房價上漲太快，出現一個特殊狀況，銀行估價跟不上房價上漲的速度，可能導致原本以為能貸到1000萬元，實際上只有800萬元。
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此外，政府祭出多項房市管控措施，調降部分族群的貸款成數、取消寬限期，購屋民眾務必衡量自身財務狀況並預留空間，「財務不能抓到很緊繃，沒有彈性也不好」。
而民眾挑選銀行承做房貸時，江怡慧建議，找薪轉戶、信用卡配合的銀行，可能因為信用紀錄良好，有小小的空間可以更優惠。 （相關報導： 房價太貴嚇跑買盤？以往熱鬧滾滾的12月房市，今年突然涼了 ｜ 更多文章 ）
●央行升息對房市有什麼影響？房價會續漲嗎？
面對高漲房價，不少人認為升息才是澆熄房市熱度的關鍵，不過江怡慧指出，升息與否不是決定房市走向的單一因素，資金水位寬鬆、持有成本低，以及原物料大漲、營建成本飆高，都是支撐房價居高不墜的原因。
