父母過世留下房產，遺產稅怎麼算？律師教你區分「中古屋、預售屋」申報差異，漏報最高罰2倍

對於親人離世後遺留的資產處理，許多民眾常存有法律盲點。恩典法律事務所的律師周依潔特別提醒，即便不動產尚未完成過戶，只要被繼承人生前已因買賣契約取得相關權利，仍可能屬於遺產稅申報範圍。大眾普遍誤以為，既然房產尚未變更至往生者名下，便無須進行稅務申報，但根據法規，這類未完成過戶但已具權利的資產，若遭遺漏，繼承人恐怕會面臨補稅及罰鍰的法律風險。

買了中古屋跟預售屋後不幸離世，遺產稅該怎麼算？

以周律師分享的具體案例來看，一名化名為小恩的民眾，於2025年展開其置產計畫。他在該年7月間，鎖定台北市中正區一處總價達4000萬元、公告現值約1800萬元的中古屋，並先後支付了800萬元的簽約款項，餘下的3200萬元則擬透過貸款支應。隨後在8月，他又轉往新北市新莊區購置總價2000萬元的預售屋，並在締約時先行給付了300萬元。遺憾的是，小恩在同年10月突遭車禍不幸辭世，引發後續遺產稅計算問題。

中古屋還沒交屋：按「公告現值」申報債權並扣除尾款計算遺產稅

針對台北市中正區的中古屋交易，周依潔律師指出，即便產權在小恩過世時尚未移轉，但基於合約關係，小恩生前已具備「請求移轉登記」之債權。依據財政部於1999年7月7日所頒布的台財稅第881922762號函示，這類情形必須納入稅務申報。具體的課稅基準並非以4000萬元的成交價計算，而是依照該房產的公告現值1800萬元作為「債權」申報；同時，小恩生前尚未支付的3200萬元尾款，則可被視為「未償債務」，由遺產總額中予以扣除。

買預售屋人走了：已付給建商的錢需全數計入遺產稅

至於新莊區的預售屋，其法律認定則略有不同。周律師分析，由於該建築在被繼承人離世時仍處於施工階段，未來是否能順利完工交屋仍存在不確定性，因此法律上認定小恩所留下的遺產，並非土地或房屋之實體產權，而是要求建商履行合約的權利。在這種情況下，國稅局會以小恩生前累計繳付給建商的300萬元作為債權金額，將其併入遺產總額中進行稅款核課。也就是說，遺產稅申報認定的重點，在於死亡當下所持有的權利與義務。

官方清單查不到買房合約，主動申報才能避免漏繳遺產稅

律師特別呼籲，申報人必須主動查核被繼承人的金流與契約紀錄。關鍵原因在於，目前官方提供的遺產稅財產參考清單中，並不會呈現正在進行中的中古屋交易或預售屋付款明細，導致繼承人極易因疏忽而漏報。若家屬僅參考制式清單而未深入檢視被繼承人的購屋合約，一旦被國稅局查獲，可能被認定為漏報資產而遭裁罰。 （相關報導： 無配偶子女的單身族，小心死後房產存款全數充公！律師用1招秒解決，不怕遺產收歸國有 ｜ 更多文章 ）

漏報最高罰兩倍！掌握「微罪不罰」門檻聰明處理遺產稅

在法律後果方面，周依潔律師強調，未能在規定時限內完成遺產稅申報的民眾，除了必須依法補齊應納稅款外，還會被處以核定稅額2倍以下的罰鍰。不過，稅法中也設有微罪不罰的門檻，若經過核算後的應納稅額在6萬元以下，則可免予處罰。民眾在處理遺產事宜時，應仔細清查相關不動產買賣紀錄，以確保申報過程的合規與完整。