# 房市交易  

新竹一名房仲業者彭逸杰，曾在房市熱絡時年收上看150萬元，卻因去年央行打房後交易量急凍，至今已超過4個月「零成交」。眼見積蓄將盡，37歲的他決定兼差開Uber維生，每日奔波10小時、月收入僅為過去高峰時期的零頭，但他仍堅持不離開房仲業，希望能撐過寒冬、等待房市回溫。

台中市房市近年隨著多項重大建設題材加持，重劃區一度成為買氣熱點，但在政府第七波打炒房政策與央行信用管制的壓力下，重劃區房市交易急凍，反觀都會區因有機能、商圈等，建設購地與剛需購屋族，紛紛回流市中心，都會區房市反而穩定且持續交易。尤其過去甚少推出新案的南屯區憑藉成熟生活機能與稀缺供給，逐漸成為台中房市的主戰場。

房市如遭遇重大政策改變，往往牽一髮動全身，影響每個交易環節。央行於今年9月祭出第七波信用管制，對特定族群貸款最高成數大幅降低，加上近期銀行不動產放款已接近滿水位，皆讓不少原有買房計畫的民眾面臨「貸不到」的窘境。

央行9月19日祭出第7波房市信用管制措施，造成國內房市交易急凍。房仲全聯會1日提出9月20日前交易不溯既往、換屋出售期限延長至2年、縮短新青安寬限期5年為3年等穩定房市9大訴求，盼能避免市場亂象橫生。

信義房屋表示，根據財政部統計資料，今年8月個人房地合一稅收達新台幣71.5億元，年增81.8%，寫下次高紀錄，歷年新高則在今年7月，是房地合一稅上路以來，首見連2個月都突破70億元的高額稅收。

民俗月、限貸令等因素發酵，衝擊房市買氣，六都8月買賣移轉棟數為24,527棟，比起上月減少7.6%，其中只有台南市維持月增態勢，其餘五大都會區呈現衰退。專家提醒，下半年房市表現詭譎多變，有意購屋的民眾也必須先做足準備，才能趁著房市淡季撿便宜。

隨著房價不斷攀升，再加上新青安貸款上路後，也讓最近房市相當火熱，未料近期卻傳出房市買氣太旺、房價飆漲，導致銀行不夠資金而「緊縮放款」鬧出限貸令，進而降熱了房市。中信房屋統計8月內部成交件數，全台交易量月減16.4%、年減2.5%。觀察六都成交量變化數據，與7月相比，8月成交量僅新北市持平，其他五都皆呈現月減，其中，台北市月減22.9%，成為衰退最嚴重的區域。

近期各大銀行「雨天收傘」，相繼限縮房貸放款，房市交易迎來陣陣寒意。住商機構統計旗下成交狀況後發現，8月全台交易量月減28.4%、年減17.4%，區域表現全面蕭條，專家斷言下半年恐更不妙。

台北市地政局公布最新實價登錄，交易件數1,215件，較4月增幅29.39%；交易總額321.31億元，較4月增幅27.28%。觀察全台北市大樓、公寓及小宅之月線、季線及半年線趨勢皆為上漲。

中信房屋統計7月份內部成交件數，全台交易量月減14.2%、年增0.5%。觀察六都成交量變化數據，和6月相比，7月交易量僅台中市月增2.9%，其他五都及全台皆呈現月減；和去年同期相比，區域表現呈現出「北減南增」趨勢。

2024元月份六都房市交易量在選後大爆發，月增率27.9%，年增率高達140%，因此，市場專家與房產業者全面看好今年房市將繼續走強。房產趨勢專家李同榮卻持相反看法，他舉出近期爆量的六大主因，並提出預售與成屋市場的兩大關鍵性指標影響房市由多轉空：其一是，開工量持續下滑、使照量大幅上升呈現死亡交叉；其二是成屋市場呈現量價背離不利因素。他綜合判斷，此時房市交易量增加是房價鬆動、房市偏空的開始。

伴隨房價高漲和都市化進程，透天厝的市場規模快速縮減，不過在不少中南部縣市，透天厝仍是當地民眾的置產首選，由財團法人金融聯合徵信中心資料顯示，近一年嘉義縣透天厝的新增房貸件數為1315件，佔全縣新增房貸總件數1717件的76.6％、近8成，是全台透天交易佔比最高的地區，其後分別是彰化縣、雲林縣、南投縣和澎湖縣。對此，東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，全台前五大交易熱區無一例外都來自中南部地區，中南部的房價相對親民，購買透天厝的負擔不致太重，再加上長期以來的居住習慣，使得透天厝在以上區域仍然有相當高的人氣。

新北市房市交易熱區出爐！根據2023年實價登錄資料顯示，交易熱區分別為三重區、淡水區、板橋區、土城區、林口區。對此，永慶房屋研展中心副理陳金萍分析「三重區」奪冠原因。

打炒房真的奏效？中央銀行從2020年12月至今年6月，一共祭出五波不動產選擇性信用管制，根據聯徵中心資料，今年全國1～4月新增個人房貸總人數8萬2,118人，相較於去年同期大幅下滑20.2%，全國1～5月買賣移轉棟數11萬2,656棟，也比去年同期少了21.3%，交易量及貸款人數都明顯下滑。

六都地政局今（1）日公布2月份買賣移轉棟數，六都共計15,817棟，月增25.4%、年增1.1%。如果單看今年2月數據，房市似有回暖跡象，但專家解讀仍是無力回天，尤其現階段買賣雙方各有盤算，市場交易陷入僵局。

房價、物價是眼前民眾最關注的兩大問題，中央銀行總裁楊金龍今天表示，通膨是貨幣政策的判斷依據之一，但央行不會單看外食費高漲做決策，而是看整體消費者物價上漲率（CPI）；至於房市，明年上半年可望軟著陸。

民進黨在本屆九合一選戰受挫，黨內湧現檢討聲浪，曾經因為主張「實坪制」槓上內政部的立委高嘉瑜，日前再次拋出「改實坪制者，得天下；因為民心，就是天下」的看法，相關議題引發議論。實際上，若將今年成交資料改以實坪計價，可以發現六都房屋單價每坪將增加1.4萬元至17萬元不等，台北市房屋單價甚至暴增近24%，更加凸顯難解的「高」房價問題。

國內4大房仲發布11月交易數據，多數業者今年交易表現不如去年同期。房仲認為，今年下半年買氣轉弱，傳統旺季不旺，全台今年建物移轉棟數恐跌破32萬大關，但高利率也使低總價的小宅備受年輕首購族青睞。

歷經前兩年的瘋牛行情，今年以來受制於升息狂潮、政策氛圍、景氣趨冷，房市交易量能也逐漸熄火。專家觀察，目前成交力道依舊疲軟，全年買賣移轉棟數可能跌破32萬棟，屆時將創3年新低。

近期受到疫情、通膨壓力、政府打炒房、央行升息等影響下，房市不確定性增加，市場氛圍出現轉折，使交易量能逐漸放緩，但房價呈現上卻出現兩樣情，根據新北市不動產市場分析季報顯示，111年第1季住宅成交均價為37.2萬元／坪，較上季上漲3.46％，與去年同期漲6.84％。其中都會區均價38.3萬元，較上季上漲3.4％，與去年同期相較，則上漲6.83％。 

受到升息、打炒房與全球股匯市重挫等影響，全台房市交易量呈現衰退、停滯現象，據永慶房產集團公布自家門市今年4月交易量，較上月減少13％、年減12％，顯示民眾購屋信心大減。就連建商推新案也趨緩，內政部統計核發建照數量今年前4月呈現衰退，年減8％。但即使房市交易量下滑，房價仍居高不下，今年5月個人房地合一稅收共35.6億元，年增率124％，創歷史單月次高。

近兩年房市交易熱，跟建商買房得簽本票，已經變成常態？因為「不簽建商就不賣」。本月就有網友在「靠北建商2.0」投稿求助，「購屋本票被建商搞丟了，該怎麼辦」由於本票時效為三年，且本票可跳過訴訟程序，就能執行，相關專家也提出解法。

受到本土新冠病毒疫情從5月中旬爆發以來，三級警戒四度延長，將至7月26日，這也意味著房市交易將靜止超過2個月，此期間多為消化先前簽約後過戶流程的案件，與少部份近一步議價成交的案件。由於市場仍維持低利、資金充沛，許多人認為疫情後房市仍能大鳴大放，但還是得持續關注多層面釋出的警訊。

台灣房市近期熱度高，不只交易量屢創新高，房價漲速更讓政府也不得不出手打炒房。高房價讓許多民眾選擇租屋，不過也有民眾擔心，房市交易越熱，是否也會導致租金跟著推升？

去年（2020年）房市由蟄伏到翻揚，六都各行政區交易量也隨之發生變化。中信房屋統計，去年各都交易量前三行政區，以台北市、新北市及高雄市變化較大，進一步觀察各都交易量第一的區域，六都中有五都突破去年表現並再度衝高。

日前《紐約時報》才以「台灣如何計畫（大致）免於疫情」為題，認為台灣在全球受疫情重創之下，台灣人的日常生活卻「正常到詭異」。事實上，就連台灣房市的買氣，不只未受疫情衝擊，台灣人甚至在2020年紛紛出籠大買房。

六都會區分別公布109年11月「建物買賣移轉棟數」，六都交易量合計為24,594棟，是2020年以來交易量最多的月份。永慶房屋業管部協理謝志傑表示，11月的移轉量是反映10月的市況，而10月開始邁入房市的傳統旺季，且9月份受到中秋補班日影響，導致基期較低，使11月六都的交易量除了基期較高的台中市外，其他縣市都有一定幅度的增加。

2020年下半年，國內房市續呈不合理的上揚走勢，北台灣房市928檔期之房市表現比去年同期增加四成以上，更創下歷史新高；此外，都會地區的辦公大樓交投活絡，商辦、廠辦市場不僅有國內企業辦公室汰舊換新需求，更有台商回流效益的加持，在兩股需求力量的支撐下，商辦、廠辦市場呈現供不應求情形；另方面，工業土地交易量增價揚，低總價之保值型店面交易活絡，主要因台商資金回流，在低利環境、寬鬆貨幣政策下，國內房市各種超乎行情的交易再三浮現，說明當前國內房市不合理的繁榮現象十分明顯，同時也讓斡旋金問題受到關切。

信義房屋針對網友進行2020年第4季的購屋意向調查，此次調查發現目前上網找屋的潛買中，約有52%屬於1年內才開始購屋的新買方；另外的48%則是已經看屋超過1年以上的回籠客，反應今年房市5月後開始加溫的房市，部分來自於看屋已久的遞延回流買盤。

現在房地產交易火熱，而一間房子動輒上千萬元，但大部分購屋族拿到「預售屋買賣契約書」，可能都只是隨手翻一翻，或是信手就收進抽屜中，連看也不看。

根據中信房屋內部房地產成交統計顯示，8月六都以新北市月增10.2%表現最佳，其餘五都月成長幅度均維持在正負3%以內，成交量幾乎與上月相當。年增表現特別突出，全台平均年增率為45.8%，突破往年8月交易量縮走勢。

今年房市旺季延至5月才開跑，房市買氣延續到傳統淡季的7、8月份，信義房屋統計全台門市8月前29日的交易量，呈現月減8%且較去年同期增加33%，，今年淡季的7、8月房市交易仍維持熱絡，主要原因包括遞延的買盤持續回籠，疫情也讓民眾留在國內有多點時間處理買賣屋的相關事宜，雖然8月正值民俗月，但房市交易並未轉淡。

今年房市旺季延至5月才開跑，買氣延續5、6月人氣回籠的熱度，信義房屋統計全台門市7月前29日的交易量，分別月增4%且較去年同期增加27%，不同於以往七月就進入房市淡季，今年的7月房市交易仍維持熱絡，除了遞延的買盤持續回籠外，今年疫情導致民眾只能留在國內，也是房市交易增溫的原因之一。

買房是重要大事，除了價位，很多人會考量住居的周邊環境、生活機能……等，做為買房依據；也有不少民眾覺得住在醫院附近還不錯，可以就近看病、環境也好。近日有民眾在網路上詢問，要選醫學中心還是地方醫院附近買房比較好？有不少人給予意見。其實國內也有一些族群因工作或生活關係，而有「特殊」考量選在醫院附近購屋，希望給予父母親更多照顧。

新板特區豪宅林立，房價每坪動輒要價60萬元以上。不過，當地知名豪宅謙岳在最新的實價登錄中，卻出現了一筆賠售超過2600萬元的交易，而這還是該社區賠售金額最低的交易。

內湖科學園區龐大就業人口加上台商資金回流，讓內湖穩坐台北市房市交易冠軍，不僅去年一整年有多達851戶移入，成為全市增加戶數最多的行政區，同時全年買賣移轉棟數達4036棟，居台北各區之冠，成為各建商兵家必爭之地。建商推案不僅主打地段、交通、生活機能，也要訴求產品獨特性。

在國內疫情控制得當與降息帶動之下，房市買氣延續5月人氣回籠的趨勢，信義房屋統計全台門市6月前28日的交易量，分別月增5%且較去年同期增加18%，今年旺季受疫情與股災的影響，延後至5月才明顯啟動，加上低利讓購屋人加快腳步，6月房市交易量進一步升溫。

隨著疫情趨緩，台灣房市進入「後疫情時代」，永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，雖然台灣防疫有成，但在全球經濟、疫情發展等確定性仍高的情況下，房市交易量「可期待但不容過度樂觀」，因此今年全年的房市交易量，推估落在29萬棟至31萬棟之間，和2019年相比，約在正負3％之間。

內政部統計，從2012年至2015年國內新建餘屋量逐年攀升，2016年後每年維持7萬戶以上，到2018年第四季仍有7.52萬戶；最新統計2019年第二季全台新建餘屋量達7.81萬戶，雖然已比2018年第二季下降，但仍是餘屋高原期。建商業者表示，雖然有些賣壓，不過這也是另一種契機。

疫情衝擊漸淡、賞屋人流回溫，加上台商回流步調不變與低利助攻，營建股王華固董事長鍾榮昌表示，看好房市前景，下半年優於上半年，房市有望呈現「價穩量溫」趨勢。

疫情持續延燒，各行各業或多或少都受到影響，但房屋交易量並沒有受疫情影響而下滑。在內政部全國建物買賣移轉統計中可以看到，109年1月買賣移轉棟數約2萬棟，而2月的移轉棟數也落在2萬3000棟。去年（108年）同類別的買賣棟數共30萬棟，平均一個月的交易棟數約為2萬5000棟，與今年前兩個月的交易量相距不大，是什麼讓房市在這波浪潮中「堅持」不受影響的呢？

多年來，我深入、觀察市場，無論多空頭，陳述事實、講真話是我一貫的立場。多年前我對房市看多而與空頭教授論戰，大受業界支持；如今市場轉空，我仍講真話，但易擋業者財路而不討喜。8月初的一個假日，我挑戰攀登三峽的五寮尖山，此山雖傳說難度有如攀岩等級，但基於「凡事因了解而放心，因不清楚而小心，稍不專心就可能墜入深淵而從此不起」的態度，我順利登頂。登頂後巧遇一位山友，不但長期追蹤我在《Smart智富》月刊專欄，也因掌握房市方向，著實發了一筆財。而8月8日在我的一場公開演講中，有一位聽眾則因10年來根據我的房市分析，在低點投資、在近年出場了結獲利也發了大財。我能掌握市場，是因我從價、量、買氣來看市場溫度，再從土地、商用不動產，到全國移轉棟數來剖析市場現況與未來。以量來看，除了土地放量以外，其他兩者也只是微溫而已，並非是落底量，土地市場爆量但未追價，是誰在供應籌碼？又是誰在提供金援？「人是英雄、錢是膽」，是政府提供重劃區的平價土地，洗出市場上建商過多浮濫的資金，是浮濫的資金提供了建築商的膽量，這是市場的美麗與哀愁！「價不降、量不出，量不出、不見底」，今年上半年累積的移轉棟數約16萬棟，估計到年底也差不多在28萬棟左右，不熱沒量的房市，無法說房市的春天來了！我的專業判斷加上數字統計，這只是觸底後的緩慢回溫，價修有量、任性無量。但就像8月9日政府因應利奇馬強颱放了颱風假但卻風雨有限，有再多數據與科技分析，仍然無法提供精準的判斷。決策定了，事實存在沒有對錯，只有輸贏和利弊，颱風與房地產市場皆是如此。目前房市仍處於低利率下的不景氣，投資人仍須戒急用忍，別「傷在期待、死在無量」，今年放量才是真落底，而土地市場放量是建商對政治及房市未來的賭注與卡位，以小搏大再賭4年，只要漲10%就贏了，而這種機率的研判，正是目前台灣土地市場放量的結果！