近日關於今年第一季房市交易的資料陸續出爐，顯示中古屋成交價以及建商對預售屋的喊價皆下跌。另一方面，受到美伊戰爭影響，民眾預期未來央行升息及房價下跌的機率皆增加。
就中古屋交易而言，今年第一季房價接續去年房價的跌勢。去年中古屋買賣交易8.5萬棟，僅為2021年至2024年平均每年交易量的45％。就去年第四季房價與前年同期相比，七都房價平均下跌3.7％；除桃園市上漲0.6％外，其餘六都跌幅介於0.6％至13％之間。而永慶房屋最新公布七都今年第一季房價的資料則顯示，和去年第四季相比，除台中市上漲0.1％外，其餘六都跌幅介於0.3％至1.1％之間。
就預售屋交易而言，去年呈現價漲量縮，但今年第一季建商已大幅調降售價。去年全台預售屋交易4.24萬棟，只有2021年至2024年平均每年交易量的四成。雖然預售屋成交量大幅萎縮，但價格卻居高不下；和2024年預售屋價格相比，去年六都預售屋的房價上漲率，最低為台北市1.9％，而最高則為台南市14.6%。
不過，由於去年預售屋成交量較之前大幅萎縮，故其價格反映購屋者的選擇性偏誤。換言之，若建商將那些因建材品質普通或區位不佳而無法售出的預售屋降價出售，則極可能發現整體預售屋平均房價較之前下跌。
一般民眾購買預售屋大約先自備房價款一成，到房屋興建期間再付一成，最後到交屋時再付八成。因此，去年預售屋成交量大幅萎縮對建商去年營收影響雖不大，但卻大幅影響其三、五年後，建案完工時的營收。
央行2023年9月實施的第七波打房措施已造成去年中古屋房價下跌。建商或許認為這只是短期現象，故去年不肯將預售屋或新成屋降價，而想等待房價回穩再出售。不過，基於下列兩個理由，近來建商心態已改變。首先，根據樂居公司網站的資料，去年第四季建商待售屋達19.1萬棟，其中待售預售屋較2024年第四季增加3.2萬棟，而待售新成屋則增加1.3萬棟。由於去年積壓過多新成屋存貨，導致部分建商感受資金恐周轉不靈的壓力。其次，在伊朗於3月初封鎖荷莫茲海峽後，民眾預期今年第二季房價會下跌的機率，已由封鎖前的33％提高到封鎖後的42％。
根據591房屋交易網站的資料，今年全台第一季線上預售新案的每坪開價，較去年同期平均下跌26％。其中除新竹縣市上漲1% 外，其餘6都跌幅介於1%至16％之間，而非都會區跌幅則在26％以上。這顯示，在美伊戰爭推波助瀾下，建商認知過去堆高房價的低利率環境已如明日黃花，故轉而降價求售預售屋。
展望未來，由於央行近來對通膨預估及新青安政策的表態，使得建商可能繼續採取降價策略。三月底時，央行楊總裁在立法院表示，假設全年油價上漲至100美元，國內CPI大約將上升至1.9%，故央行有可能升息因應。其次，行政院於2023年8月開始實施的新青安措施，即將於今年7月底到期。楊總裁認為，若繼續實施新青安2.0措施，則宜將五年寬限期調降為三年。
即使近來房價呈下跌趨勢，但不致造成國內金融環境動盪不安。這是因過去幾年房價持續高漲，使得建商獲利豐碩。以上市營建龍頭股華固公司為例，其在2019年至2025年間，除2024年外，每年每股盈餘皆介於10.05元至12.95元之間。因此，未來房價即使下跌，建商因而倒閉的數量應不多。另一方面，2025年第一季全國房貸戶的違約率只有0.08％。因此，未來央行即使小幅升息，住宅貸款房淪為法拍屋的數量也應不會太多。 （相關報導： 房價開始跌了？不是新北、台中！「1縣市」大跌16%最慘，專家曝：2縣市最抗跌 ｜ 更多文章 ）
＊作者為美國芝加哥大學經濟學博士，台大兼任教授。
