總統參選人的公共住宅支票開得漂亮，但公宅房屋從哪來？不論透過新建、容積獎勵或民間空屋釋出的方式取得公宅空屋，都包含制度、甚至法律層次的艱難結構改革，這將是新任政府首先得面對的難題，也是無可迴避的責任。
根據蔡英文的政見，8年20萬戶公宅，其中將有60-70%（12-14萬戶）採新建，20-30%（4-6萬戶）給予都市更新大樓容積獎勵為之，其餘的10-20%（2-4萬戶）透過全台約84萬戶民間空屋的部分釋出做為公宅。朱立倫則規劃4年內釋出房價偏高區民間空屋10萬戶、7年蓋出3.4萬戶。然而，兩位候選人的房屋取得方式都有相當大的挑戰與門檻，若無法一一突破，理想終歸只能是理想。
【屋源1】容積獎勵：修法困難 建商未必捧場
蔡英文希望透過都市更新推動的容積獎勵，將容積獎勵作為公宅使用，崔媽媽基金會執行長呂秉怡則表示，容積獎勵可以透過很多手段取得，建商未必都會透過蓋公宅的方式。
細觀《都市更新建築容積獎勵辦法》第7條，第8條、第11條，當中提到，在都更時，對於都市環境品質、無障礙環境、都市景觀、都市防災、都市生態具有正面貢獻，或智慧型建築設計、綠建築、拆除舊違建等條件，都可以獲得容積獎勵，顯然，依現有法規，建商可以選擇更有利於房價的方式取得容積獎勵，蔡英文有意以「公宅」容積獎勵優先，且強制為之，便需要修法。
法規的增列，有賴新國會三讀通過，但高源不動產聯合事務所估價師陳碧源分析，「困難度很大」。他表示，容積獎勵的樓地板做公共住宅，會造成大樓內房屋混合使用，但目前單純一般住宅的房價較混合使用的房屋約高5-10%，因此建商很可能寧願不參與容積獎勵，以保有社區私隱性、無標籤化，來換取較高的房屋售價，甚至根本不願參與都市更新，使政府獎勵都更破局或延宕，屆時將導致政府推動「民間都市更新」與「興辦公宅」目標的衝突。
在修法方面，先不說本次選舉中聲勢看好的民進黨籍立委能否過半，陳碧源預估，建商勢必向立委施壓、遊說，希望「公宅」不要被列為容積獎勵的強制項目，妥協的結果，容積獎勵恐只被列為「非強制」項目，如此即失去政策的初衷。
對此，蔡英文團隊不諱言，「這涉及與建商間的對話，因為仍在選舉階段，現在還沒辦法對話，未來會考慮幾種模式與容積獎勵比例搭配的可能性」。顯見要落實容積獎勵當公宅仍有困難待克服。
永勝資產科技公司總經理徐銘達有多年房屋租售市場研究經驗，他認為，都更後的容積獎勵還涉及政府與民間的權利價值如何分配，難保不會惹出另一個爭議的美河市案。
【屋源2】民間空屋釋出：政府誘因不足 屋主不買帳
對於公宅的來源，蔡英文也提出政府「包租代管」民間空屋的方式，但要鼓勵民間釋出空屋做為公宅，就須面對租屋市場地下化的問題。地下化的主因在於自用住宅稅率遠低於非自住，一旦租屋事實曝光，稅賦必然加重。
細查自用住宅的房屋稅、地價稅、土地增值稅與所得稅，都較出租住宅低得多，尤其是綜合所得稅，很可能因租金收入導致屋主所得級距往上跳升，稅率倍增，因此，房東多半不願浮出檯面，也禁止房客向政府申請租金補貼，否則就要加租或拒租。
即使政府可以掌握民間屋源，要如何說服空屋持有者釋出空屋做公宅？更何況，其中還有高比率是寧可不出租避免折舊，只等增值後高價賣出的屋主，由政府擔任二房東又能提供什麼誘因？對此，蔡英文方面規劃，釋出做公宅的房屋地價稅與房屋稅比照自用住宅，且租金收入以5%或10%稅率分離課稅，並由政府無償提供簡易修繕與維護，朱立倫也以「租金」做誘餌。但民間對如此做法仍不無疑慮，估價師陳碧源即直指「要精算稅賦」，若交由政府出租的結果不利於房屋日後出售，房東恐怕仍不願釋出空屋。
此外，台灣的房租報酬率僅1.57%，與其他國家相比，報酬率相當低，換言之，台灣雖然擁有高房價，但將房屋出租卻非常不划算，政府要如何在先天條件不足的情況下說服房東釋出空屋，絕非易事。
徐銘達則對釋出空屋做公宅抱持支持態度，他認為，以當前全台空屋約100萬、入住公宅需求32.8萬戶而言，這是讓空屋活化的大好機會，且取得快速、屋源分散，一般民眾並不知道隔壁屋就是公共住宅，可以有效避免負面標籤的問題。
【屋源3】政府興建：缺錢、缺地、缺信任
蔡英文希望興建12-14萬戶公宅，朱立倫則要蓋3.4萬戶，這要視政府的魄力、土地的取得、經費調度等條件是否齊備，且以國家產業扶植與促進經濟發展的高度來看，千億的興建資金是否該用於房地產？或是用於扶植有更大效益的產業？還需要政府進一步評估。
事實上，土地取得將會是一大難題。台北市長柯文哲曾幾度向國防部要地蓋公宅，卻遭「土地尚無釋出計畫」為由回絕，顯見政策未必能獲得不同政府單位的支持，就算候選人當上總統，也非要地就有地，一切仍得依法行事。
不過，「興建」已經被視為是最容易取得公宅的方式了，從北市府柯文哲的4年2萬戶，到新北市府朱立倫的4年7000戶公宅計畫，全數都是以「興建」方式提供就可得知，「政府寧可自己蓋比較快」，因為容積獎勵與民間空屋釋出涉及背後的龐大改革，對政府來說，是真正的燙手山芋。
然而，政府蓋屋未必能贏得民心，例如：新北市合宜住宅引爆民怨、早年的國宅衍生的諸多問題已有前例，政府要如何克服這些障礙，仍值得關注。
