美國夢變「房市噩夢」：住房成本飆升牽動總統選情，賀錦麗承諾促進居住正義

美國高昂的生活成本已成為本屆總統大選的核心話題。房市陷入停滯，成屋銷售創下2010年以來的新低。高利率政策對購房者形成沉重壓力，加上搖擺州租金持續攀升，進一步加劇民眾對住房負擔沉重的不滿，成為民主黨競選的主要挑戰。

根據《金融時報》（FT）17日報導，利率目前維持在5.25%至5.5%的23年來高點，聯準會（Fed）預計9月將開始降息，但這兩年來為了抵抗通膨而調高的利率已經使許多人購房變得困難。根據最新的消費者物價指數（CPI）報告，美國7月份通膨，有近90%是由住房相關開支所驅動的。

「美國夢的一部分是擁有自己的房子，但對許多人來說，這個夢想如今已變成了噩夢。」民主黨選戰策略師西賴特（Antjuan Seawright）說，對於民主黨正副總統候選人賀錦麗（Kamala Harris）和華茲（Tim Walz）來說，提出具體計劃讓更多人能夠找到適合且能夠負擔的住房將是關鍵。

在賓州費城擔任不動產經紀人近40年的麥坎（Mike McCann）認為，當前房市的低迷情況前所未見。他解釋，與幾年前相比，房屋銷售量已經大幅下降，但「瘋狂的是」，以往買氣低時，房價通常會不斷下跌，然而現在的情況是，可出售的房屋數量非常低。

「人們不想進場，他們都在說『我不打算賣掉我的房子，因為我有2.6%的抵押貸款利率。』」他解釋，許多擁有低抵押貸款利率的屋主不願意出售他們的房子，因為如果出售房子再買新房，他們將不得不接受更高的利率。

賀錦麗承諾應對房市危機

為使選民相信她能夠解決生活成本危機，民主黨總統候選人賀錦麗（Kamala Harris）在16日公布一項新承諾，包含提供高達2萬5000美元（約新台幣80.5萬元）的稅額扣抵，減輕首次購房者的經濟負擔；針對興建入門級住房的建商提供減稅措施，鼓勵更多平價住宅的興建；加強對大規模購房企業及投資者的規範，遏止不公平的市場行為。

賀錦麗說：「我對這個問題非常熟悉，了解該如何幫助在房市中被剝削的民眾，也明白擁有自己房產的意義。」她表示，將與相關行業合作，確保有足夠的住房供應，滿足人們的不同需求，不論是租房還是購房。她還指出，希望在四年內能見到300萬套新房建成。

根據進步派組織「公民民主中心」（Center for Popular Democracy）的調查，84%的搖擺州選民表示，住房成本是一個主要問題。東北大學（Northeastern University）經濟學家特里斯特（Bob Triest）說：「顯然，任何能夠加快住房供應成長的措施都是有益的。」他表示，這可能包括簡化建築許可程序以及修改土地使用規劃規則，以允許在某些地區建設更高密度的住房。 （相關報導： 自民黨總裁選舉陷混戰！罕見有逾10人表態參選　連署爭奪戰展開 ｜ 更多文章 ）

共和黨總統候選人川普（Donald Trump）試圖把通膨問題歸咎於現任政府，並承諾推出自己的計劃來降低生活成本。他的計劃包括2024年共和黨平承諾的一部分，即在聯邦土地上允許進行新房建設。此外，他也計劃像賀錦麗那樣，為首次購房者提供稅收減免。

共和黨總統候選人川普（Donald Trump）試圖將通膨問題歸咎於現任政府，同時承諾自己的降低生活成本計劃，包含允許在屬於聯邦政府擁有或管理的土地上進行住宅建設，並像賀錦麗一樣，為買房首購族提供稅收減免。

市場預期Fed將從9月開始降息，預計今年降幅接近1個百分點，但降息效果不會立即顯著影響選民。英國經濟研究機構「牛津經濟公司」（Oxford Economics）首席美國經濟學家史威特（Ryan Sweet）說：「我們不會因為聯準會的一次降息就看到房屋銷售突然爆炸式成長。我認為這次降息主要是能舒緩一些壓力。」

美國房貸利率雖有降溫，但購房負擔仍重

美國30年期固定利率抵押貸款的利率近期已降至6.47%，較先前高點有所緩解。然而，相較於2021年初的2.65%，目前的利率仍處於相對高位。2023年10月，利率曾攀升至24年來的峰值7.79%，大幅增加了購房者的借貸成本。

根據野村證券（Nomura）發達市場首席經濟學家賽夫（David Seif）的說法，即使房價有所調整，但房貸利率相較幾年前變得如此之高，也影響了潛在買家的購買力，成為阻礙房市復甦的重要因素。

先前已取得低利率房貸的現有房主，由於無法將原有優惠利率轉移至新房，也不願輕易換屋，導致房屋市場流通性降低。根據房地產經紀公司Redfin的數據顯示，自2019年8月以來，全美住房庫存已減少了27%，進一步加劇了供需失衡的問題。

現有房源不足推動新建案成長

現有房屋供應不足，推動新建案市場持續活躍。美國最大豪宅建商Toll Brothers執行長耶爾利（Douglas Yearley Jr）在最近的財報電話會議中表示，新建案需求之所以攀升，是因為市場長期存在房屋供應不足的問題，再加上利率上漲，使得許多已經有房子的民眾，因為不願意放棄現有的低利率貸款而選擇不賣房，導致二手房源數量創下歷史新低。

數據顯示，2023年6月新建案完工量同比成長了15.5%，但新開工數量卻出現下滑，同比減少了4%。顯示建商可能正在等待利率回落後再啟動新的建案。穆迪信評公司（Moody's）經濟學家沃爾什（Matthew Walsh）認為，建商正持觀望態度，希望在更有利的市場環境下啟動已獲批的建案。

高租金加劇住房負擔

對於不想或無法購房的民眾而言，租屋市場同樣成本高昂。儘管租金漲幅已有所放緩，但高租金仍讓許多家庭不堪負荷。今年7月租金通膨約5.2%，該數字2023年3月一度飆升至8.18%，創下42年來的新高。

根據全國低收入住宅聯盟（National Low Income Housing Coalition），以搖擺州亞利桑那州為例，租戶需要近7萬美元（約新台幣225萬元）的年收入才租得起一套兩房公寓，這幾乎是當地收入中位數3萬7209美元（約新台幣120萬元）的兩倍。 （相關報導： 自民黨總裁選舉陷混戰！罕見有逾10人表態參選　連署爭奪戰展開 ｜ 更多文章 ）