在 6 月 23 日的 Two Money Lovers Podcast EP66 中，我們引用〈季凡觀點：什麼是影響臺灣房價的多空指標？〉內容，聊聊如何目前的房市現況，並提供一些有用的分析建議。
房價所得：多空難以判斷！
國際 NUMBEO「房價所得比」（Ratio of House Price to Income），事實上從 2019 年的 28.9 到 2023 年 20.1，臺灣購房者支付能力上升中！甚至回到 12 年前 2011 年的水準。
NUMBEO 房價所得比定義：「相同」空間約 27 坪，每坪價格用當地房價中位數計算。所得用該國家「個人所得」中位數，乘以 1.5 計算。
臺灣內政部房價負擔能力指標（Housing Affordability Index）中的「房價所得比」（Price to Income Ratio, PIR），從 2016Q4 年的 9.32 到 2023Q4 年的 9.97，臺灣購房者支付能力下降中！
內政部房價所得比定義：內政部實價登錄資料，統計得出住宅「總價中位數」價格。所得採用臺灣「家戶」綜所稅稅後中位數統計。
房貸支付：多空難以判斷！
有人說是房價負擔能力指標中的「房貸負擔率」（Loan to Income Rate, LIR），目前 2024Q1 為 42.66%，創下近年來新高；預測房市泡沫的領先指標「購置住宅貸款違約率」，目前最新 2024Q3 低達 0.07%，是近年來次低水準。
貨幣供給：大跌不容易！
從 2020 年 1 月至 2024 年 3 月，臺灣的 M1B 年增率達到了 8.8%，目前似乎正有展現出新一波「臺灣錢淹腳目」的趨勢。從 2020 年第一季到 2024 年第一季的數據顯示，臺灣的 M1B 增加了 40%，而信義房價指數上升了 47%。透過對這 17 組數據的分析，發現相關性（Correlation）達到了 0.96。
人口趨勢：多空難以判斷！
臺灣主流媒體通常關注「生不如死」現象，但較少討論跨境人口變動的資訊。根據 CIA World Factbook 的最新報告，2024 年臺灣顯示為一個人口淨移入（Net Migration）國家，每千人中有 1.1 的淨移入人口，甚至高於同期日本的 0.7 的淨移入人口。這表明即便面對地緣政治的不穩定，臺灣仍成功吸引了新的居民。
根據 CIA 的定義，淨移入率包括所有類型的移民：永久居民（包括新入國籍者或擁有永久居留權者）、臨時居民（如持有工作簽證或學生簽證者），以及其他臨時居住者（因旅遊、醫療或家庭原因而移入，但不包括純粹的短期旅遊者）。
納入存量：目前有利多方！
只考慮到「當期」所得預估本來就不足，而且恆常所得（Permanent Income）與股市財富效應（Wealth Effect）也會產生影響。
在經濟學界有一句著名的說法：「市場上不存在合理價格，只有均衡價格。」事實上，多空力量各有自己的看法，使市場能夠自我調節，進而促進經濟效率！這集 Podcast 聚焦於經濟科普而非預測，希望能幫助大家理解訊號的意義。 （相關報導： 新青安把房價愈打愈高！李同榮：吸引兩種投機客，把房地產當期貨操作 ｜ 更多文章 ）
本文獲授權轉載自「Two Money Lovers 經濟學不是萬能但有用」，未經同意不得轉載。
