屋漏偏逢連夜雨!新冠疫情與升息衝擊商業房地產 《經濟學人》:銀行業困境可能加劇

2023-04-01 15:00

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2020年3月,新冠肺炎疫情讓美國第一大城紐約市停擺(AP)

2020年3月,新冠肺炎疫情讓美國第一大城紐約市停擺(AP)

過去3年,新冠疫情揮之不去的影響讓購物者遠離購物中心,勞工在家工作,削弱了購物中心及辦公室的價值。此外,所有房地產估值都受到升息的影響,這讓房東的開支增加,而最近的銀行業動盪、對經濟衰退的擔憂讓這些困境加劇。英國期刊《經濟學人》指出,商業房地產的損失可能造成銀行業的困境進一步加劇。

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新冠疫情的影響揮之不去,升息讓房東的開支增加,加上最近的銀行業動盪、大規模裁員引起對經濟衰退的擔憂讓這些困境加劇。《經濟學人》(The Economist)指出,這種情況為2個密切交織的美國大產業帶來問題:第一個是房地產業,業主擁有的辦公大樓空蕩蕩,不太可能再度滿租,價值可能只達到購買時的一半。

第2個產業是金融業,當加拿大資產管理公司「布魯克菲爾德」(Brookfield)最近決定最好交出美國加州洛杉磯(Los Angeles)2座大型辦公大樓的鑰匙,而不是為所欠的7.84億美元(約新台幣241億元)貸款再融資,它將鑰匙交給了美國花旗集團(Citigroup)及美國金融服務公司摩根士丹利(Morgan Stanley)。

美國矽谷銀行。(AP)
2023年3月10日,美國矽谷銀行宣佈倒閉。(AP)

《經濟學人》指出,沒有商業房地產部門看起來不受波及。美國波爾波資產管理公司(Polpo Capital Management)創辦人麥克納馬拉(Daniel McNamara)表示:「即使是倉儲領域,你也會看到亞馬遜(Amazon)這樣的公司承認超支及過度建設。」然而,真正讓人擔憂的是辦公大樓,它約占美國商業房地產(及其債務)總量的4分之1,因為「這不是周期問題」。

《經濟學人》指出,除了最好的辦公室以外,美國其他辦公室的空置率都在上升。房東正提供慷慨的激勵措施來吸引租戶。加州舊金山(San Francisco)超過29%的辦公室空置,幾乎是新冠疫情前的8倍,這座城市的租金價格比2019年下降了15%,而這些建築物的營運成本很高,即使租金小幅下降或佔用都可能讓建築物成為虧損來源。

一些房東可能無法或不願意保留這些房地產,如果他們不能延後償還貸款,他們可能無法繼續留著這些房地產。美國研究公司穆迪分析公司(Moody’s Analytics)商業房地產經濟分析師費根(Kevin Fagan)的報告指出,今年美國所有類型的貸款機構中,約15%的未償還商業房地產債務到期,他認為其中約40%可能難以再融資,而如果涉及的建築物價值明顯低於貸款價值,房東可能不願意償還。美國投資公司「瀑布資產管理」(Waterfall Asset Management)共同創辦人卡帕斯(Tom Capasse)指出,一些例子是「更大的贊助商甚至在貸款到期前1年就先發制人地歸還鑰匙」。

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