風評:餘屋多房價難大漲?錯!央行勿輕忽房價

2020-02-01 07:20

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以為餘屋多房價就難漲是錯誤的,央行應注意房價蠢動問題。(資料照片,呂紹煒攝)

以為餘屋多房價就難漲是錯誤的,央行應注意房價蠢動問題。(資料照片,呂紹煒攝)

央行公布去年12月理監事會議紀錄,其中有討論到房市部份,部份理事認為餘屋仍多,對房價上漲問題不必太擔心。這種看法顯然錯誤,央行切勿輕忽房價潛在的問題,更應及早行動。

國內建築、土地、房市的主管單位是內政部,不過前波房市大漲之時,看不到內政部有任何作為,倒是當時的央行總裁彭淮南一馬當先出面「打房」,祭出各種信用管制、痛責豪宅貸款99%,結果房市、房價儼然變成央行的「業務」之一,因為央行掌握金融與利率控制。

理監事會中對房市的討論,主要是認為房市尚未出現大量投資客進場,雖然房價已出現溫和上漲,但全國餘屋數量仍多、去化需要時間,因此認為房價不易出現爆炸性成長。

因餘屋仍多而認為房價不會大幅上漲的看法,從理論上來看是正確,因為市場上仍屬供給過剩(有大量餘屋),價格無由上漲;實務上看則是錯,因為過去的歷史與房市的特殊性證明此說有誤。

台灣現在的空屋數量,因為不同機構、根據不同方式得到的數字會不一樣,主要來源一個是人口及住宅普查時的資料,另一個是根據用電量推估,基於有人住的房子一定要有電冰箱的假設,因此用250公升中型電冰箱與電視機1個月耗電量為55-62度,因此以60度整數為標準,低於60度者視為空屋。不論那種方式、那個單位所作,得到的空屋數量大概就在80-100萬戶左右。

百萬空屋,當然不虞房價上漲─但請特別注意,80-100萬空屋這個數字,其實已存在超過20年以上。1990年人口及住宅普查得到的空屋數量是67萬戶,1993年82萬戶,2000年是122萬戶。根據用電量推估的空屋數,2009年就是90萬戶,至今每年都大概維持在80-90萬戶之間。

換句話說,近20多年來,國內空屋數量大概都在80-100萬戶左右,但這段時間房市可不是都在空頭市場,反而是出現過超過10年的大多頭市場,房價更是翻了兩翻。因此,以餘屋仍多推論房價沒有大幅上漲空間,絕對是錯誤的推論,過去歷史已經證明。

至於原因,簡單的說,房地產與大部份貨品不同,絕對無法作到「貨暢其流」,從供給過剩地區輸送到供給不足地區,因此許多位於人口外流、發展受挫、公設差又偏遠地區的空屋,就永遠是空屋,對要在台北購屋者而言此空屋完全不存在,也無法把「蛋黃區」(指房市的菁華區核心)房價拉低。所以認為餘屋仍多、不必憂心房價大漲,是錯誤的推論。

相反的是,現在房價就已經溫和上漲,甚至去年的土地交易量與商用不動產交易量都創近10年新高,房市算是逐漸脫離空頭市場;展望未來,去年因中美貿易戰回台投資的台商,及政府對回流資金大赦政策吸引回來的資金,都會是未來點燃房市上漲的火把;其實,已經有央行理事提醒資金回流雖禁止投資房市,但5年禁令解除還是會有衝擊。

台灣陷於低薪資困境近20年,這20年也是房價飆漲的20年,更是年輕人相對剝奪感最重的20年。去年的平均實質經常性薪資仍不如17年前,而房市雖然走了幾年空頭市場,但房價其實下跌有限、甚至已經逐漸回到接近高峰期價位。

雖然馬政府後期的房地合一、實價課稅,算是把房市投機的稅務漏洞堵起來,但要骨子裡深埋「有土斯有財」基因的台灣人有錢不買房,難了點,只是現在改為長期投資、美其名曰「資產配置」、而非短線炒房罷了,同樣有拉高房價的力道。房價如通膨,最好能防範於未然,一旦漲聲響起要再壓下,就是事倍功半,央行切勿輕忽房價潛在的風險。

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