觀點投書:房市如虎口!停看聽,再走。

2016-10-29 06:00

? 人氣

房價恨天高的結果,房產稅制度難辭其咎。(葉信菉攝)

房價恨天高的結果,房產稅制度難辭其咎。(葉信菉攝)

 2003年SARS過後,房價有如奧運撐竿跳選手不斷地刷高新紀錄,直到2013年起房市開始出現盤整、震盪、緩降、觀望等現象。房地產一直是台灣火車頭工業之一,不僅帶動中下游產業發展,更是國家發展的基石。分別以市場面、政策面及結構面三方面來探討。

一、市場面:

由內政部統計資料發現,房屋交易量較去年同期減少7.6%,六都房價年變動率仍為負值,以台北市、新北市及桃園市的修正幅度較為明顯,成交單價分別較前一年同期下滑4.6%、4.3%及4.3%。近來建商頻頻祭出讓利手段,從台北市一路往南延燒並掀起一波波破盤價的風潮。同時、根據台灣房屋智庫的「2016年下半年購屋意願調查」結果顯示,在520新政府就職後,下半年房市的購屋意願,有45.4%民眾有購屋意願,而有41.7%認為下半年房價續跌10%,房市買氣持續不佳,觀望心態特別濃厚。

因此,市場持續觀望,買氣依舊低迷,房市還沒有回春。

二、政策面:

這幾年來,政府陸續推出奢侈稅,來打擊投資客並有效遏止房價持續飆高。今年年初又實施房地合一稅,提高多屋族及高資產客群的稅金,達到短期遏止高房價目的。高房價是台灣十大民怨之首,每逢大型選舉,社會住宅總會被提出來討論,是有實施之必要性,但無實施的具體政策。

因此,政府只用稅賦政策達到短期打房效果,而社會住宅也只解決住的問題,並沒有長期整體治本的有效政策。

不動產實價登錄建物成交棟數。民國100年開始課徵奢侈稅期待能抑制房價,雖然交易量確實減少,但空屋率也增加。(擷取自內政部統計處)
不動產實價登錄建物成交棟數。民國100年開始課徵奢侈稅期待能抑制房價,雖然交易量確實減少,但空屋率也增加。(擷取自內政部統計處)

 

三、結構面:

台灣社會面臨少子化及高齡化的兩大挑戰,這使得勞動人力減少,不僅影響經濟成長,也嚴重削減國家的競爭力。據內政部資料顯示,台北市的房價所得比高達16.1倍,如參考年初美國物業顧問公司Demographia發佈<國際住房可負擔性調查>報告,僅次於香港的19倍,比東京、舊金山還高。況且,台灣的平均薪資根本不敵通貨膨脹率及高漲的房價,絕大部分的人依然是望屋興嘆。

因此, 少子化的趨勢恐讓供需越來越不平衡現象,年輕人更是越來越買不起房子。

全國房價所得比(擷取自內政部不動產資訊平台)
全國房價所得比(擷取自內政部不動產資訊平台)

另外、全球面臨升息議題,央行加強購屋管制及銀行貸款趨保守,房屋已不適合做短期的投資,首購或換屋的自住型購屋者應更謹慎考量個人支付能力、需求、地點及便利性等因素。在此、提出幾個建議 : 

一、考量自己的支付能力: 應以支付本利攤的月付金來判斷個人支付能力,房市多頭時,「寬限期」是個購屋的衝動因子,但寬限期到期後的本利攤繳款金額才是負擔的始端,即便轉貸他行,也恐出現估價不足需補足差額的狀況,購屋之前應瞭解自己的支付能力,不要讓房屋貸款成為是壓倒自己的最後一根稻草。

二、考量區域的潛在發展性:大都會區域有成熟的生活機能並享有國家建設資源,當然這也是房價居高不下的原因,其次可考慮捷運沿線地段,具潛力的重劃區,具備基本生活機能及交通便利等因素。

三、考量建設公司聲譽:建商品質與信譽是購屋者首要衡量的因素,良好的社區管理有助於提高居住品質,也要留意合理的公設比及社區公共設施的合法性等因素。另外,慎選房仲業者以防止黑心買賣尤為重要。

政府應該建立更健全房屋政策,維持房屋長期的穩定發展。在此、提出幾點建議 :

一、政府應制定多方面政策:除修改稅賦政策來抑制投機行為外,應降低自住購屋者的負擔,釋出合理的土地鼓勵自建或合建,適度的調控利率,以更便利的大眾運輸網分散大都會居住人口等規劃。

二、全面性的住宅政策:政府除在公有地直接興建公共住宅外,亦可規劃租屋津貼,或者政府也可以扮演二房東,先向建設公司出租後轉租給一般民眾,同時解決空屋率高的問題。

社會住宅推動聯盟表示以往的住宅補貼資源多數用於協助國人「購屋」(例如國民住宅與合宜住宅),政府一方面透過補貼助長國人的購屋欲望,又不對房價加以管制,造就台灣房地產炒作盛行、房價高漲、空屋率逾一成、國土開發氾濫,居住品質卻嚴重低落問題。(取自社會住宅推動聯)
社會住宅推動聯盟表示以往的住宅補貼資源多數用於協助國人「購屋」(例如國民住宅與合宜住宅),政府一方面透過補貼助長國人的購屋欲望,又不對房價加以管制,造就台灣房地產炒作盛行、房價高漲、空屋率逾一成、國土開發氾濫,居住品質卻嚴重低落問題。(取自社會住宅推動聯)

三、改變經濟,提高國民所得:薪資低不僅是民怨,更是個嚴肅的民生問題,人民吃不飽就會延伸各種社會問題,根本買不起高價的房屋,政府應積極加速經濟成長,提高國民所得,才是基本解決之道。

即便經濟利空消息不斷,房市交易量大減,由各房仲成交資料卻發現,成交價格下修空間仍然有限,顯然、台灣房市有一定的支撐點,並不至於到崩盤地步,筆者無法預測房價未來走勢,建議如有購屋需求的民眾,此時更需冷靜選擇喜歡的標的物,找到心目中的那一間『好宅』。

資料來源:內政部、台灣房屋智庫。

*作者就讀國立中正大學企管研究所博士班

 

關鍵字:
風傳媒歡迎各界分享發聲,來稿請寄至 opinion@storm.mg

本週最多人贊助文章