風評:倒店瘟疫漫延,台北東區會變「夾娃娃機街」嗎?

2019-04-02 07:30

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倒店瘟疫漫延,台北東區會變「夾娃娃機街」嗎?(呂紹煒攝)

倒店瘟疫漫延,台北東區會變「夾娃娃機街」嗎?(呂紹煒攝)

3月上旬才傳出台北東區著名的名店Superdry撤離,上周五又出現另一家港式飲茶店糖朝結束東區店面,東區倒店潮如瘟疫般漫延,如不能止血,東區可能進入「長期重整」,甚至可能變成「夾娃娃機街」。

以台北忠孝東點4段的SOGO、統領等為核心的東區商圈,一直是台北市最繁華又重要的商業區,區內有眾多一級辦公大樓、百貨公司、商家、夜店,廣義的東區可延伸到南京東路、仁愛路、基隆路。不過,近年陸續出現商家遷移、倒店、企業出走等現象。

從六福皇宮到永福樓房再到葡吉小廚、SASA美妝店、韓國服飾SPAO、日藥本舖、Swatch錶店、漢堡王和Forever21、馥臨、詹記兩大火鍋店、老牌音樂餐廳Brown Sugar,現在要再加上Superdry、糖朝,這張名單還可以繼續加長;當然,更早幾年則有金石堂、鼎泰豐忠孝店的出走。「前瞻未來」則有東區最著名的24小時書店誠品也因租約到期、大樓要都更而在明年吹熄燈。

商家倒店遷移其實不足懼,幾年前東區也曾發生過類似事件,只要持續有新店加入經營、商圈活絡依舊即可。但這次情況似乎較過去嚴峻,因為「出得多進得少」空置率提高了。過去,外界幾乎把原因集中在租金高漲因素;租金不斷上漲當然是一個直接因素,但再深入看,則有更多其它值得注意與警惕之處。

這些離開東區的商家,經營時間有長達30、40年的老店,也有經營十多年者,最短的大概就是5年左右(一次租約期);以租金調漲幅度看,東區號稱「正常情況」下,租金每年都要調2%左右,在東區經營超過20年的Brown Sugar內部員工就透露,租金被漲了20次;六福皇宮決定停業時也說出租金持續調漲的「血淚史」。

如果租金上漲,商家能夠持續因應漲價且同樣吸引足夠的人潮,只要獲利夠還是值得繼續佔住東區這個一級商業區據點,但商家紛紛撐不住而爆遷移潮看,顯然營收、獲利都追不上租金與其它成本上揚速度。

簡單講就是這20年來,雖然經濟幾乎每年都有正成長,但薪資接近停滯,民間消費都只能低成長,因此原本是走較高單價的東區商家,要嘛就是因應租金抬高而漲價,結果失去對價格敏感度高的客戶;要嘛忍住盡量少漲甚至不漲,但獲利就縮水;不論何者,最後都會碰上一個「臨界點」,終而不得不收攤走人。

拿數據看應該就更明顯,以行政院主計總處作的家庭收支調查來看,從民國85年到106年,台灣的平均家庭收入從100.8萬增加到123.1萬,增加幅度22.1%;坦白說,超過20年增加幅度只有22%,算是非常少,再考慮到被物價「吃掉」的部份,那就更少到算是停滯了。

實際情況的惡劣程度則不僅於此;主計總處在調查家庭所得同時也調查家庭消費支出,85年家庭平均每年花在食品上的費用是14.8萬,但到106年減少為11.6萬;花在衣服上的費用也從2.7萬減成2.3萬─雖然這種問卷調查的數據每年有起伏,但多看幾年的數據就可發現,大致上這20多年來的趨勢是:民眾花在食品、衣著的經費不增反減,對商家所言,這當然不是什麼好事。

在消費者荷包有限、能花的錢即使未慘到減少但至少已處於停滯情況下,東區商圈還面臨其它競爭壓力:一個是不同典範的競爭,電商網購讓上街逛街的人減少;另一個是不同商圈的競爭分食,西區(西門商圈)的復興拉走年輕族群,信義商圈則帶走高端消費族群與金融產業─許多金融業的總部從東區遷移到信義區。

因此,東區的商家倒店瘟疫漫延,不僅僅是租金持續調高因素而已,同時也有結構性因素;據房產業者的說法,在這波倒店潮後,東區空置率上升到超過1成多,已有房東降租3成只求租出去;不過,除非是東區所有房東都願意「有感降房租」,否則恐難擋東區沒落趨勢。根據過去商圈沒落後要再站起來,都需至少5-10年的長期調整─包括堅挺的高房價都要有感下修。如果無法挽回東區下行趨勢,繼續發生老店、名店倒店、遷移,東區大概就要進入長期重整,短期則是變成「夾娃娃機街」。

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