風評：倒店瘟疫漫延，台北東區會變「夾娃娃機街」嗎？

3月上旬才傳出台北東區著名的名店Superdry撤離，上周五又出現另一家港式飲茶店糖朝結束東區店面，東區倒店潮如瘟疫般漫延，如不能止血，東區可能進入「長期重整」，甚至可能變成「夾娃娃機街」。

以台北忠孝東點4段的SOGO、統領等為核心的東區商圈，一直是台北市最繁華又重要的商業區，區內有眾多一級辦公大樓、百貨公司、商家、夜店，廣義的東區可延伸到南京東路、仁愛路、基隆路。不過，近年陸續出現商家遷移、倒店、企業出走等現象。

從六福皇宮到永福樓房再到葡吉小廚、SASA美妝店、韓國服飾SPAO、日藥本舖、Swatch錶店、漢堡王和Forever21、馥臨、詹記兩大火鍋店、老牌音樂餐廳Brown Sugar，現在要再加上Superdry、糖朝，這張名單還可以繼續加長；當然，更早幾年則有金石堂、鼎泰豐忠孝店的出走。「前瞻未來」則有東區最著名的24小時書店誠品也因租約到期、大樓要都更而在明年吹熄燈。

商家倒店遷移其實不足懼，幾年前東區也曾發生過類似事件，只要持續有新店加入經營、商圈活絡依舊即可。但這次情況似乎較過去嚴峻，因為「出得多進得少」空置率提高了。過去，外界幾乎把原因集中在租金高漲因素；租金不斷上漲當然是一個直接因素，但再深入看，則有更多其它值得注意與警惕之處。

這些離開東區的商家，經營時間有長達30、40年的老店，也有經營十多年者，最短的大概就是5年左右（一次租約期）；以租金調漲幅度看，東區號稱「正常情況」下，租金每年都要調2%左右，在東區經營超過20年的Brown Sugar內部員工就透露，租金被漲了20次；六福皇宮決定停業時也說出租金持續調漲的「血淚史」。

如果租金上漲，商家能夠持續因應漲價且同樣吸引足夠的人潮，只要獲利夠還是值得繼續佔住東區這個一級商業區據點，但商家紛紛撐不住而爆遷移潮看，顯然營收、獲利都追不上租金與其它成本上揚速度。

簡單講就是這20年來，雖然經濟幾乎每年都有正成長，但薪資接近停滯，民間消費都只能低成長，因此原本是走較高單價的東區商家，要嘛就是因應租金抬高而漲價，結果失去對價格敏感度高的客戶；要嘛忍住盡量少漲甚至不漲，但獲利就縮水；不論何者，最後都會碰上一個「臨界點」，終而不得不收攤走人。

拿數據看應該就更明顯，以行政院主計總處作的家庭收支調查來看，從民國85年到106年，台灣的平均家庭收入從100.8萬增加到123.1萬，增加幅度22.1%；坦白說，超過20年增加幅度只有22%，算是非常少，再考慮到被物價「吃掉」的部份，那就更少到算是停滯了。

實際情況的惡劣程度則不僅於此；主計總處在調查家庭所得同時也調查家庭消費支出，85年家庭平均每年花在食品上的費用是14.8萬，但到106年減少為11.6萬；花在衣服上的費用也從2.7萬減成2.3萬─雖然這種問卷調查的數據每年有起伏，但多看幾年的數據就可發現，大致上這20多年來的趨勢是：民眾花在食品、衣著的經費不增反減，對商家所言，這當然不是什麼好事。

在消費者荷包有限、能花的錢即使未慘到減少但至少已處於停滯情況下，東區商圈還面臨其它競爭壓力：一個是不同典範的競爭，電商網購讓上街逛街的人減少；另一個是不同商圈的競爭分食，西區（西門商圈）的復興拉走年輕族群，信義商圈則帶走高端消費族群與金融產業─許多金融業的總部從東區遷移到信義區。 （相關報導： 風評：空店稅救不了東區，柯文哲該作這些！ ｜ 更多文章 ）

因此，東區的商家倒店瘟疫漫延，不僅僅是租金持續調高因素而已，同時也有結構性因素；據房產業者的說法，在這波倒店潮後，東區空置率上升到超過1成多，已有房東降租3成只求租出去；不過，除非是東區所有房東都願意「有感降房租」，否則恐難擋東區沒落趨勢。根據過去商圈沒落後要再站起來，都需至少5-10年的長期調整─包括堅挺的高房價都要有感下修。如果無法挽回東區下行趨勢，繼續發生老店、名店倒店、遷移，東區大概就要進入長期重整，短期則是變成「夾娃娃機街」。