房市寒流全面來襲，市場急凍效應持續擴大。高雄市不動產代銷公會昨（9）日在漢來巨蛋會館舉辦第八屆第三次會員代表大會，理事長謝哲耀直言，當前房市已進入「冷上加冷」的嚴峻階段，若政策未能及時調整，恐進一步衝擊整體經濟與約200萬相關從業人口生計。
此次大會出席踴躍，晚宴席開60桌，產官學界重量級人士齊聚，包括高雄市政府地政局長陳冠福、不動產代銷全聯會理事長戴嘉聖，以及南北各大相關公會理事長皆到場，凸顯業界對當前市場情勢的高度關注。
交易量腰斬、建商停工觀望 業界籲央行調整管制避免市場「冷到失血」
謝哲耀指出，房市降溫已非警訊，而是正在發生的現實。以高雄預售屋市場為例，今年1月成交量較去年同期暴跌約44.6%，交易量急縮、買氣急凍，整體市場瀰漫濃厚觀望氛圍。他警告，若推案量持續萎縮，未來兩年恐出現供給斷層，不僅影響購屋選擇，也將重創代銷、營建及相關供應鏈，形成長期結構性衝擊。
在資金緊縮與信心不足的雙重壓力下，建商紛紛轉向保守策略，「不開工、不動土」成為普遍現象，市場同時出現「大者恆大、小者承壓」的K型分化。大型建商憑藉資金與品牌優勢仍能撐盤布局，但中小型建商則面臨推案停滯甚至退出市場的壓力，產業結構正加速洗牌。
儘管市場轉冷，但金融風險並未同步升高。數據顯示，今年1月不動產放款集中度已降至近五年低點，房貸違約率僅約萬分之八，遠低於金融海嘯時期的1.39%，顯示整體授信仍在安全範圍內。
也因此，業界質疑現行政策過度緊縮。謝哲耀呼籲中央銀行調整「不動產放款集中度」計算方式，將社會住宅、青年購屋貸款及公共建設融資排除在外，避免政策性資金被誤納管制，進一步壓縮市場流動性。
此外，他也直指當前最大問題在於信用管制「一刀切」。不同區域人口結構差異明顯，對於人口外移、需求本就疲弱的區域而言，市場早已自我修正，卻仍套用同樣限縮措施，形同「用錯藥方」，不僅無助風險控管，反而加速地方市場失衡。
對此，業界建議針對人口外移明確區域，適度放寬第二戶貸款成數至八成，以恢復基本交易動能。謝哲耀強調，此舉並非鼓勵投機，而是讓剛性需求得以進場，穩定區域市場。
近期第二戶貸款成數已回調至六成，被視為政策轉向的初步訊號，也為市場帶來一絲喘息空間。實務上，不少建案已開始出現價格鬆動，讓利現象浮現，業界認為對自住與長期置產族而言，正是審慎進場的觀察期。產業面更顯壓力沉重。2025年整體不動產營業額大減約3,500億元，其中代銷業首當其衝，營收重挫高達45%，成為信用管制下受創最深的第一線產業。
面對不確定性升高，業界建議回歸「現金為王」，以代銷模式為主軸，降低包銷帶來的資金與庫存風險，同時強化內控、開源節流，並從競爭走向合作，透過資源整合提升整體抗壓能力。
展望後市，謝哲耀認為，下半年隨政策逐步調整與信心回溫，長期被壓抑的購屋需求有望釋放，市場可望逐步回暖。未來競爭關鍵，將回歸品牌力與產品規劃。 （相關報導： 葉國華看 2026 房貸新制：為何央行的「象徵性善意」，反而讓房市卡關問題更嚴重？ ｜ 更多文章 ）
「現在市場不是沒有需求，而是需求在等信心。」謝哲耀強調，「一旦信心回來，成交自然會回來。」
