央行年底恐升息，房貸繳不出來怎麼辦？理財達人傳授7招保住你的房產
最近房貸不斷升息，讓許多房貸族擔心，貸款繳不出來怎麼辦？（資料照／柯承惠攝）
最近房貸一直升息，許多房貸族不免開始擔心：萬一貸款繳不出該怎麼辦？你也有這種擔憂嗎？
先別急！這篇文章將告訴你：不繳貸款的後果、預防貸款繳不出的方法、貸款繳不出的7種解決方法，看完這篇文章後，相信你就知道該怎麼做了！
不繳貸款的後果
了解貸款繳不出的解決方法之前，我們先來談談不繳貸款的後果，才會知道不繳貸款的嚴重性。如果貸款後，卻繳不出貸款，可能會遇到以下情況：
遲繳1個月：催收如果遲繳1個月，通常就會報送聯徵中心，進入催收程序，因此影響到你信用分數。
遲繳3個月：債協或法拍如果是無擔保的信貸，遲繳3個月可能會進入債務協商。如果是有擔保的房貸，銀行可能會向法院訴訟，把抵押的房子送入拍賣程序。
預防貸款繳不出的方法
如果不想面臨貸款繳不出，導致被催收、債協或者房子被法拍，最好的之方式是：貸款之前，先降低繳不出貸款的機率！如果要達到這目標，買房貸款之前，就要先規劃好買房與還款的預算。
要怎麼規劃預算呢？你必須同時考量到買房之前擁有充足的「自備款」，以及買房之後可以負擔得起「本利攤」！
自備款不能只考量到頭期款，還必須同時考量到裝潢與雜支，所以至少要準備3成以上。此外，買房前也要先請銀行先估價，否則買房之後才找銀行申請貸款，有可能會面臨房貸不足的問題！
房貸支出，以銀行評估貸款的標準，必須佔支出的6成以下，或7成以下。但如果從理財規劃的角度，必須要佔家庭總收入的三分之一以內，才不會造成經濟上的負擔。當然，就算兩種預算都準備周全，但天有不測風雲，人有旦夕禍福，我們都無法保證不會遇到貸款繳不出的情況。
貸款繳不出的7種解決方法
有些人會說，買房本來就要審慎評估風險！確實沒錯，不過有時候是買房前都沒問題，買房後遇到一些意外狀況，導致收入中斷或不穩，這時候就要知道有哪些管道可運用。
萬一手頭很緊，一時之間真的還不出貸款，又不想讓信用留下瑕疵，也不想讓房子被法拍，該怎麼辦呢？以下提供7種解決方法讓你參考。
貼心提醒：每種方法都有優缺點，也有它必須付出的代價，所以請務必仔細評估。
方法1：向親朋好友周轉
找親友周轉，是最低成本的管道，如果親友願意借你，通常可以談到很好的條件，譬如：低利率 （甚至免利率）、到期還本等。但也有很多人害怕向親友借錢，因為有可能會打壞關係，或者被投以異樣的眼光。如果有這樣的疑慮，或者找不到願意借錢給你的親友，就需要透過其他方法來籌錢。
方法2：房屋增貸
舉例：假設你原本房屋鑑價是1000萬元，購屋貸款是800萬元，經過幾年後已還清其中的100萬元。當銀行再次鑑價，認定房屋值1200萬元，可貸金額8成是960萬，此時你最多可增貸260萬元 （＝可貸金額960萬元－購屋貸款800萬元＋已還清100萬元）。
不過，增貸通常需要還款幾年後，才會空出比較多的額度；若還款時間太短就申請增貸，同一家銀行的估價其實不會差多少，反而是其他銀行比較有機會找到更高的額度，也就是所謂的「轉增貸」或「二順位貸款」。
方法3：房屋轉增貸
如果原本的銀行沒有什麼增貸的空間，可以考慮把原本的貸款轉去其他銀行，這就是「轉貸」。如果下一間銀行的貸款金額和原銀行的貸款金額一樣，叫做「平轉」；如果下一間銀行的貸款金額比原銀行的貸款金額高，就是所謂的「轉增貸」。一般來說，會先向原銀行談「增貸」，真的談不到滿意的條件，才會找其他銀行「轉增貸」。
為什麼呢？這是因為每一次的房屋轉貸，都會有高額的成本，以貸款1000萬元為例，成本大約是2～3萬元。
房屋轉貸成本包括：● 新貸款銀行手續費 （3,000～5,000元）● 代書費 （6,000～1.5萬元）● 地政設定規費 （貸款1000萬元約付1.2萬元）
若綁約期間內轉貸，原貸款銀行可能還會產生違約金 （通常綁2～3年，罰款可能0.6～1％）。
看完後，你可能會問：啥？轉貸竟然需要付這麼高的成本？為什麼還要轉貸呢？
這是因為轉貸不只是考慮利率，更重要的是考慮以下3個因素：
拉長年限：轉貸有可能拉長年限，減輕每月負擔，所以如果原本負擔很重，而原銀行又不願意幫忙拉長年限，那麼轉貸是一種可考慮的選擇。
增加資金：如果其他銀行估價更高，有機會把貸款轉過去後，增加更多貸款，這樣手頭上就會有充足的資金可運用。
申請寬限期：寬限期的期間，只需要繳息，不用繳本金，可大幅降低壓力。若原銀行無法申請，可透過其他銀行申請，但務必注意寬限期後若無法延展，每月還款金額反而會比原來更多。
所以，建議先找原本貸款銀行談，看是否能夠拉長年限或降低利率，真的不行再評估其他銀行的房貸專案，確認划算之後再轉貸。
方法4：二順位貸款 （次順位／二胎貸款）
因為轉增貸需要比較久的時間，而且下一間銀行通常也會有貸款成數的限制 （通常是8成），所以有些人會考慮二順位貸款。
二順位貸款的，又稱為次順位貸款，或二胎貸款，是指房屋在原銀行的第一順位貸款保持不變下，再向下一個金融機構申請第二順位的貸款，二順位貸款的好處，主要是額度高，有時候和一順位貸款加總後，可以獲得九成甚至十成以上的資金！
此外，二順位的申辦速度快，因為不需要先請原銀行塗銷貸款，節省了一些行政流程時間。但二順位貸款的壞處，是利率通常比較高，而且貸款年限通常也比較短。
方法5：其他貸款（保單借款／股票質借／信貸）
保單借款，是透過保單向保險公司借款，但不是所有保單都能借款，只有具「保單價值準備金（保價金）」的保單才能借款。
什麼是保價金呢？它反映的是保單的帳戶價值，保價金公式可參考如下：保價金＝保戶累積所繳保費－保險公司必要支出保單借款的利率通常是保單利率加0.5％～1.0％計算，上限6.9％。
股票質借，是透過股票向證券公司或銀行借款，但不是所有股票都能借款，通常是股價穩定、成交量大、流動性較佳的股票才能借款。銀行的股票質借大約在2％以上，證券公司的股票質借可能在6～7％；雖然證券公司的利率比較高，但撥款速度比較快。
信用貸款，是透過自己的信用來申請貸款，不需提供任何抵押品，所以必須擁有良好的信用才能申請。一般來說，信貸最長年限只有7年，利率通常至少3～5％以上。
方法6：空間活化出租
如果有房子，但暫時繳不出錢來，而且有閒置的空間，或許也可以考慮將一部份空間拿來出租，賺取每月的租金。不過出租當房東其實有很多眉角，而且要慎選房客，否則請神容易送神難！
方法7：找原分行洽談
萬一以上方法都不適用，該怎麼辦？其實還有一招，就是在遲繳之前先找原分行洽談，看是否能夠拉長年限，或者給予寬限期。
補充說明：申請寬限期後，期間只需繳交利息，會大幅降低負擔，但寬限期之後，若無法繼續延展寬限期，每月支出反而會變得更高，所以必須小心使用，因為會有副作用。
但要注意的是，貸款核准之後要再另外談條件，通常會有一些門檻，如果你的職業或收入條件不符合原銀行的「拉長年限」或「寬限期」的標準，也找不到其他銀行可以幫你，你還是可以誠實地向原銀行誠實告知你的情況，請他們幫忙你度過難關。
如果你真的使用到這一招，銀行可能會先請你把貸款繳到正常狀態，再透過公文向上簽報，幫你調整一些房貸條件，譬如：延長期限，甚至月繳改成季繳，或者降低利率。
補充說明：降低利率對於減輕房貸壓力的程度很小，所以通常是透過拉長期限來達到效果，詳細差異可參考：房貸壓得你喘不過氣? 降低月付金的4招必學方法！第4招幫你每月少還上萬元。
因為這屬於個別磋商談條件，所以每家分行可能給予的條件都不一樣，完全要看他們是否願意幫你爭取，以及如何幫你爭取。
但是，與其讓你真的繳不出房貸，變成所謂的呆帳，他們有可能寧願幫你爭取一些緩衝時間，讓你順利度過難關，但前提是你之前的繳款都是正常的，而且你的困難也只是暫時的。
總結
貸款繳不出來，可能會面臨信用瑕疵與房屋法拍的風險。貸款之前，建議先降低繳不出貸款的機率，所以買房前必須準備充足的自備款，買房後必須貸款支出佔家庭總收入的三分之一內。
萬一真的還是遇到貸款繳不出的狀況，解決的方法包括以下7種：向親朋好友周轉房屋增貸房屋轉增貸二順位貸款其他貸款（保單借款／股票質借／信貸）空間活化出租找原分行洽談
每一種方法都有優缺點，譬如：親友借款考驗親情與友誼，其他貸款方案則要考慮是否划算，否則有可能會變成以債養債，陷入另一個債務困境。
作者介紹∣喬王
作者長期關注房地產／貸款／ETF／美股／資產配置等知識，目前身兼金融業PM／部落客／Hahow好學校台授課講師，立志用淺顯易懂的語言，讓更多人輕鬆踏入理財的世界。
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