名人真心話》跨國不動產集團和頓:中美貿易戰下對於北美不動產投資仍舊看好成長

2019-12-17 16:40

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成立四十年,從僅14英畝的土地,發展成為跨國不動產集團

1979年成立的和頓集團(Walton Groups of Companies)自加拿大亞爾伯達省卡加利(Calgary, Alberta, Canada)成立,從僅擁有14英畝的土地,成長為超過105,000英畝(即約1.23億坪)的跨國不動產企業。和頓嚴謹地系統性研究城市發展脈絡,了解城市經濟增長趨勢、交通及未來基礎建設發展方向,並沿此發展走廊購買土地。並在購買前對土地進行盡職調查(Due Diligence),嚴謹地評估土地開發的可能性,並降低土地開發風險。如此有系統性又嚴謹的投資策略引起海外投資者關注,投資者遍及東南亞多個國家與地區,甚至包含中國大陸與日本等。是一間整合亞洲資源的跨國不動產開發企業,辦公室遍及北美的加拿大和美國,及亞洲及中東地區的上海、廣州、香港、新加坡與杜拜。

和頓集團在購買土地前會進行盡職調查,嚴謹地評估土地開發的可能性,並降低土地開發風險,如此有系統性又嚴謹的投資策略引起許多海外投資者關注。
和頓集團在購買土地前會進行盡職調查,嚴謹地評估土地開發的可能性,並降低土地開發風險,如此有系統性又嚴謹的投資策略引起許多海外投資者關注。

全球化的競爭優勢與營運經驗提升和頓的風險承載能力,安然度過美國次貸風暴與加拿大經濟衰退,今天的和頓仍在全球不斷擴張,對未來亦有十分正面的展望。縱使目前中美貿易戰越演越烈,美國房地產的投資安全性正好就保護了中美貿易戰對房屋市場的影響。除此之外,受到2008年次貸危機的影響,美國的建商改變了他們的商業模式,他們不希望持有太多土地在他們的資產負債表上。然而對和頓而言,卻樂於持有土地,而是儲備足夠兩年興建房屋的土地庫存。也因此和頓調整了商業模式,成為建商的土地庫存與提供者,這樣的模式創造了和頓與建商的雙贏局面。

歷經CCAA商業策略的洗禮,讓和頓集團體質更為健全

事實上,和頓集團在兩年半前曾經面對過一個重大的挑戰,油價下跌讓加拿大的經濟在2015年時遇上重大的經濟衰退;關於這段經歷,和頓集團執行長BILL DOHERTY說道,在我們的家鄉亞爾伯達省當地的業務受到很大的影響,因此和頓選擇進行一個簡稱為CCAA的商業策略 (Companies’Creditors Arrangement Act, CCAA - 公司債權人安排法) 為和頓集團全球600家公司的其中37家加拿大實體企業進行業務重組。該37家實體企業負有不少債務,而償還該些債務在當時的經濟環境是相當大的挑戰。而我們選擇進行CCAA,使我們可以為該 37家實體企業制定策略及制定37個獨立的計劃,使它們受到保護。

BILL DOHERTY堅定的表示,CCAA 成功保護了和頓集團其他分別位於加拿大、美國及亞洲的企業。對和頓而言,CCAA是一個充滿挑戰的經驗,也是一段比較艱難的時期,但到最後證明這是一個絕對正確的決定,因為這個決定保護了和頓其他不包括在CCAA法案內的實體企業。而截至今天,所有37家實體企業的重組已完成,而且我們最後成功將資產負債表上約$8億 (加元) 的債務降低至目前的$3500萬至$4000萬加元。經過CCAA 過程後,和頓仍然能夠如以前一樣的強大,而集團對未來亦有非常正面的展望。

和頓集團執行長BILL DOHERTY提到,歷經CCAA商業策略的洗禮,雖然是一個充滿挑戰的經驗,但到最後證明這是一個絕對正確的決定。
和頓集團執行長BILL DOHERTY提到,歷經CCAA商業策略的洗禮,雖然是一個充滿挑戰的經驗,但到最後證明這是一個絕對正確的決定。

從北美人口增長版圖,人口由北移至南,尋找投資機會

縱然有許多新聞報導指出,新一輪的經濟危機很有可能在美國發生,對此議題,和頓集團美國東部地區執行副總裁ED FLEMING表示,美國目前正處於歷史上最長的經濟增長期,增長期長達11年。很多不同的原因可能導致美國的經濟進入放緩,但和頓不認為會如2008年那樣出現在房屋市場中。和頓對美國房屋市場的未來持有不同的看法,並已經作出很多不同的部署來減低將會面對的風險。第一個就是對業務模式做出調整為房屋建築商提供剛剛好的土地庫存。第二就是和頓擁有的土地恰好位在於南方宜居的城市。若參考美國的人口增長分布,很多的人口都從北面天氣較寒冷的地區遷移到南面,例如佛羅里達州、喬治亞州的亞特蘭大、德克薩斯州、亞利桑那州等,都是和頓在美國擁有85,000英畝土地資產的所在地區。

ED FLEMING進一步說明為什麼人口會從北方遷移到南方?第一個原因是好的天氣。美國南方幾州的天氣都比較好,人們都喜歡好的天氣有更舒適的生活,並可以全年外出。第二個原因是美國大多數北面的地區稅率都較高。美國設有聯邦所得稅 (全國性的),也有州所得稅,每個州份可以決定該州的稅率,甚至是不徵收州所得稅,是相當本地化的。有一些州份是沒有州稅的,例如德克薩斯州及佛羅里達州。所以你可以看到人口遷移的模式。第三個原因是當地的政策。在美國,大多數的土地使用政策都是城市、縣或者地區層面的,很少數是州層面的。限制比較多的土地使用政策會使成本增加,使開發商及建築商的成本及費用等增加。一般來說,佛羅里達州、德克薩斯州、喬治亞洲及亞利桑那州,他們的土地使用政策都比北面的地區寬鬆,對土地投資、開發相對有利。

縱然有許多新聞報導指出,新一輪的經濟危機很有可能在美國發生,但和頓集團美國東部地區執行副總裁ED FLEMING表示,他們對美國房屋市場的未來持有不同的看法,並已經作出很多不同的部署來減低將會面對的風險。
縱然有許多新聞報導指出,新一輪的經濟危機很有可能在美國發生,但和頓集團美國東部地區執行副總裁ED FLEMING表示,他們對美國房屋市場的未來持有不同的看法,並已經作出很多不同的部署來減低將會面對的風險。

低利率環境與千禧世代入市,降低房產投資風險

ED FLEMING同時提到,美國的貸款利率處於歷史低位,他們目前位於3.5%至3.75%之間。此外,千禧一代也正陸續進入房屋市場,他們開始建立家庭。千禧世代的年齡在21歲至38歲之間,他們的平均年齡是33歲,而今年美國平均購房者的年齡是34歲,可以看到超過8,000萬的千禧世代人口正在進入房屋市場,正在進入建設家庭的時代。如果將貸款利率及人口遷移的因素配合起來,和頓相信美國房地產市場於目前,以至未來幾年的表現將會持續發展。

綜合觀察下,目前和頓的商業模式,早已做出不同部署來降低面對的風險。此外,以下原因也讓和頓對未來經濟危機的風險應對充滿信心:一是美國的人口增長分佈發現,由於氣候、稅率與土地政策等因素,許多人口自北方遷移到南方,然而和頓已經在人口遷入南方之前大量持有該區域土地。二是受到2008次貸危機的影響,使得2008至2017年間,美國的房屋供應量不足,這九年的房屋建設量僅每年平均90萬套,與2008年經濟衰退前的每年平均150萬套房屋建設量相差甚遠。以上兩大因素,結合千禧世代逐漸進入房屋市場以及目前美國的貸款利率位於歷史低位,如此低利的環境使和頓認為,對於面臨未來可能的經濟衰退,甚至是未來5年至10年的企業營運發展都非常有信心。

ED FLEMING也提到,美國的貸款利率處於歷史低位,而千禧一代也正陸續進入房屋市場,如果將貸款利率及人口遷移的因素配合起來,和頓相信美國房地產市場於目前,以至未來幾年的表現將會持續發展。
ED FLEMING也提到,美國的貸款利率處於歷史低位,而千禧一代也正陸續進入房屋市場,如果將貸款利率及人口遷移的因素配合起來,和頓相信美國房地產市場於目前,以至未來幾年的表現將會持續發展。

立足亞洲,連結房產投資價值鏈

和頓集團成立已有40年的歷史,並自1992年起開始積極在亞洲拓展業務,成功連結亞洲與北美不動產的價值鏈。對於和頓集團未來的展望,執行長BILL DOHERTY充滿信心的說道,目前和頓持續尋求購買北美土地的機會,並且與建商維持良好關係,過去兩年半中,和頓與全美20大房屋建商中的16間合作,其中包含全美房屋銷售量最高的房屋建築商,並且把優質的土地投資機會帶給全球的投資者與業務合作夥伴。展望未來,和頓也會繼續與台灣的業務夥伴建立緊密的合作關係,期許將優秀的美國不動產投資,一項能夠提供資本增值及持續收益的產品,提供產品給台灣投資人,創造利益並達成雙贏的局面。

和頓集團執行長BILL DOHERTY表示,和頓成功連結亞洲與北美不動產的價值鏈,他們會繼續與台灣的業務夥伴建立緊密的合作關係,創造利益並達成雙贏的局面。
和頓集團執行長BILL DOHERTY表示,和頓成功連結亞洲與北美不動產的價值鏈,他們會繼續與台灣的業務夥伴建立緊密的合作關係,創造利益並達成雙贏的局面。

 

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