謝明瑞觀點：2026九合一選舉下的台北市都更之認知作戰

2026年中華民國地方公職人員選舉或115年九合一選舉，定於 2026年11月28日(星期六)舉行，共選出 11,051 名地方公職人員，而選舉過程中的房價偏高是民怨之首的民生問題再受關注，由於房市問題牽涉到政治、經濟、社會、人性…等因素，其內容相對複雜，解決問題相對不易，因此，只有選舉期間，房市的民怨問題才會引發候選人關注，唯待選舉結束以後，房市問題即轉為冷卻，回歸從前，一如什麼都不曾發生過一樣，留下的只是類似「住者有其屋」、「居住正義」、「青年安心成家」、「租得起、住得好、買得起」等的政治口號。

2026年，國內房市交投持續沈寂，928行情未如預期地拉抬房市走勢，股票市場的熱絡場景亦不曾轉移到房地產市場，唯因九合一選舉中，縣市長及立委候選人為引發選民的切身之痛，房價偏高問題在選舉造勢場所中再三被提及，又因選舉結果遷動2028年的總統大選，執政者有輸不起的壓力，雖然房市政策屬中央政府的職責，但因牽涉到政權保衞戰，執政者因而大力配合，其中又以北市都更政策的「認知作戰」更成為選戰的重要攻防戰。

在台灣的九合一選舉中，各種選舉政策大多僅止於口號，但仍有許多選民甘之如飴，即使選後政策變質亦不改其志，誠如前立委朱高正所言，台灣的政治選舉真的是一場高明的騙術。

為瞭解台北市長候選人對都更政策的內容，本文以政策的提出時點、比較面向、核心理念、政策重點、主要措施、政策優點、政策缺點、都更經驗與進度、選舉策略等九個面向來加以比較說明如下述：

(一).都市更新轉型

大體而言，台灣的都更政策正面臨轉型期，2026年7月16日行政院通過《都市更新條例》修正草案，提出全案管理、自主都更信用保證，以及提高特定條件下的容積獎勵上限等「都更第三條路」，希望透過地主自主、專業管理及金融支持，突破傳統建商整合或政府主導的模式。政府除提供容積獎勵及信用保證，更應建立完整配套，讓地主自主更新，且無須獨自承擔風險。

(二).蔣萬安市長的都更政策

2022年8月，代表國民黨參選台北市長的蔣萬安便已提出「早進場」公辦都更策略，其政策重點包括降低整合門檻(由75%降為50%)，提高容積(由225%提高為300%)，同時擴增量能，主要措施則有意願門檻下降、基準容積上升，以及增加行政人力等，而其在都更的推動上已射出「都更八箭」，其是指2023年臺北市政府為加速老舊建物更新、提高防災耐震韌性，陸續端出的八項都市更新旗艦政策工具，包括公辦都更「7599」專案、公辦都更「民辦轉公辦」、公辦都更「評估擴大」、都市更新「跨區整建維護」、都市更新「快軌通關(加速審議)」、防災都更「全面啟動防災型都更」、整建住宅(整宅)「專案加速」，以及海砂屋「575」專案等。在實務操作與經驗上，蔣市長應已獲得都更內容及進度的精髓，並瞭解如何才能達到加速老舊建物更新的政策性做法。

(三)、沈柏洋候選人的都更政策. （相關報導： 觀點投書：銀髮都更不能只談效率─當「自主」遇上高齡，準備好風險防線了嗎？ ｜ 更多文章 ）

2026年9月，代表民進黨參選台北市長的沈伯洋提出「無限都更」的都更主張，10月提出書面政策說明，亦即九合一選舉的前二個月才提出都更規劃，其政策重點包括解決招商、審議與動工瓶頸，以及避免入口寛出口窄等，而主要措施則包括簡化審議程序、加速招商投資，以及提升執行效率等。亦即沈候選人為臨陣磨刀，且僅止於紙上談兵，唯其在「認知作戰」的前提下，刀刀亮眼，並已對現任市長造成極大的衝擊。

(四)、蔣與沈的都更政策比較

蔣萬安與沈伯洋兩位台北市長候選人的都更核心理念、政策重點、主要措施等均有其脈絡可尋，唯蔣市長以實做取勝，有四年的實務經驗，瞭解都更實務與理想的差距，比較能提出具體而可行的辦法；後者以認知作戰為主軸，以評論潤飾規劃，並以願景及理想為訴求，較易獲得人民的感受，唯規劃易流於紙上作業，願景流於想像，理想亦難以化為事實，更何況房市政策為中央政府的權責，地方政府的推動有賴中央政府的配合方能竟其功，因此，在政策的定位與說明上，說得漂亮不如做得踏實。

唯沈候選人精於認知作戰的精髓，除針對現行都更政策提出修正之外，並以全黨為其打造的人設與話術，精準說出人民的住屋需求，如「只要搬一次家就好」，用以降低居民換遷抗拒並提高誘因，並主張將長照、托育、社會住宅與人行通行空間整體納入都更規劃，雖然這種近乎完美的都更政策難以化為事實，唯對擁有家產的老人而言，這是一種更為貼進民心的策略性說法。

另外，蔣萬安的「都更 5099」與沈伯洋的「無限都更」反映了兩人在都市更新推進邏輯上的根本差異；蔣萬安側重於「降門檻、公辦加速進場」的實務推進路線；沈伯洋則側重於「改善安置、整合公共設施與解決瓶頸」的結構性重塑路線，二者均有其可觀之處。有關2026九合一選舉下的台北市長候選人都更政策比較，簡述如下。

1提出時間

蔣於2022 年 8 月提出「早進場」公辦都更策略。

沈於2026 年 9 月拋出「無限都更」概念，10月發表政策。

2比較面向

蔣提出「都更 5099」專案；沈提出「無限都更」願景。

3核心理念

蔣的理念為「早進場、擴量能」；沈為「以人為本、一站到位」。

4政策重點

蔣的重點為降低整合門檻75%→50%、提高容積225%→300%，擴增量能。沈的重點為解決招商，審議與動工瓶頸，以及避免入口寛出口窄。

5主要措施

蔣的主要措施為意願門檻下降、基準容積上升，以及增加行政人力。1.沈的主要措施為簡化審議程序、加速招商投資，以及提升執行效率。

6優點

蔣的主要優點為增加都更啓動機會，以及改善財務可行性。

沈的主要優點為聚焦執行面的關鍵問題，以及有助提升都更完成率。

7缺點

蔣的主要缺點為審議與效率未同步改變，以及執行內容仍有部分落差。

沈的主要缺點為未充分考量危老建築，以及規劃僅止於紙上談兵。

8都更進度

蔣的都更規劃為已射出「都更八箭」，並持續推動。

沈的都更規劃為箭在弦上，尚在拉弓。

9選舉策略

蔣的策略是市政府都更政策的執行力。沈的策略是執政者都更的認知作戰。

整體而言，蔣沈的都更政策是實務VS願景，執行VS認知的一項都更策略。 （相關報導： 觀點投書：銀髮都更不能只談效率─當「自主」遇上高齡，準備好風險防線了嗎？ ｜ 更多文章 ）

在台灣民主政治的轉變過程中，認知作戰在選舉中頻繁出現，主要原因在於民主選舉的本質就是「短期內對集體心理與信任機制的爭奪」。選舉具有時間急迫性、零和博弈，以及高度依賴大眾感知的特性，因而認知作戰歷選舉中扮演著重要的角色，2026年台灣的九合一選舉亦如是，台北市長的選戰更是如此。

(一)認知作戰的義涵

認知作戰(Cognitive Warfare)是一種以「改變目標受眾的思維方式、信念與行為」為核心目標的非傳統作戰型態。它超越了傳統陸、海、空的實體戰場，以及資訊戰、心理戰的範疇，將人類的大腦與認知系統視為主要的作戰領域。其最常見手段與運作模式是資訊污染與操弄，如公布假訊息(Disinformation)或誤導訊息(Misinformation)，而最具殺傷力的則是大量發布半真半假訊息(Mal-information)，即以真實事件為基礎，抽離背景、誇大後果或進行偏差解讀，也是最具隱蔽性與說服力的認知作戰。

(二)沈候選人的都更政策之認知作戰

在沈柏洋的都更政策之認知作戰中，其政策切入點主要著眼於「解開審議與動工瓶頸」，而非單純「放寬前端申請門檻」。亦即「寬進窄出」的審核結構無法真正解決老屋危機。清理長年掛件、實質停滯、整合破局等無效都更案，建立「殭屍都更」退場機制《所謂殭屍都更(Zombie Urban Renewal)是指那些「已經正式劃定更新單元或送件報核，但因產權整合破局、實施者(建商)退場、地主糾紛或財務問題，導致長期停擺、無實質推進，卻又未依程序撤銷」的都市更新案件》。同時強調都市更新的核心目標應為「城市防災與公共安全」（如耐震補強、消防通道拓寬），主張政府資源應集中投入海砂屋、高風險危老聚落等民間建商難以獲利、不願介入的弱勢基地，而非任由市場利益導向，政府須主導開發力度。而其「無限都更」政策的核心概念為「只要搬一次家就好」來降低居民換遷抗拒並提高誘因，並主張將長照、托育、社會住宅與人行通行空間整體納入都更規劃，亦即住戶換遷與公共性同時納入其都更政策的理念中。

(三) 蔣萬安對都更認知作戰的攻防

一般而言，市政公共政策的批判容易執行難，特別是執政黨傾其全力攻擊一人的不對稱選戰下，蔣萬安除了加強其都更政策的核心主張與政績論述，如「都更 5099」降低前期意願門檻，以及推動「大街廓都更」與容積誘因外，並強調「完工量與行政執行力」，同時認為對手是「以片面資訊操弄市民認知」，如以「認知作戰專家」的人設包裝，在民生政策上以情緒化詞彙，如都更「入口寬出口窄」等同醫院「掛號變多急診癱瘓」的說法，刻意簡化複雜的行政程序，忽視公辦都更前端整合最為艱難的現實，是一種「誤導民眾、隱匿事實真相的生活型認知作戰」的話術，同時再三強調台北市的核定與完工件數均為具體實績，展現市府團隊在都更推進上的執行力。

(四)蔣沈均未完整考量人性與都更案例

事實上，都市更新不只是建築工程，它往往牽涉到法律、社會、政治與人性的多重衝突，人性變化影響都更計劃，如在台灣的都市更新史上，文林苑、永春都更，以及正義國宅等，無疑是最具代表性的三個都更之人性案例。它們發生在不同的時間、不同的地點，也面臨了不同的問題。唯若從人性不同角度來觀察，都反映了都市更新最核心的問題與困難。 （相關報導： 觀點投書：銀髮都更不能只談效率─當「自主」遇上高齡，準備好風險防線了嗎？ ｜ 更多文章 ）

若進一步觀察，便可發現文林苑談的是制度與社會接受之間的落差(多數決不該凌駕少數人的基本權利)，永春都更談的是時間成本與程序拖延(最長的都市更新訴訟)，正義國宅談的則是高成本整合與制度效率(成功與代價並存)。三個案例若從不同角度觀察，當可瞭解都市更新真正面對的從來不是單一住戶的問題，它背後其實是制度設計(法律與程序)、人性心理(盲目樂觀、過度自信、不信任、比較、損失厭惡、錯失恐懼…等)，以及時間結構(政策性拖延與有效率的溝通窗口)等三種力量的交錯集結，而當這三者之間沒有被妥善整合時，就會產生各種形式的衝突，例如制度太強容易引起社會反彈，制度太弱又可能讓整合停滯；當程序拖得太久，成本不斷攀升；溝通不足，不信任會持續擴大。一個制度設計良好的都更案，其實是能讓多數人的共識有效轉化為行動，同時兼顧少數人的基本權益，唯蔣沈兩位候選人並未仔細考量或完整呈現人性對都更政策的影響。

經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。

1.2026年，國內房市交投持續沈寂，928行情並未如預期地拉抬房市走勢，股票市場的熱絡亦不曾轉移到房地產市場，唯因九合一選舉即將舉行，台北市的都更政策乃成為選戰的重要議題。

2.2026年7月16日行政院通過《都市更新條例》修正草案，提出全案管理、自主都更信用保證，以及提高特定條件下的容積獎勵上限等「都更第三條路」，希望透過地主自主、專業管理及金融支持，突破傳統建商整合或政府主導的模式。

3.2022年8月，代表國民黨參選的蔣市長便已提出「早進場」公辦都更策略，其政策重點包括降低整合門檻(由75%降為50%)，提高容積(由225%提高為300%)，同時擴增量能，主要措施則有意願門檻下降、基準容積上升，以及增加行政人力等，而其在都更的推動上已射出「都更八箭」，在實務操作與經驗上，蔣市長應已獲得更多都更案的精髓。

4.2026年9月，代表民進黨參選的沈伯洋以選前二個月提出「無限都更」的都更策略，其政策重點包括解決招商、審議與動工瓶頸，以及避免入口寛出口窄等，而主要措施則包括簡化審議程序、加速招商投資，以及提升執行效率等。

5. 兩位台北市長候選人的核心理念、政策重點、主要措施等，均有其可觀之處，唯前者以實做取勝，有實作經驗，瞭解都更實務與理想的差距，能提出具體而可行的辦法；後者以認知作戰為前提，並以願景及理想為訴求，較易獲得人民的感同身受，唯規劃易流於紙上談兵，願景流於想像，理想亦難化為事實。另外，在政策的定位與做法上，選舉說得漂亮不等於做得踏實。

6.都市更新不只是建築工程，它往往牽涉到法律、社會、政治與人性的多重衝突。而在台灣的都市更新史上，文林苑、永春都更與正義國宅，無疑是最具代表性的三個案例，但都反映了都市更新最核心的問題與困難，且須加以考量。

7.九合一選舉只是大選的前哨戰，潛在購屋人或投資客不宜以選舉期間的房市政策為考量，仍應以理性決策為主。 （相關報導： 觀點投書：銀髮都更不能只談效率─當「自主」遇上高齡，準備好風險防線了嗎？ ｜ 更多文章 ）

＊作者為房地產專欄作家。