痛苦只是一瞬，放棄卻是一輩子無法抹去的恥辱。沒有藉口，也無法退避──你要嘛勇敢向前，無懼荊棘；要嘛讓自己倒下，成為旁人無聲的注腳。只要往前走，就是活路，且路會越走越亮。成功不在於天賦或偶然，而在於撐過最難捱的時刻，當你走過極限，那一刻，世界終會俯首。──寫於京華城案的風雨之中
背景摘要
當法律成為一道高牆，擋在土地開發的願景之前，城市發展是否就必然要屈從於法條的僵硬解釋？都市計劃的真諦，難道只是制度的遊戲，而非對城市未來的宏偉想像？
京華城開發案的歷程宛如一部交織著權力、利益與政策的現代史詩。從最初的城市開發構想轉變為都市治理的深刻隱喻。自1987年京華城得標以來，這片土地的命運便與歷屆台北市政府的政策緊密相連，並由此展開了一段曲折的故事。1989年吳伯雄市府首次向京華城提出「捐地」要求，開創了無法律依據的首個惡例，成為後續權力干預的基礎。繼而，1991年黃大洲市府要求京華城將捐贈的土地產權登記在台北市府名下，作為核發「建造」執照的條件，同時推出「全街廓整體開發」計畫，將城市利益與開發商的意圖捆綁在一起，埋下了未來重重限制。隨後，在1996年陳水扁市府時期，條件再度增加，核發「使用」執照的前提是必須繳納2.2億元回饋金，進一步加重了京華城的負擔。層層加碼的條件不斷牽制著京華城的開發進程。最終，2001年京華城在馬英九市長任內得以完工營業。
但這場困難重重的旅程才剛剛開始。2010年京華城提出改建申請，終於觸及政策的「靈魂」──容積率。然而，由於郝市府偏頗地將容積率解讀為392%，導致接連6次申請都遭到退件，進程被卡在政策與法規的泥淖中，徹底停滯不前。京華城不斷被行政手段阻撓，開發步履維艱，仿佛每一步都需在權力編織的網中行走，步步為營，步步驚險。京華城就此陷入一場權力的紛亂博弈，深深捲入都市發展與政治操控的漩渦之中。2013年監察委員余騰芳與馬以工介入，審視這場延宕多時的僵局，但仍未能解開容積率的困局。2016年監察委員劉德勳針對台北市政府將京華城的容積率錯誤解讀為392%一事，提出糾正，建議應修正為560%。
2018年，在柯文哲市府任內，京華城的容積率終於確定為560%，為這場延續多年的容積紛爭帶來了階段性的勝利。然而，這一勝利並未結束紛爭，柯市府同步刪除了1991年都市計畫書中對「允建樓地板面積12萬零284平方公尺」的保障規定。為此，京華城提起訴願以恢復原計畫中「允建樓地板面積」的建築權限，但遭內政部駁回。2018年京華城不甘敗北，轉而向台北高等行政法院提起行政訴訟，掀起新一輪的法律攻防。 （相關報導： 蔡世杰觀點：京華城案首部曲──柯文哲的政治末局 ｜ 更多文章 ）
2019年11月28日，細雨霏霏的夜晚，沈慶京站在京華城的熄燈晚會上，以「自責」之名向眾人道別。他的語氣中透露出「脆弱」與「無助」，每一句話裡都夾雜著「幻滅」與「悲傷」的情緒。這些感情的流露，讓人們再度看到他那顆不滅的夢想家之心。在這場告白中，他不僅訴說了遺憾，還用含蓄的方式表達了未曾放棄的決心，為未來的再起悄悄鋪路。兩天後，11月30日，京華城的大樓正式閉幕，象徵著這座繁華地標的謝幕。
最後要提醒民眾黨，若真的還想活下去，戰鬥並且獲勝是唯一方法，死路也就硬是會被走成了活路。京華城案「黨、檢、媒」已深度介入，已經不是單純的都市計畫紛爭，而是關於權力的生死對決。如果停下營救黨首柯文哲的腳步，民進黨不但會追殺柯文哲到底，還會挑動社會對立把民眾黨趕盡殺絕，直至團滅。
吳伯雄的設局：從工業區到商業區的棋步，第1次霸凌
1940年5月唐榮先生創建唐榮鐵工廠股份有限公司。1950年代成為台灣最大的鋼鐵廠，沒有之一。1960年由於民間高利貸的壓力，唐榮鐵工廠面臨財務危機，尋求台灣銀行貸款未果後，轉而向中央政府請求援助。1962年我國政府因鋼鐵工業為國防基礎，不欲重工業落入外資控制，遂將唐榮鐵工廠改為省營，唐家自此失去經營權。
1986年台灣省議會決議出售位於台北市八德路的唐榮鐵工廠。1987年4月威京公司於許水德市府任內參與競標，並於7月得標。同年8月，京華城向台北市都委會陳情變更為「多目標多元化使用」，並於11月向許市府提出「京華城再開發計劃報告書」，申請將工業用地改為商業用途。
1988年京華城申請工業大樓建照獲准，但在「大型工業區退出台北市」的政策後，果斷放棄工業大樓建設，即使動工能迅速獲取可觀利潤，仍選擇支持城市永續發展。這一決策展現了企業的遠見與社會責任，並贏得市民的廣泛認同。
1989年時任台北市長吳伯雄表示，「工業用地變更為商業用地，威京集團必須捐地三成才算回饋公益。」他設立了三項裁決條件：第一，捐地三成，土地產權必須登記在市府名下；第二，建築容積率限制在500%，開放空間需達50%；第三，剩餘土地的20%樓地板面積需作為公共停車空間。儘管此「捐地要求」缺乏明確法律依據，吳伯雄以公權力強制推動，實為一次權力擴張的典型案例，迫使京華城接受該制度安排。此一強制措施，被批評為北市府運用公權力霸凌京華城的第1次明顯例證。
在這場不對等的博弈中，土地捐贈不再是自願的回饋，而是一種隱晦的勒索，迫使京華城在制度重壓下屈服於吳伯雄市府設下的權力鏈條之中。京華城的每一步，都受制於吳市府的意志，既無法拒絕也無從反擊。雖然1990年內政部認為捐地不利於整體開發，裁定京華城可免於捐地的義務，但1997年卻是京華城在台灣這片土地上寫下了一筆大方的捐贈，這不僅是土地的無私奉獻，更是一種對社會責任的真摯承諾。 （相關報導： 蔡世杰觀點：京華城案首部曲──柯文哲的政治末局 ｜ 更多文章 ）
黃大洲的陷阱：一切始於1991年都市計畫變更，第2次霸凌
1991年2月13日黃大洲市府發佈了「府工二字第80003366號」都市計畫書，內容包括核准的法令要點略以：（一）本案應捐地30%規劃設計為公園、廣場之用。捐地後，建蔽率依商三之標準（70%）為標準；容積率依工務局於78.11.2第6次專案小組會議所提「京華再開發計畫案不同使用強度建築面積比較表」之第6案計算【即容積率依整個基地面積計算為392%（70%X560%）】，但不應損及其原已申請執照之樓地板面積（共120,284.39平方公尺）為標準。（二）應增建捐地後土地20%之樓地板面積，作為停車空間，並開放供公眾使用。（三）本基地開發方式應採大街廓「整體開發」為原則。在這份公告中，黃市府對捐地要求、建築密度和公共空間的配置進行了具體規範，並提出整個開發需遵循「大街廓整體開發」原則，以實現和諧有序的城市格局。這一規範不僅強調了空間的公共屬性，更勾勒出都市政策在土地運用中的秩序感。
隨著工業區被改劃為商業區，台北市的城市規劃迎來了一次重大的轉折，也埋下了日後一連串陰謀和抗爭的伏筆，這片土地成為了權力鬥爭的角力場。關鍵就在這句──【即容積率依整個基地面積計算為392%(70%X560%)】，因這句的寫法非常複雜，那它真正要表達什麼意思呢？應是整體（100%）的容積率最終計算為392%，同時括弧中的描述指出，剩餘70%的土地對應的容積率為560%。但這樣的寫法既模糊了捐地後的計算邏輯，也埋下了日後郝、柯兩屆市府不同解讀的空間。
此時，京華城「以為」在捐地30%後，將擁有「雙容積率」保障：（1）基於第三種商業區規範下的560%容積率；（2）允建樓地板面積對應的729%容積率，由捐地後剩餘7成土地為分母、允建樓地板面積為分子計算（120,284/16,485=729%）。京華城對「雙容積率」保障的詮釋表達了其發展企圖，卻也開啟了未來10年與郝、柯兩屆市府間的激烈對抗，這場對抗分為兩個階段。第一階段（2010年至2018年）：專注於392%與560%的容積率界定；第二階段（2018年至2020年）：焦點轉向捍衛允建樓地板面積「729%容積保障」的維護與抵制。
1991年，黃大洲市府在延續前市長吳伯雄的三項裁示後，加碼提出一項具體而堅定的條件：京華城必須將捐出的30%土地產權正式登記至北市府名下，方可核發建照。此舉措，被批評為北市府運用公權力霸凌京華城的第2次明顯例證。
透過要求產權轉移作為取得建照的前提，黃市府不僅掌控了開發願景的主導權，也將企業置於難以抗拒的兩難境地。隨後，京華城因轉角處（西北側）小宗地主的高價要求和收購失敗，使得大街廓整體開發的「願景」無法真正轉變成「實景」，京華城開發案也因此被無限期延宕。
陳水扁的創局：取得「使用執照」的門檻2.2億元，第3、4次霸凌
1996年，陳水扁市府核准京華城採用「分期分區」的開發計畫，並附加了一項額外條件：京華城須繳納2.2億元回饋金，才能取得「使用執照」。這一自創條件，被批評為北市府運用公權力霸凌京華城的第3次明顯例證。對京華城而言，這無異於一場權力遊戲，使其被迫在層層限制下進行開發，別無選擇，只能照辦。這項規定也標誌著陳市府對開發計劃的重大干預。 （相關報導： 蔡世杰觀點：京華城案首部曲──柯文哲的政治末局 ｜ 更多文章 ）
「分期分區」的開發計畫將京華城的細部計畫分成兩期開發，並針對每一區域設定了專門的開發方式和建築強度，以符合不同的土地使用需求和開發目標：（一）位於西北角的小宗地主地段被劃為「第二期」開發基地，占地2,134平方公尺（約645坪）。該區因未能整合進整體開發，樓地板面積依照京華城「捐地前」的392%粗容積率計算，得出8,365.28(=2,134×392%)平方公尺的建築許可。（二）京華城捐出30%土地（包括代捐土地，實際捐出達32.43%）後，剩餘的16,485平方公尺則為「第一期」開發基地。該基地的可建樓地板面積為「捐地前」原核准的120,284.39平方公尺，減去「第二期」的8,365.28平方公尺，最終得出111,919.11（=120,284.39-8,365.28）平方公尺的建築總量。這一數據換算得出「捐地後」第一期基地的容積率為678%（=111,919.11÷16,485）。
京華城的「分期分區」開發計畫，表面上展現了都市規劃的靈活性，似乎反映出陳水扁市府在土地利用政策上追求的微妙平衡。然而，這計畫的深層結構卻刻意隱藏了精心的代價計算。京華城須付出2.2億元的代價，才能跨越陳市府設下的權力門檻，取得合法經營的象徵──使用執照。每一步前進，都必須穿越由金錢與承諾交織的荊棘叢林；而夢想的火光，在權力的試煉中，亦成了枷鎖與解脫的兩難交點。
1997年11月26日威京公司委託京都建設公司，與陳水扁市府簽訂了一份土地贈與契約。這次捐贈不僅包含自有土地的30%，還代替位於西北角的小宗地主捐出600平方公尺的土地。合計下來，威京公司捐贈了共計7,913平方公尺的土地，佔其總土地面積的32.43%(=7,913÷24,398)，意即實際回饋32.43%的土地。捐贈完成後，這片土地無償移交台北市政府。翌年(1998年)，剩餘的16,485平方公尺土地正式轉移至京華城股份有限公司名下，為開發計畫奠定了基礎。這場土地移轉象徵著京華城與北市府合作的開始，但更深的博弈也在暗中醞釀。
那麼，京華城代小宗地主捐贈的土地真是600平方公尺嗎？假設捐地前的整體土地面積為A平方公尺，代小宗地主捐出的土地面積設為X平方公尺。根據1991年都市計畫書的規定，京華城必須捐出30%的土地（即0.3A平方公尺）才能將土地變更為第三種商業區。捐地後，京華城剩下的土地應為0.7A平方公尺。據此可列出兩個方程式：（1）0.7A−X=16,485（捐地後，再扣除代捐部分後的剩餘土地面積）；（2）0.3A+X=7,913（總捐贈面積，包括京華城與代小地主捐的土地）。由此解出：A=24,398平方公尺，X=593.6平方公尺。所以京華城代小宗地主實際捐出的土地是593.6平方公尺，而非原先聲稱的600平方公尺。這個微小但關鍵的誤差揭示了捐地契約中的隱藏真相。
1997年，適逢一批戲偶即將被私人收藏家捐贈給台北市政府，時任市長陳水扁藉此機會，為京華城設定了新的回饋義務，而自創了一項附加條件，要求京華城需興建公共設施並捐贈。同年，都市計畫審議隨之通過，規定京華城須興建一座偶戲博物館，並將其捐贈給北市府作為公共回饋。這項額外要求，被批評為北市府運用公權力霸凌京華城的第4次明顯例證。 （相關報導： 蔡世杰觀點：京華城案首部曲──柯文哲的政治末局 ｜ 更多文章 ）
1998年5月8日，京華城在陳水扁市府的核准下，獲得了第一期基地（球體購物中心）的都市設計核備與建照（87建字第212號），隨即正式破土動工，揭開這項大型開發案的序幕。然而，這張建照的取得，遠不僅是行政程序的完結。陳市府在建照核准之前恰巧自創了一項「回饋條件」，要求京華城必須興建並捐贈偶戲博物館作為「社區回饋」──表面上的合作實為一場精心設計的強制，要求並非出自法律，而是來自行政壓力。這一自創的附加條件，讓建照成為陳市府權力博弈的籌碼，使企業在制度的無形桎梏下被動接受。試問，若回饋真為自願，何需如此？在「合作」的旗幟下，權力的控制被隱秘地強化，而企業在這場安排下的每一步都受到無形的牽制，唯有屈從這場權力操控，方能通過。
然而，一個更深層的矛盾也隨之浮現於台北市政府的政策操作之中──為何在陳水扁市府時期，無需任何法規依據，就能「自創」對京華城的不合理附加條件，使企業必須以巨大的財富為代價來滿足北市府的要求？而到了柯文哲市府時期，京華城須支付包括25億元的3項「創新城市」費用與87.7億元的履約保證金，才換得北市府依《台北市都市計畫施行自治條例》第25條給予的20%容積獎勵。即便如此，柯市府卻反而被指控「違法創設」容積獎勵制度。
這樣的政策操作，讓人不禁反思，難道只有當企業無條件犧牲時，政府的政策才能被視為正當？即使是「違法自創」的回饋條件也沒人追究；而一旦企業在付出巨額代價後獲得些許回報，就立刻被扣上「違法自創」獎勵制度的罪名。
這暴露出政策運作的潛規則：只有企業犧牲時，政策才不會受到質疑；但當企業稍有回報，政策就會被解釋為圖利和違法。這樣的雙重標準，究竟是如何被合理化的？這一疑問揭示了政策背後所深藏的矛盾與不公。政策的原意應是促進公共利益，但在現實中，它成了一把雙刃劍──在「黨、檢、媒」的操縱下，犧牲被讚揚為義舉，而回報則被視為圖利的罪證。
馬英九的承擔：京華城的高光時刻與履約擔保的簽訂
2001年10月16日，京華城與馬英九市府簽訂了一份承載著期望的契約──一紙2.2億元的履約擔保，承諾完成公園廣場及偶戲博物館的建設。隨著這份契約的確立，京華城第一期基地（球體購物中心）終於獲得了「使用執照」的核發，標誌著這場建築夢想的終點。然而，這並非只是工程的圓滿落幕，而是一場穿越權力迷霧後的現實妥協。
在這場城市與企業的權力遊戲中，馬英九的抉擇體現了理性與權衡的藝術。面對前任陳水扁所留下的「不法」自創附加條件──2.2億元的支出與興建偶戲館的義務，馬英九選擇了接受這份沉重的遺產。他沒有放棄陳市府的決策，因為那樣將危及市政的延續性與信用，但也明白，要求企業支付巨額回饋，無異於過度施壓。
於是，馬英九在妥協中找到了平衡的出口──將兩項條件合而為一，允許京華城以2.2億元完成偶戲館和公園廣場的建設。這一舉措，不僅維繫了北市府的形象與信用以及鞏固了北市府的公信力，也減輕了企業的負擔，讓整個開發計劃得以在妥協與穩定的基礎上順利推進。每一項調整，都是對現實的順應；而每一段妥協，都是通向圓滿結局的必經之路。履約擔保契約如同一紙盟約，見證了兩屆市府之間權力的交接與信任的延續。這段歷程，不僅讓城市的建設得以圓滿落幕，也展現了在權力的疊加中，合作如何被一點一滴地塑造。
隨後，2001年11月23日，京華城在萬眾矚目下正式盛大開幕，如同一顆新星閃耀在台北的城市天際，成為象徵創新與繁榮的新地標。 （相關報導： 蔡世杰觀點：京華城案首部曲──柯文哲的政治末局 ｜ 更多文章 ）
承擔陳的不法自創，馬敢挺身；柯的合法20%，蔣更當勇敢前行
權力的運作，猶如一條不息的長河，在城市的歷史中奔流不止。陳水扁市府在沒有法律依據的情況下強行設局，以2.2億元與偶戲館建設為籌碼，將京華城綁入市府的權力版圖。即使這種巧妙掩飾的權力勒索缺乏法律基礎，馬英九也選擇承擔前任的設計，將市府的穩定置於優先地位，以確保政策的延續性與秩序不受干擾。這段歷史，是政治承諾與現實妥協交織的經典篇章。
如今，蔣萬安所面臨的情境與馬英九頗為相似，但又不盡相同。蔣萬安市府接手了柯文哲市府的政策，而這一次政策的根基更加穩固──柯文哲市府所訂的20%容積獎勵，完全符合《台北市都市計劃施行自治條例》第25條的法規基礎。在這一法律框架下的附加條件，為北市府帶來了豐厚的籌碼：京華城需要支付25億元作為三項「創新城市」貢獻的費用，同時提交87.7億元的履約保證金作為北市府的籌碼。與無法可循的陳水扁相比，蔣萬安所站的基礎更為穩健，也更無懼質疑，還能以過往的案例為鑑，學習如何在權力的延續中鞏固治理。蔣萬安的挑戰，不再是權威的捍衛，而是如何在法規基礎上，延續這份政策遺產並為自己所用。政策的執行，不僅關乎京華城改建案是否能取得使用執照，更攸關北市府對企業的掌控力。蔣萬安若放棄執行，不僅將危及北市府的信譽，更會讓市政秩序陷入混亂。
權力的傳承，如同一場不曾中斷的長劇，角色更迭，但使命不變。在陳水扁開局、馬英九承擔、柯文哲規劃的連續劇中，如今輪到蔣萬安上場。他不僅接手了一座城市的願景，更掌握著87.7億元履約保證金這柄合法的尚方寶劍。過往的歷史已為他指引了道路──陳水扁敢在無法律依據下自創附加條件，馬英九敢延續這項政策以維護北市府信用，那麼今天的蔣萬安，何懼之有？
利劍出鞘：京華城改建成台北的世界宣言
蔣萬安不必畏懼、無需猶豫，應如馬英九般毅然決斷，拿起手中的利劍，延續政策、完成合作，讓京華城的改建案成為台北市走向世界舞台的宣示。履約保證金便是他手中的尚方寶劍，既是保障，更是權力的象徵；一旦企業違約，他就可果斷收回籌碼，不僅穩固北市府的地位，更確保政策的合法性與城市發展的持續性。
這不僅是一場關於土地與城市的改造，更是一場權力與未來的試煉。蔣萬安必須在這場無法錯過的戰役中不斷前行，無懼風險──退縮只會使他背負無能的名聲，讓未來失去希望的色彩，他若能在無退路的境地中果敢出擊，將徹底掌握博弈的主導權。在這條荊棘滿布的道路上，每一步都是對領袖勇氣的考驗，每一個決策都將成為歷史的刻痕。
這場戰役的核心，不在於「等待時機」，而在於如何將政策工具化為權力的槓桿，化解風險，擴大台北市府在國內外的話語權。蔣萬安若能迎難而上，在風暴中迎戰，他才能開啟一個嶄新的城市紀元。京華城的成功不僅是城市崛起的象徵，更能為他打下政壇上的不朽基石，奠定不可動搖的聲譽。未來召喚著他，而他所掌握的利劍，將劈開一切阻礙，讓台北在世界的舞台上重燃光芒。 （相關報導： 蔡世杰觀點：京華城案首部曲──柯文哲的政治末局 ｜ 更多文章 ）
郝龍斌的高牆：第二次變更的最後防線392%，第5、6、7次霸凌
2010年4月12日京華城依《都市計畫法》第24條向台北市政府提交細部計畫變更申請，試圖修訂位於松山區西松段3小段156地號第3種商業區（原京華城）的土地使用分區管制規定。然而，這一申請不僅未帶來希望，反而開啟了一場長達10年的惡夢。這一場持續的延宕昭示了一個殘酷的事實：在制度的名義下，程序成了隱蔽的武器，企業的發展成了權力的籌碼。城市的命運，終究掌握在那些能夠操控程序與權力的人手中。
為釐清1991年都市計畫的規範初衷，2011年8月25日郝龍斌市府將案件提交都市計畫委員會，此案在三次專案小組會議（分別於2011年10月3日、2012年3月27日和2012年5月16日召開）中展開深入討論，試圖就基準容積率達成結論。最終在2012年8月30日的第637次會議上，委員會做出決議，指出：「本案基準容積率認定部分，內政部函釋各級都市計畫委員會無權作最終裁定，應由行政機關辦理。」根據此決議，郝市府隨即做出具體要求，指明京華城的土地容積率應依1991年都市計畫中的「捐地後」標準進行計算，即392%為基準。
2010年4月12日京華城與郝市府間的「容積率戰爭」正式揭開序幕。至2013年8月23日，京華城多次遞交細部計畫書，但由於容積率的分歧，申請被郝市府以補充資料為由退回，累計多達6次。郝市府始終堅持容積率應限制在392%，對於京華城的多次請求置若罔聞。這392%的固守，被批評為北市府運用公權力霸凌京華城的第5次明顯例證。
從560%到392%：京華城容積率爭議中的捐地悖論
當京華城在2010年向郝龍斌市府申請變更土地使用時，雙方在「捐地後」容積率的計算上產生嚴重分歧。郝市府堅持，「捐地後」剩餘土地的容積率應降至392%，而京華城則主張應依商三區標準維持在560%。這之間的168%差異，雙方的關鍵分歧在於：捐出作為公園的30%土地，其容積是否應歸「0」，還是可以移轉到剩餘的70%土地上。這直接影響了「捐地後」剩餘土地的最終容積率計算。
根據郝市府的邏輯，捐出30%土地作為公園後，該部分的容積應計為0，因此無法移轉，這樣剩餘的70%土地的容積率就相應減少30%，計算結果是392%（=30%x0%+70%x560%）。這種計算模式實際上降低了京華城的總容積率，成為雙方對立的核心焦點。
京華城則主張，捐出的30%公園用地的容積不應無故消失，而是應根據法定的容積移轉原則，將其移轉至剩餘的70%土地上，使最終容積率達到560%。若依照郝市府的邏輯，捐地部分的容積率歸零且不可移轉，那麼另一家企業若捐出40%土地，剩餘60%土地的容積率將僅為336%（=60%×560%）。如此一來，捐地越多，獲得的容積率反而越低──京華城捐30%土地獲392%，捐40%土地則降至336%。
這種計算顯然不合情理，暴露了郝市府容積率政策中「多捐少得」的荒謬悖論。 （相關報導： 蔡世杰觀點：京華城案首部曲──柯文哲的政治末局 ｜ 更多文章 ）
郝市府推翻1991年整體開發規範：雙子星揭弊者的代價
2014年1月23日台北市都市計畫委員會第654次委員會議通過決議，依《都市計畫法》第27條第1項第3款，以「適應國防或經濟發展」為由，迅速解除威京集團一、二期的整體開發權。此舉意味著大地主和小地主今後可以分區進行獨立開發，無需再依賴統一的開發規劃。這項決策，被批評為北市府運用公權力霸凌京華城的第6次明顯例證。此舉不僅避開程序上的掣肘，還將開發權變更為政策的籌碼，未留補救措施便徹底取消了京華城的長期規劃。這種割裂的處理不僅是政策失衡的縮影，更帶有政治報復意味──將企業對城市發展的願景瞬間摧毀，毫不留情。郝市府在廢除1991年「整體開發」規定時，並未考量京華城的合理期望。依據信賴保護原則，政府在政策變更時應保障參與者的合法權益，而本案卻顯示，政策變更成為了懲罰企業的工具，未能平衡公共目標與企業利益。郝市府的行為引發了嚴重的法律爭議，京華城無法接受自身權益被如此輕易抹去，於2016年提起行政訴訟，尋求最後的公正。這場正在最高行政法院審理的訴訟，是京華城在絕望中的最後奮鬥，象徵著信任、權力與企業利益之間的錯綜複雜，反映出台灣都市治理面臨的深層挑戰。
在這場權力的博弈中，一片小小的土地訴說著企業為城市發展做出的奉獻，也揭露了背後權力操作的險惡意圖。小宗地主不僅無需捐出任何土地，還能透過政策變更，將土地轉為第三種商業區地目，從而輕鬆享有560%的容積率。相比之下，京華城的利益卻因此受損，成為權力遊戲中的犧牲者。這種政策操作方式，被批評為北市府運用公權力霸凌京華城的第7次明顯例證。京華城訴諸法律，試圖透過司法手段挽回代捐土地的損失，卻在法院判決中敗訴。法院裁定京華城須履行捐地義務。對京華城而言，這不僅是訴訟的失敗，更是一場制度性敗北──在公開的權力操控下，他們失去了應得的利益。那片593平方公尺的土地（2014年市值約13.38億元），本是企業為城市發展提前奉獻的心血，卻在郝市府的政策背叛下，成了京華城無法追回的夢魘。
雙子星的代價：權力、報復與容積之爭
2010年，京華城案悄然步入台北市府的審查程序，然而，真正的風暴並非始於這次土地再開發，而是藏在另一個高達700億元的雙子星開發案中。郝龍斌市府的視線焦點，正是這個標案。而當威京集團的子公司──中華工程──出現在雙子星案的競標名單上時，兩個案件之間的命運開始緊緊纏繞在一起。
2012年10月28日，雙子星標案出現了令人震驚的結果──資本僅7,700萬元的「太極雙星」團隊，以55%的回饋比例擊敗了資本額高達400億元的中華工程，儘管中華工程承諾了65%的回饋。此決策直接造成台北市政府170億元的潛在收入損失。市議員紛紛質疑這場標案結果是否隱藏著利益交換的內幕。然而，這一勝利並未持久，因太極雙星未能在2013年2月21日的最後期限前繳納18.9億元的履約保證金，最終被取消資格。諷刺的是，當初郝市府在標案中竟給予太極雙星最高的財務能力評分，然而結果卻證明了選擇一家空殼公司。理論上，這原本應是中華工程逆襲的契機，但郝市府卻對其提出更嚴苛的條件，使得中華工程的接手之路再次受阻，令整場競標演變為一場精心策劃的權力博弈。
據京華城董事長陳玉坤描述，2012年國門雙子星案進行期間，關係人（郝龍斌代表）曾向威京集團傳達一個無聲卻決絕的訊息：「雙子星或京華城，只能二擇一。」這句話就如同權力的最後通牒──放棄京華城的560%容積率訴求，或者退出雙子星的競標。這是一場無聲的威脅，一場針對企業核心利益的終極施壓；這不僅是經濟利益的取捨，更是一場權力的較量。但沈慶京拒絕屈服，不僅繼續爭取雙子星案，更大膽地將標案中的異常公諸於世。威京集團在報紙上刊登全版聲明，直指「太極雙星」空殼公司的弊案，公開質疑郝龍斌市長的決策。這一舉動無疑是對郝市府權威的直接挑戰，也為雙方的關係埋下了更深的裂痕。 （相關報導： 蔡世杰觀點：京華城案首部曲──柯文哲的政治末局 ｜ 更多文章 ）
隨著雙子星案的進展，「太極雙星」因無法履約而失去資格。郝市府本應遵循程序，讓中華工程順利遞補。然而，郝市府的每一步操作，都透露出一種刻意的敵意──一場針對威京集團的報復行動。2013年2月至8月，漫長的六個月裡，中華工程多次詢問未果。這段曠日持久的等待，在輿論壓力推至頂峰後，郝市府11月才宣布由中華工程遞補。然而，看似一次勝利的「補位」，同樣充滿了陷阱。遞補並非一條捷徑，而是一場布滿荊棘的折磨。郝市府的反擊隨之而來，除了要求京華城接受392%容積率限制外，更在2014年1月廢除了1991年都市計畫中的「整體開發」規定。這項變更將京華城預期中的開發權直接摧毀，化為一場泡影。表面上，這一變更是政策調整，但事實上，是暗藏報復的伏筆，一把權力的利劍──劍指威京集團，以懲罰其對雙子星案中不妥協的反抗姿態，削弱其在利益博弈中的籌碼。京華城在這場漫長的權力遊戲中，成了犧牲品。
從2013年底到2014年2月，雙子星案似乎有了合作的曙光。中華工程與郝市府的三次協商逐漸推進，雙方針對審定條件進行了討論。除了對共構歸墊費用的支付順序有所保留外，中華工程對郝市府的其他要求幾乎全部接受。然而，雙方討論正酣之時，2014年2月27日後，溝通突然中斷，彷彿整個案件被瞬間冷凍。郝市府從高層到基層變得異常沉默，音訊全無。
直到2014年9月5日，一封來自郝市府的通知再次撕開了這層平靜。中華工程被要求在短短30天內完成10項審定條件，這些條件冷不防地浮現，就像「石頭迸出來」。這份苛刻的「十誡」包含著令人難以置信的要求──包括一筆高達653億元的銀行融資保證，這項條件更是從未在任何招標文件中出現過。這一融資保證要求，徹底偏離商業常理，讓中華工程無法如期簽約。這一重壓無異於將中華工程推入死角。銀行不會在簽約前提供如此天文數字般的融資，尤其是在沒有任何法律保障的情況下，這意味著中華工程得在沒有簽約、沒有實質擔保的情況下找到融資支持，但實際上沒有一家台灣銀行有能力可以辦到。郝市府提出的這一要求，從商業和金融角度看都是荒謬而苛刻的。對於中華工程來說，這意味著一條無法逾越的門檻，他們必須在短短30天內滿足一系列不合理的要求，這些條件似乎是專門為了排擠中工對雙子星案的簽約手續而設的障礙。在雙子星案的背後，郝市府的操作無疑帶著策略性壓制的影子。
當中華工程無法如期提交所需653億元的銀行融資保證書及繳納87億元融資保證金(相比之下，太極雙星僅需18.9億元)時，2014年10月14日，郝龍斌市長公開宣布雙子星案廢標，並交由捷運局自行興建。這項決策在郝市長卸任前70天公佈，引發了猛烈批評──「詐騙集團」、「無權替下任市長決策」成為媒體和輿論的聲音。沈慶京──威京集團的靈魂人物，將此舉視為是一場有預謀的報復，認為郝市府故意提高門檻，為的是懲罰他在標案中揭發太極雙星的弊案。政策的工具化和行政權力的傾斜，在這一刻暴露無遺。
雙子星案原是時任總統馬英九「愛台12大建設」的開篇巨作，寄望於台北打造一座代表國家形象的「國門」，將台灣帶入更為國際化的視野。這一宏大構想在2008年底開標，4次流標後，第5次招標中終見突破，為這座象徵台灣未來的建築帶來一線希望。然而，這座激勵人心的「國門」最終演變為輿論譏諷的「國恥」，一場未竟的夢。馬英九也因此對郝龍斌的行政管理能力產生了深刻的質疑，甚至失去信心。或許正因如此，郝龍斌仕途未能更上一層樓，而這場建設的遺憾不僅讓一個象徵破滅，也暴露出背後暗流湧動的權力博弈。 （相關報導： 蔡世杰觀點：京華城案首部曲──柯文哲的政治末局 ｜ 更多文章 ）
與此同時，京華城的容積率變更案也陷入了無盡的拖延中。郝市府以各種理由先後6次退回申請，審批進程一再延宕。2014年10月6日京華城第7次遞交細部計畫，尋求政策上的突破，但郝市府以新舊政府交接為由推拖不決。然而，僅僅8天後，即10月14日，郝市府卻迅速對雙子星案作出廢標決定，如此懸殊的處理速度和態度，揭示了背後權力運作的雙重標準。此事早已超越了單純的技術性問題，而成為郝市府打壓威京集團的手段，將「雙子星或京華城只能二擇一」的威脅從話語落實為現實。結果，雙子星案遭廢標，京華城的容積率申請也最終遭到無情駁回，僅核定392%，遠低於原本期待的560%。在這場權力博弈中，權力的傾斜讓京華城成為了最大的犧牲者
2013年：未完的棋局，監察院的介入是正義的開始還是新的戰場？
長期未獲得560%容積率恢復的回應後，京華城選擇向監察院陳情。2013年11月，監察委員余騰芳與馬以工發表的調查報告，剝開了這起申請案背後的行政迷霧。在《都市計畫法》指引下，這類申請案應依程序進行公開展覽，並交由都市計畫委員會進行實質審議，以決定核准或駁回。然而，台北市都市發展局選擇了另一條路徑──重複要求補正而不進入公開程序。這一無聲的決策將申請案擱置在未決狀態，超過3年未見結果。看似出於謹慎的多次退件，實則在程序正當性和權限合法性上佈滿疑點，難以稱之為妥適的處理。
2013年11月的調查報告中出現了一個特別的名詞：「商3特」，這不僅是「商3」的一種變異，更象徵了京華城街廓轉型的深層意涵，以及承載了黃大洲市府時期對於土地再生的深層期待。根據1991年都市計畫書的內容，京華城街廓的變更，從第三種工業區轉型為第三種商業區，並非單純的用途轉換，而是建立在公共利益和企業回饋協議上的綜合規劃。黃大洲市府時期針對此區進行了特殊許可，並附帶嚴格的開發條件，包括30%的土地捐贈、用途限制，以及樓地板面積的保障等，以促進整體街廓的再生。這些條件的設立，意在實現土地資源的最佳化運用，使這片街廓不僅僅是一個商業區，而是一個融合公益與開發的示範區。因此，實務上將此類具有特殊條件的區域稱為「商3特」。這個名詞不僅是對區域用途的標記，更是對政策初衷和規劃精神的具體詮釋。
在京華城案的糾結之中，權力的雙重標準和政策的模糊空間被揭露得淋漓盡致。余、馬兩監委在2013年的調查報告中提出：「基準容積率單獨認定無實益」，甚至援引技術術語如「允建樓地板面積」、「球體建築的678.91%容積率」及「捐地前的392%粗容積率」，強調整體開發不可分割。余、馬兩監委認為，在京華城的開發中，單獨確認基準容積率不僅無益，還會造成誤導。然而，這樣的立論忽略了基準容積率在政策中的核心價值。作為《都市計畫法》下的指標，基準容積率不僅確保規劃的透明性與一致性，更是土地使用密度的關鍵指標。政策透明度的基石，正是這個560%的基準容積率。無論後續的政策變動或開發延伸，基準容積率賦予了規劃者穩定的參考，使容積獎勵、容積移轉等增額容積的決策具備合法性和一貫性。
第637次會議決策偏誤：郝市府容積率392%標準遭兩監委嚴厲抨擊
京華城容積率變更案凸顯了都市計畫制度下的深層結構問題。1991年都市計畫變更時，京華城的開發強度、土地用途限制及容積率等條件，旨在推動整體街廓的更新。然而，這些原設條件未被持續執行，2012年8月30日台北市都市計畫委員會(都委會)第637次會議的決議將容積率的認定責任轉交給台北市政府，使政策初衷在具體操作中產生了深刻矛盾。 （相關報導： 蔡世杰觀點：京華城案首部曲──柯文哲的政治末局 ｜ 更多文章 ）
在該會議上，都委會根據內政部的函釋，表示自己「無權認定京華城的基準容積率」，因此將該責任轉交給台北市政府處理。然而，這一決議卻忽視了1991年都市計畫變更時對京華城設定的其他開發條件。余、馬兩監委認為，都委會未能充分考量這些附帶條件的不可分割性，如土地捐贈30%、用途限制以及樓地板面積保障等。這些設置均是當初允許560%容積率的前提條件。將容積率從這些整體開發要求中分離出來，反而削弱了都市計畫的政策初衷與公正性。
余、馬兩監委指出，京華城的容積率不應作為單一審查指標，應根據「都市計畫細部計畫審議原則」，綜合評估所有開發條件及土地使用項目的合理性。依照程序，本應先進行公開展覽，廣納社會意見，再以綜合考量下進行審議，避免僅依賴歷史數據來進行片面確認。都委會這次草率的第637次會議決議，導致郝市府按392%的容積率強行要求京華城調整開發計劃，使政策在程序正當性上大打折扣，也削弱了都市計畫應有的整體設計邏輯。這種處理方式不僅損害了企業的合理信賴利益，還令政策的公平性與公正性遭到質疑。
2016年：監察院的第一次糾正揭開序幕的挑戰
2016年1月7日，監察院通過了監委劉德勳提出的糾正案，並於1月13日向台北市政府提出糾正，措辭嚴厲地指責柯市府在處理京華城容積率爭議中存在怠忽職守。糾正報告明確指出，基準容積率應定為560%，同時批評北市府在該案上拖延處理，長達5年的等待嚴重損害了京華城的救濟權。儘管這份糾正報告對柯文哲市府構成了一定的法律壓力，柯市府卻並未因此讓步，仍繼續固守392%的容積率計算。
其實，透過反推樓地板面積，我們得以穿透層層迷霧，重新審視這場從2010年至2018年的爭議──392%與560%的容積率之爭，究竟誰才是符合1991年都市計畫的初衷與現實的真相？
京華城於2001年完工，並取得使用執照。第一期基地總樓地板面積約為111,919.11平方公尺，這個已完成的實際數據成為破解容積率謎題的關鍵。根據計畫設計，開發是基於「捐地後」剩餘70%的土地作為基地進行計算，當時以15,241.70平方公尺的預估面積作為容積率的計算基礎(資料來源：劉德勳的糾正案文)。該地塊同時獲得40%的容積獎勵。透過數學推導，檢驗「392%」和「560%」兩個容積率數據的合理性。
若京華城的容積率是392%，則樓地板面積等於83646.44平方公尺【=15241.70x392%x(1+0.4)】，這數字遠低於已核准的樓地板面積111,919.11平方公尺，顯示392%的容積率與實際結果嚴重不符，因此可以排除。反之，若京華城的容積率為560%，樓地板面積應等於119494.92平方公尺【=15241.70x560%x(1+0.4)】，這數字與已核准的樓地板面積111,919.11平方公尺相當接近，誤差在合理範圍內。因此，可以合理推斷：京華城的實際容積率應為560%，而非392%。
監察院認定容積率為560%，京華城的無聲「勝利」
2017年6月依監察法第24條規定，柯文哲市府官員到監察院接受質問，監察院駁回柯文哲市府所提出「反駁560%」的意見。2017年8月監察院再次提出審核意見認定京華城的「基準容積率」就是560%。 （相關報導： 蔡世杰觀點：京華城案首部曲──柯文哲的政治末局 ｜ 更多文章 ）
就在監察院的不斷介入與施壓下，柯市府終於意識到問題的嚴重性。2018年1月18日，柯市府正式將京華城的容積率釐正為560%。這一舉措標誌著北市府在長期爭議中首次做出妥協，為接下來的開發鋪平了道路。然而，這場看似來之不易的「勝利」卻充滿了苦澀──它來得太晚，也來得太艱難。
柯市府的妥協，表面上是對監察院壓力的順從，但其背後顯露出的，卻是一場權力運作的高明算計。恢復京華城560%的容積率，似乎意在結束這場長期的爭議。然而，這一步卻並非純粹的讓步，而是為減輕監察院壓力的策略性舉措，暗含精妙算計。柯市府在恢復容積率的同時，刪除了原有的樓地板面積12萬零284平方公尺的保障條款。這一舉動，被批評為北市府運用公權力霸凌京華城的第8次明顯例證，意味著柯市府既讓京華城得到了看似的「勝利」，又在暗中削弱了其未來的開發空間。這樣的操作，是典型權力的「兩手策略」，顯示了柯市府在談判桌上的縱橫捭闔，將利益看似還給對方，但實際上保留了控制的籌碼。
2019年11月30日：熄燈的終章，重生的序曲
2019年11月28日的感恩節，台北的街道被寒風貫穿，細雨如針，無聲灑落在空曠的京華城廣場。昏黃的燈光將大樓的輪廓映照在濕漉漉的石板上，彷彿一個即將落幕的夢。沈慶京，這座建築的創辦人，穿著深色的西裝，絲毫不在意那濕冷侵骨的夜色，站在熄燈儀式上，如同他堅持了18年的理想，一絲不苟地面對最後的謝幕。他的眼神透過漆黑的夜色望向這座曾經寄託了無數榮耀與期盼的殿堂。「京華城，是我青少年理想的幻滅，但同時也是另一個新理想的開始。」他的聲音在寒冷的空氣中微微顫抖。「今天，我站在這裡，請大家接受我的道歉。我會繼續努力。希望每一位年輕人，不要向挫折、恐懼、懦弱低頭。」他的話語在寒冷的夜雨中如霧氣般消散，化作一片無聲的告白。此刻的他，既是悲傷的告別者，也是重生的宣告者。「京華城曾是我引以為傲的幻想，然而，今日它成了我18年的傷痛。」他低頭凝視腳下的石板，彷彿透過水漬見證了自己成長與失落的全部。
兩天後，11月30日，京華城的大樓正式閉幕，結束了它18年的輝煌與沉浮。然而，這場謝幕並非終結──正如黑夜孕育著黎明，舊時代的結束，亦是新希望的開端。 （相關報導： 蔡世杰觀點：京華城案首部曲──柯文哲的政治末局 ｜ 更多文章 ）
＊作者為醫師。
