近年都更危老量能倍增，至今已達4,000餘件，為房市當紅炸子雞，然因開價常居區域新高，致使多數民眾產生相對剝奪感，咬定政府與建商都是炒房幫兇。然而事實真是如此？高房價背後暗藏懸念……
市場曾傳出有地主想要1坪換4坪的荒謬案例，「有地主異想天開，除分回想換更多坪數之外，還要全部都配平面車位，等於都更1戶想分回3戶，還帶3個車位，有點扯。」垼程聯合建築師事務所主持建築師劉獻文說，這種因為地主幻想一夜致富，拉抬最終房價的情形其實不算罕見。
事實上，都更危老亂象，不只限於老屋重建相對普遍的大台北地區，如今已遍布北中南，各地都有都更危老案的房屋價格，相比周遭物件較高價位的案例，例如新北新板特區『勝輝一邸』、台中科博特區『亞昕丰山』，以及高雄首件公辦都更案『鳳山都更好』，都是區域內房價較高甚至創新高的建案。
乍看之下，都更危老重建的政策似乎可以和推升房價劃上等號，甚至直接被冠上炒房幫兇的污名。然而，政策本意實際上是為了將老舊、品質不佳，導致居住安全存有疑慮的住宅，藉由重建、整建等方式，以達到改善民眾居住環境、復甦都市機能的效果。
觀察後續連帶造成的高房價，根據住展雜誌調研，實務上可將肇因歸類為三大面向：市場性、營建成本，以及投機炒作。
老屋重建的先決條件
首先關於市場性，即市場需求。前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，全台各地因為開發程度互不相同，對於都更危老重建的需求量也不同，進而影響區域內老屋重建的市場性。
以雙北以外地區為例，因開發較晚、開發程度較低，區域內有較多素地，其中更不乏重劃區可供建商購地開發；相當於建商在土地取得方面，除了藉由都更危老重建之外，也可透過直接購買達成。
這兩種取得土地的方式中，因老屋重建多了整合地主意願、考慮分回比例等成本，所以建商通常偏好選擇直接購地，而不是都更危老重建。這樣的選擇差異導致區域內老屋具備的市場性減少，老屋重建的案量也較低。
開發素材牽制建商話語權
雙北則因腹地狹小、開發程度較高等原因，導致素地有限，建商若想從區域中取得土地、推出新案，通常需要透過都更危老重建的方式才能達成。觀察目前老屋重建的推動情形，雖然已經出現逐漸增加的趨勢，但相較於建商對老屋土地的高需求，地主想要重建的意願仍然有限，這種差異進而促使這些地區的老屋具備較高市場性。
而這些市場性將會讓地主在與建商進行談判時，因為具備優勢而要求較佳的條件，例如較高的分回比例，甚至是1坪換1坪等。此時建商會為了取得土地，會盡可能滿足地主提出的要求；同時，為了維持一定的利潤空間，多數建商會將這些額外增加的成本，轉嫁到房屋的售價上。
除了分回比例會影響都更危老案的房價之外，重建後，新屋的市場性也是自身房價得以上漲的原因。觀察可發現，新屋的市場性與老屋所處的精華地段兩者息息相關。 （相關報導： 北台灣新建案需求連3月衰退！專家：銀行房貸限額明顯有影響 ｜ 更多文章 ）
精華地段以老屋占比居多的背後原因，就在於房屋興建會跟著各項人為開發過程的推動而出現；隨著開發時間增加、延續，不僅會增加房屋本身的屋齡，同時也促進區域各方面的機能性、成為精華地段，最後形成精華區域以老屋居多，或是老屋多位於精華地段等結果。
