「像跟銀行租房子」善用房貸寬限期讓你以房滾房累積收入!

2019-10-07 12:00

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善用理財型房貸,減輕財務壓力。(好房網News記者陳韋帆攝影)

善用理財型房貸,減輕財務壓力。(好房網News記者陳韋帆攝影)

「我真的很想買房子,但是我的自備款不多,長輩沒有資助,目前付的租金拿來繳貸款利息綽綽有餘,但是如果有一天要開始攤還本金的話,壓力真的太大,怎麼辦?」

其實,解決的方式有很多種,而且,有些可能超乎你想像!我們一起來看看!

方法1買便宜,就有機會全貸!

蝦密!買便宜就有機會全貸?你沒開玩笑吧!還是你說的是做假合約?想辦法跟銀行全貸? No ! No ! No !不需要做假合約!銀行的資源一直都在,只是你會不會用!

● 房子是否買貴,就看銀行的估價

大部分的銀行在貸款時,都是以「成交價」和「銀行估價」取其低,來算成數。什麼意思?

如果有一個房子,銀行估價1000 萬,但是我買1200 萬,某方面來說,我買貴了!假設銀行貸款的成數是八成,這時候,銀行願意貸款金額不是用我買的1200 萬算八成,而是用是1000 萬算八成!也就是1000 萬 ╳ 80%=800 萬,相當於我買的價格不到七成!

如果你今天買了一個房子,你的信用和收入都沒有問題,但是銀行只肯貸給你六成或七成,那只有兩種可能性:

一、你可能買貴了!銀行估不到你買的價格!

二、也許你買的房子或區域比較特殊,例如:套房、工業住宅、店面、辦公室,或是在比較偏遠的區域,導致銀行本來可以貸款的成數就較低。所以,對我們來說,如果買的是一般住宅,在出價之前先請3-5 家銀行估價是必要的,確保你的價格不會買貴!

● 房價低於銀行估價,就有可能全貸

那為什麼買便宜有機會全貸呢?

因為有少數銀行,在貸款時,是以「銀行估價」來計算成數,「成交價」只是參考。什麼意思?

以剛剛那個案例,如果這個房子,銀行估價1000 萬,但是我買的價格不是1200 萬,而是820 萬!因為它的貸款是以「銀行估價」來計算成數,所以,假設針對這個物件,它的貸款的成數是八成,這時候,銀行願意貸款金額不是用我買的820 萬算八成,而是用是估價的1000 萬算八成!也就是1000 萬 ╳ 80%=800 萬,相當於我買的價格幾乎全貸!

方法2「30 年寬限期?」就像跟銀行租房子!

蝦密!不只有機會全貸,還有30 年寬限期!是的,你沒看錯!這就是我們前面提到的「理財型房貸」。「只繳利息,不還本金,這樣利息不是繳很多嗎?」讀到這裡,你可能很想問。

● 善用理財型房貸

其實,你可以把「理財型房貸」當成跟一般的房貸,一樣可以每個月還本金,唯一的差別是:已經還的本金可以隨時動用,而且有動用才計息,沒有動用時,就跟一般房貸一模一樣!也是這樣的方案,讓你如果因為個人理財的需要,只繳利息不還本金也可以,就像跟銀行租房子。

有錢的時候就存進去,當成還本金,隨時可再動用,以房貸利率計息,非常方便!就算不還本金,也可以!這就是「理財型房貸」。

這個觀念其實很有趣,等於是打破要一輩子辛苦背房貸這個觀念,善用銀行的「寬限期」或「理財型房貸」,當作跟銀行租房子。不過,這樣的做法有幾個重點要注意喔!首先,必須仔細計算買房後每個月的貸款利息,和目前的租金費用做比較,一定要比現在的租金負擔更小,才不會造成壓力。

● 翻轉觀念─就當成跟銀行租房子

此外,由於跟銀行租房子,房子增值或貶值可不再是房東的事,而跟自己的資產息息相關。挑選一間有增值潛力的房子、買到破盤價,就顯得非常重要。未來換屋的時候,可以把已經繳的本金和增值的價差拿回來當成一筆可觀的現金,做為下一間房子的頭期款。如果不知道如何挑物件和議價,還是繼續跟房東租房子比較安心。

「跟銀行租房子」乍看之下是個很另類的觀點,不過,在目前利率仍低的情況下(而且依照目前全球的經濟態勢,利率仍會維持很長一段時間的相對低檔),這的確是一個可行的思考方式。一個觀念的改變,加上認真看屋、做好功課、好好議價,就能選擇最適合自己的購屋策略。

方法3我的「開源節流」理財術-奉行「財富水龍頭」概念!

除了透過「買便宜」來拉高「貸款成數」,並透過「理財型房貸」來降低每個月的還款金額外,如果你買的房子有租金收益,就能幫你加快存錢的速度,為下一間房子做準備!

我在前面提到「財富水龍頭」的概念,真的是一個很棒的配置。對我來說,房子的「價值」來自於「使用」,如果不是自用,就要讓它帶來租金收益。如果能夠透過合法隔套,提高租金現金流,就能為自己創造一個穩定的被動收入水龍頭!再把這個水龍頭的水,好好儲存起來,創造下一個水龍頭,形成一個正向的循環!這也是為什麼有人說房地產是「滾」出來的!

當然,前提是房子要帶來收益,而且要好好存錢,不要拿有破洞的水桶去接水龍頭的水,那就太可惜囉!

「開源」、「節流」雙管齊下,租金收入加速累積下一間房子的自備款!這就是為什麼我強調「萬事起頭難」,只要有第一間,就容易有第二間、第三間⋯因為你會加速自己存錢的速度喔!

作者/邱愛莉

本文摘自《小資族大翻身:8年從20萬滾出資產4000萬的賺錢筆記》

《小資族大翻身:8年從20萬滾出資產4000萬的賺錢筆記》
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