圖解》兒子花1000萬買爸爸房子，明明有付錢！國稅局揭1關鍵：仍可能算贈與

父母想把房子留給子女，有些家庭選擇直接贈與，也有人認為透過買賣方式移轉，可以避免贈與稅。假設爸爸把名下房子以1000萬元賣給兒子，雙方簽好契約，兒子也真的匯款1000萬元，房屋順利完成過戶，看起來就是一般買賣。然而，依照《遺產及贈與稅法》，父母與子女間的房屋交易，即使有匯款紀錄，仍可能被國稅局認定為贈與。關鍵在於購屋資金從哪裡來，如果錢原本就是爸爸借給兒子的，便不符合排除視同贈與的條件。

根據《遺產及贈與稅法》第5條第6款，二親等以內親屬間的財產買賣，原則上以贈與論。不過，如果買方能提出實際支付價款的確實證明，而且購屋款項不是由賣方借給買方，也不是由賣方提供擔保，讓買方向其他人借得，就可以排除視同贈與的規定。財政部臺北國稅局指出，二親等以內親屬間買賣財產，仍應辦理贈與稅申報，並檢附付款及相關證明。經國稅局確認買賣屬實，才可以免課贈與稅。因此，除了保留買賣契約與銀行匯款紀錄，子女也要能說明購屋資金的來源。

假設兒子原本沒有1000萬元存款，爸爸為了讓房屋買賣順利完成，先借給兒子1000萬元。等到款項進入兒子銀行帳戶，兒子再將同一筆錢匯回爸爸，作為購買房屋的價款。從銀行紀錄來看，兒子確實支付1000萬元，爸爸也收到房款，但這筆資金最初就是由賣方爸爸提供。依現行稅法，如果買方支付的價款來自賣方借款，即使已經完成匯款，也不符合《遺產及贈與稅法》第5條第6款排除視同贈與的條件。因此，即使雙方有借款契約或轉帳紀錄，也不能據此認為房屋移轉就一定屬於一般買賣。

如果兒子沒有直接向爸爸借錢，而是向銀行申請房貸，是否就不會有贈與稅問題？依《遺產及贈與稅法》第5條第6款，如果買方支付的價款，是由身為賣方的爸爸提供擔保，才得以向銀行或其他人借得，同樣不符合排除視同贈與的條件。例如爸爸把房屋出售給兒子，兒子透過銀行貸款支付房款，但這筆借款是依靠爸爸提供擔保才取得，即使銀行已經撥款完成，也可能涉及贈與認定。

父母將房屋賣給子女，並非所有交易都會被認定為贈與。如果兒子工作多年，已累積1000萬元存款，打算用這筆錢購買爸爸名下的房屋，雙方依約簽訂契約、支付價款，兒子也能提出薪資所得、存款紀錄、投資收益等資料，證明購屋資金確實屬於自己，經國稅局認定買賣屬實，就可以排除視同贈與。 （相關報導： 今日（10/27）重點新聞！65歲搭高鐵「10大隱藏福利」／九合一號次出爐，蔣萬安、沈伯洋、蘇巧慧幾號？／河口湖命案最新丈夫涉詐保遭押 ｜ 更多文章 ）

不過，除了付款來源，房屋成交價格也不能忽略。《遺產及贈與稅法》第5條第2款另規定，如果以顯著不相當的代價移轉財產，其差額部分也可能被視同贈與。因此，即使兒子真的用自己的錢買房，若交易價格明顯不合理，仍可能產生稅務問題。不過，成交價低於市場行情，並不代表一定構成贈與，仍須視實際交易情況判斷。

有些父母會提前規劃財產移轉，利用每年贈與稅免稅額，逐步將現金贈與子女，讓子女未來有能力購屋。依2026年規定，每名贈與人每年享有244萬元贈與稅免稅額。財政部說明，父母可以運用免稅額將現金贈與子女，子女受贈後，也能以自己的名義投資或置產。

例如爸爸過去幾年依法陸續贈與現金給兒子，這些資金日後就可能成為兒子的購屋財力。但如果爸爸只是暫時把錢存入兒子帳戶，實際仍由爸爸掌控，或在真正買賣發生前就把資金轉回爸爸名下，日後可能難以證明這筆錢確實屬於兒子的財產。

至於兒子將過去合法受贈的資金，用來向爸爸購買房屋，並不代表房款匯回爸爸帳戶就一定有問題。仍須確認當初的現金贈與是否真實、資金是否已由兒子自行支配，以及後續買賣是否屬實。另外，244萬元是每名贈與人全年贈與總額的免稅額，並非每送一名子女，就能再享有244萬元額度。

假設爸爸以1000萬元出售房屋給兒子，兒子以自有資金支付500萬元，另外承擔爸爸原有的200萬元債務，並能提出相關證明，但剩下300萬元無法證明已經支付，是否代表整筆1000萬元都會被認定為贈與？

財政部68年5月25日台財稅第33414號函，曾針對親屬間買賣財產，買方部分支付現金、部分承擔賣方債務的情況作出解釋。依該函釋，如果買方承擔賣方債務的事實經查證屬實，可視為支付買賣價款，該部分不以贈與論；至於其餘無法提出支付證明的部分，則應依規定課徵贈與稅。至於其他付款方式是否涉及贈與，則須依實際交易情況認定。

父子雙方約定的房屋成交價，不等於國稅局計算贈與稅時採用的財產價值。依財政部規定，不動產贈與價值的認定，土地原則上依贈與時的公告土地現值，房屋則按房屋評定標準價格計算。

因此，即使爸爸把房子以1000萬元賣給兒子，最後被認定涉及贈與，也不代表國稅局會直接把1000萬元當成贈與價額，更不能直接用1000萬元扣掉244萬元免稅額，計算應繳多少贈與稅。依2026年規定，贈與稅採三級累進稅率，課稅贈與淨額2811萬元以下適用10％；超過2811萬元至5621萬元部分適用15％；超過5621萬元部分適用20％。實際稅額仍須依贈與財產價值、當年度其他贈與、免稅額，以及依法可扣除的項目等條件計算。

父母與子女間的房屋買賣，即使已獲國稅局認定屬實，免課贈與稅，也不代表整筆交易完全不用繳稅。財政部指出，財產以買賣或贈與方式移轉，除了贈與稅，還可能涉及土地增值稅、契稅及印花稅等稅負。如果出售的房地符合相關規定，也可能涉及房地合一所得稅，仍須依取得時間、持有期間及實際交易情況分別判斷。 （相關報導： 今日（10/27）重點新聞！65歲搭高鐵「10大隱藏福利」／九合一號次出爐，蔣萬安、沈伯洋、蘇巧慧幾號？／河口湖命案最新丈夫涉詐保遭押 ｜ 更多文章 ）

1. 財政部臺北國稅局〈二親等以內親屬間財產之買賣，應否申報贈與稅？〉
2. 財政部稅務入口網〈親子贈與〉
3. 財政部稅務入口網〈買賣、贈與或繼承方式將財產移轉子女何者有利〉
4. 財政部稅務入口網〈贈與財產的價值如何計算？〉
5. 財政部主管法規共用系統《遺產及贈與稅法》第5條
6. 財政部68年5月25日台財稅第33414號函〈支付價款證明如係以承擔出賣人之債務經查明屬實者不視為贈與〉
7. 財政部114年11月27日台財稅字第11404671540號公告，115年贈與稅免稅額及課稅級距