有殼族注意！個人出售房屋新規上路，會計師曝忘做1件事「稅金翻倍連補帶罰」

出售不動產該如何計算、申報所得稅？稅務專家說明，首先要確認不動產取得的時間，如果是105年1月1日以後取得，原則上適用房地合一稅新制，以房地實際成交價格為基礎，計算「房地」交易所得，並依持有期間長短適用不同稅率課稅；若是104年12月31日以前取得，則適用舊制，計算「房屋」交易所得，併入綜合所得總額辦理結算申報課稅。

舊制3種所得計算方式

個人出售舊制不動產，勤業眾信私人暨家族企業服務稅務團隊會計師王瑞鴻表示，原則上應該以實際售價扣除原始取得成本及必要費用後的差無作為財產交易所得，納入課稅範圍。但由於個人不像法人，通常沒有保存完整帳冊資料，因此當個人無法提供原始成本資料時，就需要按財政部所頒定計算標準來計算財產交易所得，以下為三種主要計算方式：

一、 如可提供實際成交金額與原始取得成本，則可採「核實認定」方式計算所得。若買賣合約未明確載明房屋價格，則以房地交易損益乘以「房屋佔房地現值比例」，計算出「房屋」交易所得後，併入綜合所得課稅。

二、 如果無法提供原始取得成本（以101年8月實施實價登錄以前取得的房地較常見），且房地出售總價達財政部訂定的113年度「一定金額門檻」標準者，則以房地出售總價乘以「房屋佔房地現值比例」與「獲利率標準」（113年度為20％）計算所得，再納入綜合所得課稅。

三、 如果無法提供原始取得成本，而房地出售總價未達「一定金額門檻」，以房屋評定現值乘以113年度各地區公布的所得計算標準比例計算所得，併入綜合所得課稅。

最新113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定

勤業眾信稅務部協理葉芷英補充，財政部於今年2月19日發布「113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，明定個人於113年出售適用舊制的房屋，更新所得計算的重點：

一、 「一定金額門檻」標準：

發布113年度房地出售總價達「一定金額門檻」的各地區標準，並增加「每坪單價」的判斷依據。以台北市為例，當房地出售總價達新台幣6000萬以上，或單坪120萬以上即適用。

二、 達「一定金額門檻」的獲利率調增：

為了更真實反映出售舊制房屋的獲利情形，當納稅人無法提供原始取得成本，且房地出售總價達一定金額門檻者， 113年度適用獲利率從前一年度的17％調高至20％。

三、 未達「一定金額門檻」之所得計算標準調增：

房地出售總價未達一定金額門檻，即按照「房屋評定現值」的一定比率計算其房屋交易所得額者，為反映市場實際情況，113年度所得計算比率已依地區別調增1％至5％不等。

王瑞鴻提醒，出售不動產涉及稅目範圍非常廣泛，且稅務議題相對複雜，如果納稅義務人針對所得計算存有疑義，在個人出售房地應先判斷該房地適用舊制還是新制。特別是113年度有出售適用舊制房地的人，要特別留意是否能提供原始取得成本、是否達「一定金額門檻」，以避免因錯誤申報而遭稽徵機關補稅或甚至開罰。

資料來源：《勤業眾信》 （相關報導： 父母年贈與子女244萬，還是被課贈與稅！國稅局曝忽略1細節「直接計入贈與連補帶罰」 ｜ 更多文章 ）

責任編輯／林俐