你應該知道的是：聯準會短期內將利率狂降至零，引發外界諸多批評，但作者李華驎認為，實體經濟急凍、導致不動產投資信託面臨現金流枯竭，才是聯準會不顧副作用也要下猛藥的真正原因。投資人想進場撿便宜，千萬要小心。
隨著股市不停的重挫、大漲、大跌、又漲….不少人在猜這場由肺炎引起的恐慌，會不會最終變成了經濟的蕭條？
先談一個觀念，如果一場經濟的衰退是歸因於短期因素，如疫情、戰爭…一般來說只要根本問題解決了，經濟會自然回復活力，只是當下你不知道疫情或戰爭何時結束；但要搞到場面無法收拾的，那通常是和金融有關，因為只有金融產業層層槓桿化效果，才有辦法搞出天文數字般的無底洞。所以你要看這件事到底是短暫性或全面性，是短期濟衰退，還是成為經濟風暴？那你就看這件事會不會搞到金融崩盤就知道了！
3月底，美國有個台灣不太注意的消息（至少我沒看到台灣媒體報導），就是有2家抵押型不動產投資信託（Mortgage REITs，以下簡稱mREITs）宣告該公司被追繳融資（margin call），但已無力（或字面說的「無意」）支付，所以他們的交易對手有可能在未來隨時將部位斷頭。
此消息一公佈，第一家宣告的MFA Financials收盤跌了85%，跟著宣告的Invesco Mortgage Capital（IVR）則是跌了52%。當然，公司不鳥融資追繳令、就像公司跳票一樣，不代表公司就會馬上倒；不過正常情況下，跳票往往代表著該公司財務有9成以上機率出了問題，mREITs無法因應融資追繳，也差不多是這個意思。
只是很幸運的，接下來幾天股票大漲，融資追繳危機解除了，因此不意外的，MFA和IVR 也跟著狂漲：MFA 一天漲超過200%，第二天漲超過100%。只是你認真想一想，隨著margin call 暫時解除，這2家公司甚至這個產業，危機真的就此解除了嗎？
順便一提，讀者千萬勿以為MFA和IVR在REITs業界只是「不知名的鳥公司」，你回溯過去52週看看，這2家可都曾是市值超過10億美元的公司哦！
什麼是mREITs?
一般來說，REITs 有分二種，大家熟知的籌資組成基金投資房地產，再把房地產收益分配給受益人的叫權益型REITs（Equity REITs，eREITs），另一種就是這次要講的mREITs。如同其名，mREITs是向大眾募資後，再把錢投資在房地產相關的證券，主要是MBS （Mortgage-Backed Securities）或是直接買進房地產公司發行的債券、當債權人。
照道理說，mREITs這盤生意應該很穩：我向大眾募了100億，拿這100億投資MBS或債券，把收到的利息扣掉管理費用後發給投資人。這和商業銀行借短期資金投資長期的模式差不多，只要MBS沒有鉅額倒帳，或是罕見的長短期利率反轉，持續的現金收益應該很穩定。
理論上是這樣沒錯，但理論終究是理論，實務上當然不是這樣。 （相關報導： 新冠肺炎》美國面臨經濟衰退，聯準會扛出「火箭砲」救市，本周先砸19兆元！ ｜ 更多文章 ）
你可以想像，這種籌100億、投100億的做法固然安全，不過有個小問題─就是投報率太低了，所以正常的手法當然是要提高槓桿比率。除了透過金融市場籌資，如發行特別股或債券，mREITs管理公司還會質押MBS、周轉更多錢，用來買更多MBS，一直循環下去。所以投資這種mREITs，一般都會注意它的槓杆率（Leverage Ratio，總負債除以總股東權益）。以2019年12月底來說，MFA槓桿率是3.01，IVR槓桿率是6.62。
