前言
距離520新政府上任時間愈來愈近，在看守內閣無法推動政策，新任內閣尚未就任的空窗期，新政府的人事布局及政策應保握新人新政時機，在訂定房市政策時宜重視房價偏高是民怨之首，以及房租上揚亦非全民所願的問題，即早籌謀，蓋因政府若不能解決高房價問題，則房租上揚的問題亦難獲得有效的解決，則僅有四成支持度的新政府的施政將會受到衝擊，因此，解決當前房價與房租雙漲的問題刻不容緩。
2024年是龍年，是國人最所重視的年份，也是人口出生率相對較高的年度，對房市的需求相對亦較為殷切，而房價與房租也成為國人必須考量的問題。唯2023年下半年，全台房價高漲走勢明顯，不僅房市熱門區的房價上揚，其他非都會地區的房價亦是水漲船高，漲勢驚人，而房價上揚同時也帶動房租的上升。另外，若就當前國內的房市價量變化來觀察，2023年的房市在經過政府連續打房之後，房市價量平疲，唯同年8月的新青安專案憑空而降，對不甚景氣的房市注入了新活力，購屋的申貸戶數大幅成長，房市交投轉趨活絡，房市呈現先弱後強的走勢，促使房貸金融對房市價量產生重大衝擊，而2024年第一季房價呈現連續上升走勢，主要關鍵因素就是政府基以選舉考量而推出的新青安專案。
整體而言，2023年房市先弱後強，2024年，因新青安房貸的延續性，預估房價與房租雙漲仍是難以規避的走勢。
新青安專案帶動房價與房租雙漲
2023年，第十六屆總統大選期間，執政黨為了選舉因素而推出新青安專案，以較高的貸款金額及較低的利率水準，吸引大量的購屋人潮進駐房市，主要因其相對有利的購屋政策不僅對購屋者大幅增加，亦對選票的提升有所助益；然而，卻同時也讓連續打房而出現房價平疲的房地產市場再起波蘭，不僅政府多年的打房政策效果功虧一簣，同時也讓房價再度回升，可視為政治干與經濟的所帶來的災害，蓋因房價與房租雙漲所造成的社會紊亂與不安，是少數政府所必須考量並重視的問題。
根據財政部的統計，2023年8月，新青專案正式開辦以後，房貸人數及金額逐月增加，金融機構的撥貸戶數和金額每月都為正成長，平均每戶撥貸超過七百萬元（723.3萬元）；若以2024年1月新青安單月受理案件為例，其戶數為6,882戶，受理金額513.43億元，為青安專案正式推動以來的新高，且半年來的受理累積戶數35,901戶，受理金額早已突破二千億元（2,715.21億），而受理戶數及金額最多的分別是臺灣銀行、第一銀行，以及土地銀行等。
由於新青安專案的實施期間為2023 年8 月1 日至2026 年7 月31 日，在房貸利率補貼政策到期前，房市交投應會相對活絡，而在房價影響房租的前提下，預估在最近二年中，房價與房租雙漲現象難以克服，而政府的房市政策則是當前房價不降反升，以及房租上漲率超過2%的主要原因。
房價持續走高
房價是否不當偏高的問題，可用房價所得比的高低來加以判斷，所謂「房價所得比」是指中位數住宅價格除以中位數家戶可支配所得後的數值，是購屋人必須花費多少年可支配所得，才買得起一戶中位數房價住宅；依據世界銀行標準，發達國家正常的房價所得比一般在1.8-5.5倍之間，而發展中國家合理的房價所得比則在3-6倍之間。
根據內政部的資料，2023年第二季，全國房價所得比為9.82倍，其中，台北市為15.5倍、新北市12.9倍、台中市11.5倍，都超過10倍以上，即使是最低的基隆市也要6.06倍，也已高過世界銀行標準。另外，東部的花蓮、台東，甚至是離島澎湖、金門，房價所得比分別為8.99倍、7.6倍、8.69倍及8.44倍，都遠高於世界銀行的「合理房價所得比」的標準，顯示高房價已是全國蔓延的事實，國人買房壓力大，台灣房價偏高是民怨之首，其來有自。
另外，民眾購屋尚須考量房貸負擔率的高低問題，2023年上半年，國人買房的房貸負擔率已達42%，亦即每月超過4成以上的家庭可支配所得必須繳房貸，不僅影響生活品質，且是造成人口出生率無法提升的重要因素，而若勞動力減少，且扶養比卻是逐年上升，對國家的經濟發展殊為不利，對人民生活的保障亦會產生衝擊，值得政府重視。
若以當前的房市政策來觀察，2023年元月10日，《平均地權條例》修法三讀通過，平均地權條例修法內容包括限制預售屋轉售，對預售市場造成衝擊，若不考量首善地區的台北市之房市價量變化，而以較具指標性的新北市為例，由於其人口多，老屋多，且房價比台北市低，唯因雙北往返交通便利，吸引大量台北市民前來購屋置產，自用的買盤穩定，各行政區房價持續上揚，使得國內房市交投再度活絡，房價再度攀升，房租亦持續上揚。根據實價登錄所揭露新北市的預售成交資料，永和區新案成交均價77.2萬元，是新北市唯一新案均價突破七十萬元（7字頭）的行政區；而在新北市的預售屋房價變化中，以樹林區新案價格大幅增加為最大，主要是北大特區的新案成交價已經到60萬左右（如「北大儛」及「BAWA」等建案），由於現有素地稀少，需求推升房價上揚，買方大多具有地緣關係，其與過去因為低價吸引外來客、投資客在三峽、樹林置產的情景不同，且捷運三鶯線預計2025年完工，目前中古屋市場出現買方等待軌道經濟效益，因而漲幅達二成以上（22.8%），而漲幅第二高的金山（20.8%）亦有類似的情形。
另外，在最近一年中，因為青安專案所導致的房價漲幅超過一成的地區，分別是永和（15.6%）、三峽（15.1%）、三芝（13.8%）、五股（13.1%）、鶯歌（12.3%）、板橋（10.9%）、汐止（10.4%）、林口（10.2%）等，最低漲幅的地區則是泰山（2.4%），亦即在新北市的各行政區之房價中，都是呈現上揚的走勢，且在一年中，房價漲幅超過一成者占一半以上（52.63%），顯示房價持續走高的趨勢十分明顯，而新青專案的推波助瀾應是重要的影響因素。
房租持續上揚
2023年，台灣的房屋自有率已將近九成（88%），雖然國人大多擁有自住房，唯其居住地與工作地可能不同，因此，房屋自有率並非是判定租屋的唯一指標，尚必須考量區位及工作地點的問題，而這也是即使擁有住房，但仍必須在外租屋的原因，而這也使得租屋市場一直是政府所必須關心或考量的房市問題。
根據行政院主計處的統計，2023年11月的房租指數再創歷史新高，年增率連續四個月超過 2%，如以年度的房租指數來看，2023年前 11 個月平均年增已達 2.16%，且房租指數已打破27年來的新高紀錄，也是首度年度房租指數年增超過 2%。2024年1月，房租指數為105.19，年增2.14%，且連續6個月年增率超過2%，顯示國內租金水準持續上漲已呈現創高趨勢，同時也說明房租變化與房市變動息息相關。
若從最近二年的房租變動來觀察，2022 年7月，國內CPI房租年漲幅突破 2%，其與近期整體消費者物價漲幅較大有關，主要影響因素包括房價上揚帶動房租水漲船高，且新房子的租金價格較高，並對周邊中古屋產生租金比較效應；另外，住宅的維修成本與管理費用的增加，央行連續五次升息等，讓還有房貸的房東成本增加，且通膨也反映在租金價格上。此外，政府的租金補貼也增加租屋族對於租金的承擔能力，加上國內的就業市場穩定，沒有大幅失業的狀況，高房價也讓部分民眾選擇租屋，而這也是影響租金持續上漲的因素。
若以最近六年的房租增加率來觀察，國內房租有逐年上升的趨勢，其漲幅除了2020年因疫情因素而稍高之外，一般都在1%以下，如2019年至2022年的房租上漲率分別是0.94%、1.03%、0.73%，以及0.97%；然而，最近二年的房租漲幅均超過2%，分別是2.39%與2.14%，特別是2024年元月，在家庭用品、管理費用、水電燃氣等費用均比去年同期下降的情況下，房租的上漲率卻仍高於居住類的漲幅(1.75%)，足見房租上漲的問題不容忽視。
結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.2023年房市先弱後強，政府推動新青安房貸專案是最主要的關鍵因素，2024年，基於新青安房貸的延續性，預計房價與房租仍是持續上揚的走勢。
2.第十六屆總統大選期間，執政黨為了選舉因素而推出新青安專案，其相對有利的購屋政策對購屋者有利，卻同時也讓政府多年的打房政策效果功虧一簣，不僅房價再度回升，同時也促使房租再度上揚。
3.2024年是龍年，國人對房市需求相對殷切，唯房市在多空因素交雜下，房價與房租漲勢雖有趨緩情形，唯若政府對房市政策缺少長遠的規劃，在政治利益大於全民福祉的情況下，國內房價與房租的上揚仍是難以避免的走勢。
4.房價偏高是民怨之首，高房價帶來高租金，亦非人民所願，解決房市問題，宜從國安層級來考量，而非以政治手段來處理，建議新政府宜慎重考量如何制定合理合宜的房市政策，並解決或和緩房價與房租雙漲的問題。
＊作者為不動產專欄作家
