他舉出另外一項數據來證明自己的立論，從股價上來看，97年許多地產股股價比今天還要高，例如新鴻基地產當時股價是116左右，現在也差不多，可知，新鴻基地產股價上升有限。市民只看見地產商富有、貧富差距明顯加大，因而誤以為香港樓價貴，是地產商壟斷市場所造成的。
那，房價問題的根源到底出在哪呢？簡言之，是土地與政策。
別看香港現在的房市那麼高，其實97年到03年間，香港的經濟不好、房地產泡沫化，許多市民的財產都縮水；經過亞洲金融風暴，也沒有人願意花錢入市。雷鼎鳴告訴我，假設97年的香港房地產指數是100，03年時只剩下37，房價掉得可怕。
要了解這個問題，必須對香港的土地有基本的概念。香港由港島、九龍跟新界組成，其中新界是租約，其他兩地是割讓。因此港島與九龍的土地一開始屬於皇家，後來屬於現在的港府，新界由於是租的，加上當地民風剽悍，土地大多屬於「原居民」，即早在新界被租借給英國人之前，就在斯土定居的老香港人。
過去，香港政府每年會將部份土地釋出到市場上，由地產商收購、興建房屋，這些土地被作為公屋（民眾可用廉價租的）、居屋（民眾可用廉價買的），以及私營房屋（符合市場價格的房屋，包括豪宅、住商混合房屋）。
雷鼎鳴表示，1997年，特首董建華推出八萬五政策，表示政府將每年提供八萬五千戶房屋，其中三萬五千戶用作公屋與居屋。然而，這項政策被認為由於數量過多，造成房市下跌，緊接著亞洲金融風暴來襲，市場需求與交易都下降很多，導致房地產供需失衡、價格下跌、民眾財產縮水。
因此，2003年，政府調整土地政策，改用「勾地表」的方式，用意在於縮緊土地的供應。雷鼎鳴當時正是長遠房屋政策委員會的一員，他說，當時大家都認為，要將房價給拉起來才行。
不斷緊縮的後果，自然造成物以稀為貴，最後香港的土地出現供應量不足，房屋的供需自然再度失衡。所以，即使2009年金融風暴又起，香港的房價還是持續上漲，源頭就是這項政策。
雷老師下了一個小結論：「地產商不是不想壟斷，不是不想成為霸權，《地產霸權》裡面一些批評是對的，但根本上來說地產商不具備裡面所說的力量，真正造成房價問題的是香港政府過度的回應97到03年房地產的泡沫導致。」
我繼續發問，為什麼政府不在合適的時間恢復過往政策，達到房價平衡呢？
雷鼎鳴用鼓勵的眼神看著我說，這是一個好問題。他認為，在經過政府縮緊土地買賣後，香港的房地產價格在2005年時已屬合理，應該做政策調整。「但，全世界政府都有一個特點，假設他們做對了什麼事情，他們就會持續幹下去，不會停止，直到出現新的問題。」
