松山機場若搬走，北台灣570公頃都更區有望解套！老公寓可能變值錢？還有一道關卡很多人不知道

台北市長蔣萬安今（8）日提出松山機場遷移構想，除了規劃將松機及周邊約300公頃腹地改造成AI產業園區、住宅與大型公園，市府也提出，松機遷移後可望打開約570公頃受到航高禁限建影響的都市更新劃定地區，範圍橫跨台北、新北、基隆及桃園。對松機附近住了幾十年的老公寓屋主來說，機場如果真的搬走，房子是否就能改建成高樓，甚至因此變得更值錢？其實，機場遷移不代表老屋就能直接蓋高樓，因為除了航空限高，還有另一項建築限制可能影響改建結果。

據中央社及《聯合報》10月8日報導，蔣萬安在台北市政府舉行「打造AI黃金世紀、全面釋放都市潛力」記者會，提出松山機場遷移構想，規劃利用松機及周邊約300公頃腹地，打造100公頃AI產業聚落、90公頃國際永續生活聚落，以及110公頃的台北中央公園。除了機場原址及周邊土地的開發，北市府也提出，松機遷移後，北台灣約570公頃受到航空限高影響的都市更新劃定地區，可能因此釋放開發潛力，讓原本受到建築高度限制的老屋迎來新的改建機會。

松山機場位於台北市區，周邊有不少興建多年的住宅。這些房屋即使屋齡已高，想要拆除重建，也可能因航空安全規定而受到建築高度限制。依照《民用航空法》及《航空站飛行場助航設備四周禁止限制建築物及其他障礙物高度管理辦法》，為維護飛航安全，航空站、飛行場及相關助航設備四周，會依相關規定限制建築物及障礙物高度。簡單來說，飛機起降需要足夠的安全空間，因此部分受到航空限高影響的土地，不能只按照一般都市計畫及土地開發條件決定建築高度。即使一塊土地原本有較大的開發空間，也可能因高度受到限制，無法充分利用原本允許的建築量體。

松山機場周邊的航空限高與噪音問題，過去也曾引發減稅訴求。根據中央社2023年12月報導，台北市議員顏若芳曾指出，松山機場周邊居民長期受到限高、限建及飛機噪音影響，房屋不易都市更新，希望市府研議降低附近民宅的房屋稅負擔。台北市稅捐稽徵處資料顯示，北市已針對松山機場周邊第3級航空噪音防制區房屋調降1級房屋稅地段率，加計原本已調降的路段，共有60條路段、約2.8萬戶受惠。

即使松山機場遷移，老公寓能蓋多大、蓋多高，仍受到另一項重要限制影響，就是「容積率」。它與航空限高不同，主要限制土地可以興建多少計入容積的樓地板面積。以台北市為例，依照《臺北市土地使用分區管制自治條例》第10條，第三種住宅區原則上的容積率為225%，第四種住宅區則為300%，不同基地仍可能受到個別都市計畫規定影響。舉例來說，假設一塊100坪的土地適用225%的容積率，在沒有額外容積獎勵等情況下，原則上可興建的計容積樓地板面積為225坪。至於這些樓地板面積如何分配在不同樓層，仍須考慮建蔽率、建築高度及其他建築規定。 （相關報導： 65歲長輩搭高鐵有半價嗎？「6大隱藏福利」很多人不知道：免費接駁、車資折抵，還有免費點心咖啡 ｜ 更多文章 ）

換句話說，航空限高限制建築物能蓋多高，容積率則限制土地能興建多少樓地板面積，兩者並不是同一回事。如果某棟老公寓過去因航空限高，無法充分使用原本的法定容積，未來相關限高若解除或調整，就可能改善開發條件；但若土地原本就已用足法定容積，即使不再受到航空限高限制，也不代表可以直接多蓋好幾層樓。此外，實際建築規模還要考慮基地大小、臨接道路條件及相關建築規定。若希望透過都市更新取得額外容積獎勵，也必須符合相關法令，不會因為機場搬走就自動增加容積。

除了能不能蓋得更高，另一個讓屋主關心的問題，就是房屋價值是否可能因此提高。據《聯合報》10月8日報導，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，松山機場周邊除了飛機起降噪音，也存在建築限高問題，若未來順利遷建，確實可能增加周邊開發的想像空間，受惠範圍除了中山區，也可能包括部分大同區。

不過，這不代表附近房價一定會上漲。房屋價格仍受到地段、交通、土地持分、屋況與市場供需等因素影響。除了土地開發條件，都更還得面對住戶整合問題。依照《都市更新條例》，不同更新方式有不同的同意門檻。例如，依第23條自行劃定更新單元辦理都市更新事業計畫的案件，原則上須取得更新單元內私有土地及私有合法建築物所有權人數均超過五分之四同意，且所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積也均須超過五分之四。

即使取得足夠同意，後續仍須處理房地權利分配、建築設計及工程成本等問題。對屋主來說，解除航空限高或許能增加重建機會，但真正要讓老公寓變成新大樓，仍得克服住戶整合與實際開發的難題。

松山機場目前尚未確定遷移。蔣萬安表示，希望配合桃園國際機場第三跑道預計2033年啟用的時程，推動松山機場遷建，認為屆時桃園機場將更有條件承接相關運量。不過，交通部10月8日回應，松山機場除了飛航國際及兩岸航線，也是國內離島、東部航線的重要樞紐，同時涉及國防上的空軍部署，以及救難體系的空勤總隊駐地。由於松機肩負民航、離島交通、國防及國家救災救難等功能，相關遷建議題仍須從國家整體角度審慎評估。

另外，據《聯合報》10月8日報導，桃園機場公司代理董事長陳彥伯表示，過去4年台北市政府並未向桃機提出或討論松山機場遷移相關議題，桃機第三航廈及第三跑道當初規劃時，也沒有將松機遷移需求納入考量。當2033年的遷建時程與土地開發藍圖已經被提出，真正涉及機場搬遷、運量承接與跨部會協調的規劃，目前仍有相當一段路要走。 （相關報導： 65歲長輩搭高鐵有半價嗎？「6大隱藏福利」很多人不知道：免費接駁、車資折抵，還有免費點心咖啡 ｜ 更多文章 ）

1. 中央社：蔣萬安宣布規劃松山機場遷移，打造台北AI園區（2026年10月8日）
2. 聯合報：蔣萬安宣布規畫松山機場遷移，規劃AI園區、住宅及公園（2026年10月8日）
3. 聯合報：松機遷移引爆房市想像題材，業者認為解除限高可望帶動周邊都更（2026年10月8日）
4. 聯合報：桃機表示過去4年北市府未提出及討論松機遷移（2026年10月8日）
5. 中央社：蔣萬安提遷移松山機場，交通部表示需就國家角度整體評估（2026年10月8日）
6. 中央社：議員提松機旁民宅房屋稅打折，蔣萬安表示研議評估（2023年12月8日）
7. 財政部稅務入口網：松山機場周遭受噪音影響房屋已調降地段率
8. 全國法規資料庫：民用航空法
9. 臺北市法規查詢系統：臺北市土地使用分區管制自治條例
10. 全國法規資料庫：都市更新條例

本文內容依公開資訊、現行法規及相關報導整理，松山機場遷移、航空限高調整與都市更新規劃目前仍存在變數；實際開發條件、房價變化及個別土地可建築規模，仍應以主管機關最新公告、個案法規適用與市場實際狀況為準。