媽媽留下的是房子，也是一場考驗家人的功課，「律師，我媽媽過世後留下一間房子，由我跟我哥哥共同繼承，哥哥拿著國稅局遺產稅單跟我說房屋與土地的『現值』總共1500萬元，並要我簽署房地全部由他繼承，哥哥補給我750萬元，我覺得怪怪的？我說要先問過律師，哥哥竟然發火罵我貪心，怎麼不相信他」。
媽媽過世留5000萬房產，哥哥稱現值1500萬「要妹拿750萬放棄繼承」
之後我去問房屋仲介，仲介估媽媽留下的那間房子可以賣 5000 萬。
最近哥哥與嫂嫂又說國家的『現值』才是法律依據，要我簽字，不簽他就翻臉。法律是怎麼規定的？」
很多人不知道，房子有兩種標價，土地有四種標價，在繼承上要分配遺產時，看的是『市場價值』來分配，如果雙方對於市價無法有共識，在法院實務會請鑑價單位來鑑價，然後公平分配遺產。
在繳交『遺產稅』時，看的是房屋『課稅現值』與土地『公告現值』，以國家認定的金額為準。
同一間房、同一塊地，只是用途不同，數字就可能差很大。
法律上，分割遺產是以市價做為基準，法院也不會以公告『現值』做計算，如果你希望公平分配，不如請律師出面替你們雙方協商，或聲請法院調解，讓哥哥嫂嫂不能夠用他們自己的想法強迫你答應。
此外，法律上的分割遺產只要雙方同意的『價錢』就可以，希望你們能夠在法律的基礎之上，依照彼此的情分來訂出合宜的分割方案。
市價、公告現值搞不清？一次搞懂房地價值差異！
你是否也曾遇過這樣的問題？
1. 要辦理繼承或不動產過戶時，卻被不動產的價值搞得暈頭轉向，土地、房屋的金額怎麼會跟自己想像的差距這麼大？
2.可以賣5000萬元的房子，律師卻跟我說只有1500萬元的「現值」，究竟該如何正確評價不動產價值？
今天好好來跟各位說明，不動產價值究竟會以多少計算？市值、現值等名詞有什麼差異？又應該從什麼樣的資訊中判讀。
先講房屋，由於房屋較為單純，只分為「課稅現值」、「市價」兩種：
房屋課稅現值
其實就是政府用來計算「房屋稅」（持有房屋每年要繳納)、「契稅」（買賣交易房屋要繳納）、「遺產稅」等相關稅金的基準價值，計算基準會包括：房屋結構、地段率、屋齡（影響折舊）等等，特徵是因為加入屋齡因素，所以持有越久價值會越來越低，且會遠低於市價。
房屋市價怎麼算？
就是實際可以交易出售的價值，會合併在跟土地的市價一併說明。
而房屋課稅現值，可以從幾個地方取得資訊，一是每年房屋稅稅單上會記有「課稅現值」欄位、或是到國稅局申請個人或繼承時申請被繼承人的「財產清冊」上「房地現值金額」欄位、遺產稅繳清或免繳取得之「遺產稅完稅／免稅證明書」上「核定價額」欄位均是。
土地的部份，有幾個不同的數額，分別是「公告地價」、「申報地價」、「公告現值」、「市值」：
「公告地價」與「申報地價」可以視作同一組
此價值的用途，既然提到「地價」二字，就是作為核課地價稅之用，公告地價，是政府依據當時土地價值所公告之價格，會每2年公告更新一次，而「申報地價」依法律規定（按平均地權條例），是土地所有人可以在公告地價80％-120％之範圍內，主張希望申報作為核課地價稅的數額，也同時規定若不主動申報，將會以公告地價的80％做為申報地價，所以絕大部份的民眾，均未特別申報「申報地價」，就會以公告地價的80％計算申報地價之價值，也就會作為每年度核課地價稅之基礎；所以會可以從每年度「地價稅單」上「地價」欄位獲知申報地價之資訊。
公告現值
則是自民國80年起，政府發覺地價劇烈漲幅，以公告／申報地價之計算方式已無法如實反映市場價值，又評估地價稅不宜鉅幅調整，故為此提出公告現值之價值，用途主要是作為土地過戶時核課「土地增值稅」、贈與土地時核課「贈與稅」、繼承土地時核課「遺產稅」之用，通常需要查明公告現值資訊，可到國稅局申請個人或繼承時申請被繼承人的「財產清冊」上「房地現值金額」欄位、遺產稅繳清或免繳取得之「遺產稅完稅／免稅證明書」上「核定價額」欄位上得知，且通常也都會標註（公告現值）讓民眾好做分辨。
市價
因為現在交易的型態絕大多數均是土地及房屋同時買賣，所以我把房、地之市價一併討論，市價也很容易理解，就是房屋土地出售的市場價值，也是大家最直覺認為房地應該值多少錢的金額，提到說每坪單價可能要100萬元；整棟房屋開價5000萬等等的描述均是在指「市價」，但目前在向政府報稅有關的情形中，僅有「房地合一稅」是與市價有關，但這麼說也不準確，因為房地合一稅需要申報的是已完成交易的實際標的金額，與市值（尚未交易僅是對交易價值之估計）仍有些許差異。
本文經授權轉載自蘇家宏律師、正椈律師 法律問題 三振出局 （相關報導： 102歲人瑞娶68歲看護「2億元資產全過戶」！子女氣炸怒告，律師曝法律判決結果 ｜ 更多文章 ）
