《下一個家在何方》:房價下跌,屋主卻樂不可支?購屋族的致富法則:房價回昇不是重點,租金才是(選摘1)

2017-06-22 05:10

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「貧民窟,是好物。那兒是我的金雞母。」(資料照,圖/m-louis .®@flickr)

「貧民窟,是好物。那兒是我的金雞母。」(資料照,圖/m-louis .®@flickr)

這棟黑白相間的房子,位於舊城區一條安靜的街道上。舍蓮娜判斷這個街區的治安還算穩定,主要是兩個原因;一個是「因為這房子已經空了一年,但所有玻璃都他媽的還沒被打破,」一個是「這一帶住戶的警覺性很高。你只要稍微靠近(某間房子),住在裡面的人就會跑到前廊上擺出『有何貴幹』的模樣。他們就像人體監視器一樣盯著街區。」這個舍蓮娜的「心頭好」,花了她一萬六千九百美元,全部付現。她買過比這便宜的房子,八千美元、五千美元的物件她都買過;但也許是一分錢一分貨吧,最令她驚豔的非這棟新屋莫屬。就在拉多娜預定搬進來的數日前,舍蓮娜繞來這兒檢查整修的進度。她巡過了所有房間,然後露出不可思議的笑臉。驕傲的心情讓舍蓮娜難以按捺,最後她甚至手舞足蹈起來。

自從次貸風暴造成法拍屋危機以來,舍蓮娜就持續在密爾瓦基的北部置產,而她買進的速度約莫是一個月一間。在某些城市裡,每兩間遭查封的房子裡就有一間是用來出租的,也就是說裡頭住的不是屋主,而是房客。名為危機,但大增的法拍屋對房東來講可是天賜良機。「現在這個時機,會誕生很多百萬富翁,」舍蓮娜突然正經起來,「你知道,你現在要是拿得出錢來,就可以踩著別人的失敗賺到自己的成功……反正人丟我撿,撿多少是多少。

你現在要是拿得出錢來,這句話就是癥結所在。房貸作為一個行業,已經在金融危機的時候萎縮得差不多了。光在二○○七年,放款機構的數目就減少了百分之二十五。因為怕借出去的錢收不回來,一間間銀行都變身為「小氣財神」,放款的標準變得超嚴格。想從他們手上借到錢,你不但得信用紀錄完美無缺,而且頭期款也得多準備一些。「想在今年申請房貸,」《華盛頓郵報》報導說,「你必然得有成本會增加的心理準備,有些人會需要多付幾千美元。」房東講話不會像記者那樣文謅謅,他們會直白地說,「銀行真的很笨,他們只會不斷秀下限。」這就是房東對當時市況的分析。而房東會指著銀行罵笨、會說銀行在秀下限,是因為銀行先是毫無風險觀念,之後又過度謹慎。這些放款者前一秒還膽大包天,後一秒又變成膽小鬼,可以說是瞬間自我打臉。總之,對於手上沒有大筆現錢的房地產投資人而言,銀行縮起來讓他們很困擾,因為明明有那麼多百年難得一件的便宜等著他們去撿。在法拍屋危機的前夕,房租展現了強勁的上漲動力,其中一大原因是房市的榮景跟炒房者在短線上的買進賣出,讓房東背負的房貸月付跟稅金都膨脹得很厲害。而在房市崩盤之後,房地產價格一落千丈(連帶房貸月付跟稅款也大幅縮小),但房租卻繼續居高不下。二○○九年一月,在密爾瓦基不動產投資者之間流通的「免費法拍屋名單」上,列出有大約一千四百筆物件開價「比鑑價低至少三萬美元」。這些物件會依照最便宜到最貴來排列,所以最上頭、也就是最便宜的的兩房物件開價才兩千七百五十美元。往下數十筆,你會看到一個三房的物件開價八千九百美元。再往下十筆,四房的物件開價是一萬一千九百美元。

遇到沒辦法全部付現的時候,舍蓮娜會用幾種辦法籌錢,包括她會去申辦傳統或機動利率的房貸。看上某個物件但拿不出頭期款的時候,舍蓮娜會去找「別人的錢」(Other People’s Money)或所謂的「硬錢」(Hard Money):這指的是布魯克菲爾德或雪伍德(Sherwood)一些有錢的白人放的高利貸;他們不會要你付頭期款,但他們會要你房子的「優先權」。舍蓮娜是這樣解釋的,「通常你去找銀行借房貸,他們會說,『我們希望你能自付兩成。』但跟民間的金主借錢,他們會說,『嘿,我全部幫你出,但我要收十二分利(百分之十二),而且你得半年或最多一年就把錢還清。』」到時候舍蓮娜要是還不出錢來,房子就變成高利貸的了。

屋況老舊又如何?那可是貧民窟中的金雞母

在窮困的黑人社區裡買房,不算很聰明的投資,畢竟那兒的房子沒什麼增值空間。但也因為那兒的房子便宜,所以買那兒的房子收租倒是個不錯的選擇。同樣條件的房子搬到密爾瓦基的白人中產社區,房價可能就是兩倍或三倍起跳,但兩邊的房租水準卻不會差到兩、三倍那麼多。同樣條件的兩房公寓,一名房東可以在沃瓦托薩(Wauwatosa)的郊區收七百五十美元,也可以在密爾瓦基郵遞區號53206的貧困地區收五百五十美元。表面上差了兩百美元,但你要知道持有沃瓦托薩的房子,代表你得負擔高出許多的房貸月付跟稅金,遑論屋況的維護也得適用較高的標準。談到投資報酬率,舊城區的房子基本上無敵。「你會選擇買在北部,是因為那兒提供理想的『現金流量』。」這是一名包租公的經驗談,他在舊城區有一百一十四間出租單位。「在布魯克菲爾德,我是賠錢的;但如果你做低收入者的生意,每個月錢就會穩穩地進來。房東置產不是為了等房子增值,而是為了收租,我們買的是現在,不是未來。」

舍蓮娜置產的標準是扣除費用,每個月至少要創造五百美元的淨現金流入。按照這個標準,她準備要租給拉多娜的房子可以輕鬆過關。舍蓮娜買這棟房子毫無貸款,買完之後也只花了一千五百美元整修,但這裡每個月收租竟能達到八百七十五美元。舍蓮娜會為了這棟房子手舞足蹈,是因為她知道自己的投資大約兩年就可以回本。她已經很習慣這樣的投資報酬率了。在買下黑白屋後不久,她又用八千五百美元的代價購入了基輔大道上一棟雙拼公寓,這次她花了三千美元整修,並且估計只要八個月就可以回本。八個月後,「就都是在賺錢了。」

舍蓮娜估計她的身價應該在兩百萬美元左右,但房屋的價值只是點心而已,真正的主菜是租金。舍蓮娜每個月可以收到約莫兩萬美元的租金,而她的房貸月繳大概是八千五百美元左右。在付完水費後,舍蓮娜估計她每個月可以淨賺約一萬美元—她在舊城區有三十六個單位出租,裡頭住的全是在貧窮線上下掙扎的弱勢者。而這每個月一萬美元是什麼概念呢?包括阿琳、拉瑪在內,舍蓮娜很多房客的年收入都不到一萬美元。舍蓮娜自個兒的註腳是:「貧民窟,是好物。那兒是我的金雞母。」

《下一個家在何方》(圖由時報出版提供)
《下一個家在何方》(圖由時報出版提供)

*本文選自時報出版的《下一個家在何方》

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