《下一個家在何方》：房價下跌，屋主卻樂不可支？購屋族的致富法則：房價回昇不是重點，租金才是（選摘1）

這棟黑白相間的房子，位於舊城區一條安靜的街道上。舍蓮娜判斷這個街區的治安還算穩定，主要是兩個原因；一個是「因為這房子已經空了一年，但所有玻璃都他媽的還沒被打破，」一個是「這一帶住戶的警覺性很高。你只要稍微靠近（某間房子），住在裡面的人就會跑到前廊上擺出『有何貴幹』的模樣。他們就像人體監視器一樣盯著街區。」這個舍蓮娜的「心頭好」，花了她一萬六千九百美元，全部付現。她買過比這便宜的房子，八千美元、五千美元的物件她都買過；但也許是一分錢一分貨吧，最令她驚豔的非這棟新屋莫屬。就在拉多娜預定搬進來的數日前，舍蓮娜繞來這兒檢查整修的進度。她巡過了所有房間，然後露出不可思議的笑臉。驕傲的心情讓舍蓮娜難以按捺，最後她甚至手舞足蹈起來。

自從次貸風暴造成法拍屋危機以來，舍蓮娜就持續在密爾瓦基的北部置產，而她買進的速度約莫是一個月一間。在某些城市裡，每兩間遭查封的房子裡就有一間是用來出租的，也就是說裡頭住的不是屋主，而是房客。名為危機，但大增的法拍屋對房東來講可是天賜良機。「現在這個時機，會誕生很多百萬富翁，」舍蓮娜突然正經起來，「你知道，你現在要是拿得出錢來，就可以踩著別人的失敗賺到自己的成功……反正人丟我撿，撿多少是多少。」

你現在要是拿得出錢來，這句話就是癥結所在。房貸作為一個行業，已經在金融危機的時候萎縮得差不多了。光在二○○七年，放款機構的數目就減少了百分之二十五。因為怕借出去的錢收不回來，一間間銀行都變身為「小氣財神」，放款的標準變得超嚴格。想從他們手上借到錢，你不但得信用紀錄完美無缺，而且頭期款也得多準備一些。「想在今年申請房貸，」《華盛頓郵報》報導說，「你必然得有成本會增加的心理準備，有些人會需要多付幾千美元。」房東講話不會像記者那樣文謅謅，他們會直白地說，「銀行真的很笨，他們只會不斷秀下限。」這就是房東對當時市況的分析。而房東會指著銀行罵笨、會說銀行在秀下限，是因為銀行先是毫無風險觀念，之後又過度謹慎。這些放款者前一秒還膽大包天，後一秒又變成膽小鬼，可以說是瞬間自我打臉。總之，對於手上沒有大筆現錢的房地產投資人而言，銀行縮起來讓他們很困擾，因為明明有那麼多百年難得一件的便宜等著他們去撿。在法拍屋危機的前夕，房租展現了強勁的上漲動力，其中一大原因是房市的榮景跟炒房者在短線上的買進賣出，讓房東背負的房貸月付跟稅金都膨脹得很厲害。而在房市崩盤之後，房地產價格一落千丈（連帶房貸月付跟稅款也大幅縮小），但房租卻繼續居高不下。二○○九年一月，在密爾瓦基不動產投資者之間流通的「免費法拍屋名單」上，列出有大約一千四百筆物件開價「比鑑價低至少三萬美元」。這些物件會依照最便宜到最貴來排列，所以最上頭、也就是最便宜的的兩房物件開價才兩千七百五十美元。往下數十筆，你會看到一個三房的物件開價八千九百美元。再往下十筆，四房的物件開價是一萬一千九百美元。 （相關報導： 是誰玩死台灣競爭力？地皮炒到比矽谷還貴、放著養蚊子，4大災難再不改就來不及！ ｜ 更多文章 ）

遇到沒辦法全部付現的時候，舍蓮娜會用幾種辦法籌錢，包括她會去申辦傳統或機動利率的房貸。看上某個物件但拿不出頭期款的時候，舍蓮娜會去找「別人的錢」（Other People’s Money）或所謂的「硬錢」（Hard Money）：這指的是布魯克菲爾德或雪伍德（Sherwood）一些有錢的白人放的高利貸；他們不會要你付頭期款，但他們會要你房子的「優先權」。舍蓮娜是這樣解釋的，「通常你去找銀行借房貸，他們會說，『我們希望你能自付兩成。』但跟民間的金主借錢，他們會說，『嘿，我全部幫你出，但我要收十二分利（百分之十二），而且你得半年或最多一年就把錢還清。』」到時候舍蓮娜要是還不出錢來，房子就變成高利貸的了。

屋況老舊又如何？那可是貧民窟中的金雞母

在窮困的黑人社區裡買房，不算很聰明的投資，畢竟那兒的房子沒什麼增值空間。但也因為那兒的房子便宜，所以買那兒的房子收租倒是個不錯的選擇。同樣條件的房子搬到密爾瓦基的白人中產社區，房價可能就是兩倍或三倍起跳，但兩邊的房租水準卻不會差到兩、三倍那麼多。同樣條件的兩房公寓，一名房東可以在沃瓦托薩（Wauwatosa）的郊區收七百五十美元，也可以在密爾瓦基郵遞區號53206的貧困地區收五百五十美元。表面上差了兩百美元，但你要知道持有沃瓦托薩的房子，代表你得負擔高出許多的房貸月付跟稅金，遑論屋況的維護也得適用較高的標準。談到投資報酬率，舊城區的房子基本上無敵。「你會選擇買在北部，是因為那兒提供理想的『現金流量』。」這是一名包租公的經驗談，他在舊城區有一百一十四間出租單位。「在布魯克菲爾德，我是賠錢的；但如果你做低收入者的生意，每個月錢就會穩穩地進來。房東置產不是為了等房子增值，而是為了收租，我們買的是現在，不是未來。」

舍蓮娜置產的標準是扣除費用，每個月至少要創造五百美元的淨現金流入。按照這個標準，她準備要租給拉多娜的房子可以輕鬆過關。舍蓮娜買這棟房子毫無貸款，買完之後也只花了一千五百美元整修，但這裡每個月收租竟能達到八百七十五美元。舍蓮娜會為了這棟房子手舞足蹈，是因為她知道自己的投資大約兩年就可以回本。她已經很習慣這樣的投資報酬率了。在買下黑白屋後不久，她又用八千五百美元的代價購入了基輔大道上一棟雙拼公寓，這次她花了三千美元整修，並且估計只要八個月就可以回本。八個月後，「就都是在賺錢了。」

舍蓮娜估計她的身價應該在兩百萬美元左右，但房屋的價值只是點心而已，真正的主菜是租金。舍蓮娜每個月可以收到約莫兩萬美元的租金，而她的房貸月繳大概是八千五百美元左右。在付完水費後，舍蓮娜估計她每個月可以淨賺約一萬美元—她在舊城區有三十六個單位出租，裡頭住的全是在貧窮線上下掙扎的弱勢者。而這每個月一萬美元是什麼概念呢？包括阿琳、拉瑪在內，舍蓮娜很多房客的年收入都不到一萬美元。舍蓮娜自個兒的註腳是：「貧民窟，是好物。那兒是我的金雞母。」 （相關報導： 是誰玩死台灣競爭力？地皮炒到比矽谷還貴、放著養蚊子，4大災難再不改就來不及！ ｜ 更多文章 ）

＊本文選自時報出版的《下一個家在何方》