鄭文燦成推手!林口「工四」上百頃山坡地解編 聲寶4萬坪廠房水漲船高

2020-04-29 08:10

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桃園市長鄭文燦積極推動機場捷運沿線的林口新市鎮與桃園航空城,接下來更準備推動129公頃的「林口工四」(高科技工業城第四工業區)山坡地解編。(資料照,簡必丞攝)

桃園市長鄭文燦積極推動機場捷運沿線的林口新市鎮與桃園航空城,接下來更準備推動129公頃的「林口工四」(高科技工業城第四工業區)山坡地解編。(資料照,簡必丞攝)

桃園市長鄭文燦第二屆市長任內,積極推動機場捷運沿線的林口新市鎮與桃園航空城,2月才將機捷A7站周邊劃設89.67公頃區域為《新市鎮開發條例》租稅減免的產業專區,接下來又準備推動129公頃的「林口工四」(高科技工業城第四工業區)山坡地解編。據了解,2016年民進黨政府上台初期,工四廠商協進會曾向內政部申請,將保護區變更為乙種工業區,藉此提高容積率,但當時遭到內政部打回票;而後農委會授權各縣市政府,放寬山坡地認定範圍,過去30多年來限制「林口工四」發展的緊箍咒終於被解開。如今,包括聲寶4萬坪林口廠廠房,都已「待價而沽」。

去年10月總統大選競選期間,行政院長蘇貞昌親自走訪「林口新創園」,拋出有利林口新市鎮的「產業減稅措施」大利多。當時由於美中貿易戰,台商回台投資熱絡,行政院方面為了引導策略性產業進駐,特別宣布「影視文創及文化內容產業」與「數位經濟相關產業」進駐林口新市鎮,可享「5年投資總額15%的投資抵減。」

20200424-行政院長蘇貞昌24日至立院進行政務報告。(蔡親傑攝)
行政院長蘇貞昌2019年曾赴「林口新創園」視察,並拋出產業減稅措施大利多。(資料照,蔡親傑攝)

政院祭租稅獎勵 林口產業專區開紅盤

據了解,由於林口新市鎮橫跨新北、桃園2市,根據《新市鎮開發條例》第24條規定,林口新市鎮主管機關(即新北市與桃園市)得劃定產業專區,提供投資總額20%作為租稅抵減,這項租稅抵減額度最長可以分5年使用完畢。當時新北跟桃園所研議的20%租稅抵減產業專區適用範圍,包括機捷A7站、工一工業區、影視旗艦區、國際媒體發展區、林口新創園等5處,總面積183公頃,預估將吸引42億元投資金額,創造約2000名的就業機會。

在祭出高額的租稅獎勵後,林口產業專區果然開出了紅盤,今年3月,三立媒體集團從新北市政府手上,拿到林口媒體園區C、D基地的50年地上權經營權,預計將斥資120億元開發「三立影城」。桃園市政府則在2月公告A7站(體育大學站)部分地區為「有利於林口新市鎮發展產業適用範圍」,將A7站周邊89.67公頃土地,劃定為產專二、中商、工乙、住五等用途,包括PCHome在內的中華郵政物流園區承租戶,也成為租稅抵減適用範圍。

三立的政治立場雖影響戲劇的中國市場,卻讓新聞部門賺飽。(柯承惠攝)
三立預計將斥資120億元,在林口產業專區開發「三立影城」。(資料照,柯承惠攝)

桃園、新北全力作多林口新市鎮,它的背後其實承載著林口、龜山地區廠商,過去30多年對土地開發的期待,位在桃園龜山的「工四工業區」,就是最好的例子。

根據經濟部網站,林口工業區的開發除希望繁榮林口之外,當時的主要目的是希望輔導三重、蘆洲、新莊、板橋、樹林等地違章地下工廠拆遷。因此在林口特定區規劃了569公頃土地作為工業區使用,「工四」與「工五」雖然都位在桃園龜山,卻有迥然不同的命運。

面積162公頃的「工五」,當時在台塑集團發展DRAM產業下,迅速開發為「華亞科技園區」,去年中美貿易戰,廣達電腦並且以近43億元的價格,向中環科技買下「華亞科技園區」廠房土地。相對之下,面積154公頃的「工四」,當初由廠商自行開發,土地未經重劃,儘管目前為止已有85家廠商進駐,但當地卻被劃為山坡地保育區,讓土地的開發困難重重。

附近的華亞科技園區、產專區,將創造6000~8000人口紅利與就業就會。(圖/台北國際村提供)
桃園龜山的「華亞科技園區」,為林口新市鎮特區第五工業區,由台塑集團投資開發。(資料照,台北國際村提供)

據了解,「工四」工業區廠商為了推動山坡地「解編」,早在前總統李登輝執政時代即已成立工業區協會;馬政府時代,從前內政部長江宜樺時代開始,「工四」山坡地解編,一直都在內政部都市計畫審議委員會繞來繞去。

根據「工四」主要地主聲寶公司在2016年陳情內容,林口特定區都市計畫於1975年核定,1980年劃定山坡地保護範圈,保育區範圍橫跨新北林口區及桃園龜山區;不過,林口區部分目前已全部開發完成,與林口舊街道緊密結合,還有三井Outlet、民視、老爺酒店、國賓影城、冠德A9購物中心等大型企業進駐。而「龜山鄉雖也同屬特定核心區,卻遠遠落後林口區發展!」

20191017-林口三井outlet。(取自林口三井粉絲專頁)
林口近年來積極開發,包括三井outlet、國賓影城、冠德A9購物中心等大型企業進駐。(資料照,取自林口三井粉絲專頁)

聲寶陳情盼「工四」山坡地限制放寬 2016年仍遭內政部打回票

聲寶在陳情書中指出,「工四」山坡地解編檢討部分,早在2013年林口計畫區都市計畫公展階段,就已研議放寬「工四」之容積率,經水土保持或大地工程技師簽證之建築高度,得在100公尺以下,不過,2015年內政部重新公告林口都市計畫檢討範圍,卻將「工四」容積放寬部份完全刪除,導致該公司權益受損。

聲寶表示,聲寶在工四設廠已逾30餘年,在當地擁有近5萬坪的土地資產,目前正積極規劃企業轉型,卻長期苦受山坡地範圍之建築高度限制,廠房破嘗不堪,集團內部已預計增加15億之投資建設,卻遲遲無法突破現有規範,設立具有國際競 爭力之現代化工業廠房。

20200428-聲寶股份有限公司林口總廠。(取自Google Maps街景地圖)
聲寶股份有限公司林口總廠。(取自Google Maps街景地圖)

據了解,民進黨重新執政後,擔任桃園市長不久的鄭文燦,曾經針對林口「工四」山坡地解編部分,向內政部建議應比照工三、工五檢討放寬容積率,因應工四工業區未來發展。

不過,內政部都市計畫審議會2016年10月,仍然將桃園市政府建議打回票。當時內政部強調,「工四」非屬整體開發區,且並未負擔公共設施用地,「基於公平合理原則,容積率不宜放寬」,若該工業區土地所有權人或經營者認為有需要時,請先徵得工業主管機關同意後循都市計畫辦理通盤檢討。

賴清德力為產業「五缺」解套 農委會大幅降低開發回饋金

儘管如此,桃園市政府對於林口工四在內的山坡地解編仍然契而不捨,前行政院長賴清德上任後,全面推動解決產業五缺問題;在山坡地工業區開發的部分,農委會方面先是放寬《山坡地開發利用回饋金繳交辦法》,大幅降低開發回饋金,在眾多縣市政府積極要求下,農委會也配合全面檢討山坡地劃設範圍。

4月15日,鄭文燦主持市政會議,聽取「桃市山坡地劃出通盤檢討及個案」簡報後,對外透露行政院已於4月8日,原則同意林口工四工業區等土地共計507公頃(其中林口工四部分共115公頃),預計今年底可以完成山坡地劃出,未來將解除建築物高度限制、增加容積,山坡地解編後,將可降低土地開發成本,大幅提升廠商投資意願。

(延伸閱讀:產業缺地!坡度低於5%「全面檢討」 全台山坡地將大解編

據了解,工四工業區因為劃設為山坡地保育區,依據林口計畫區細部計畫土管要點,建蔽率僅60%、容積率上限則為120%,如今在山坡地即將解編,當地廠商們早已摩拳擦掌。

以聲寶為例,聲寶龜山總部有4萬多坪,原本廠區內生產線將搬到台南,龜山總部半年內需先完成一個滯洪池,完成山坡地解編後,土地利用價值將大幅提高,該公司已宣布,將配合政府5+2產業創新計畫,設置「聲寶林口創新產業園區」,該公司目前已委託不動產顧問公司進行規劃當中,其中的7,400坪土地,因應台商回流,可能以素地出售,預計可帶進超過20億元的業外貢獻。

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