筆者曾經提過，台灣的房價可能景氣越差，相對會越好（股市大跌，房市至少不跌甚至小漲），後來也被新聞引用。原因就是，現在台灣的房價即使經濟衰退也有資金支撐。
在說明這一點之前，先用一個筆者很有感覺的真實案例來引導最後結論。
筆者的母校靠近立法院，過去放學時，晚上常常看到附近的「民宅」燈是暗的（有些辦公大樓晚上燈暗是正常，這是指民宅公寓）。由於學校是在市中心，旁邊就是民宅跟辦公大樓，有很多戶直到我畢業從沒見到亮過燈。
某次機會認識該區的房仲業者的區主管，就很好奇問為什麼，難道真的都是空屋嗎？他說對，那附近的空屋，粗估有兩成以上，筆者非常震驚。離捷運站走路5分鐘路程的地段，空屋率這麼高，而且重點是那主管講的最後一句話：「屋主不賣」。
我當時想說，空屋這麼高，房價會下跌吧，結果十幾年的時間一恍而過，房價還漲了。
那空屋變少了嗎？更多了......。
筆者後來認識了附近幾里其中一位里長，問了同一個問題。台灣的空屋率有更科學的指標，筆者也不是用都市傳說就下結論。那就是：「全國與各縣市低度使用（電）住宅宅數持續增加。」資料在內政部營建署找得到，這是用該住宅低用電達到一定的度數來評估是否空屋，111年全國大概平均是9.5％，達到85萬戶。
由於台灣的情況複雜，空屋多跟房價會下跌可能是兩回事，就如筆者前文提到的，那些在你眼中是空屋，在有錢人眼裡是「金融商品」。
經濟學上有一句名言：「教會鸚鵡說『供給』和『需求』，也可以成為經濟學家。」這句雖是玩笑話，但核心是「供需分析」在經濟學中的重要性。
由於台灣沒有太多具有投資效益的金融商品，或者說台灣的政策讓房地產成了最好的金融商品。這其中也包含了台灣的保險公司，將保戶的的保險金，投資到房地產中是很常見的現象，這大大增強了台灣房市的「需求面」。而平均地權條例打到的預售屋跟豪宅，這些投資客也是將資金轉往其他「房屋商品」，所以整體打房效果有限。
其他產業的有錢人，那些資本家做生意賺了錢，反正放在銀行領那1～2％的利息，買股票或其他理財工具都有各自的問題，不如買房放著。
就如筆者前段文中計算的，六都的買房平均年報酬率是3％，事實上蛋黃區更高，但只取平均算，都有3％以上。而且在台灣的贈與稅、遺產稅等相關稅制下，房產還是一個很好用來移轉給子孫的資產贈與工具（利用一些法律邊緣的漏洞）。所以對那些有錢的資本家來說，房地產既是很好的理財工具，又是一個很好的資產贈與工具。
一般來說，房價泡沫常常是因為各種原因造成的「資金斷鏈」，如央行或銀行採取貨幣緊縮，利率提昇利息太高付不出來、經濟大幅衰退收入遞減等等。
但台灣有很多房地產是那些有錢人的「閒錢」吶！根本沒有「資金斷鏈」的問題，景氣好，這些資本家擴大本業投資；景氣不好，減少本業投資，另外還從股市把資金轉入房地產，替房價增加了資金面的支持。
「屋主不賣」，意思就是「不缺這錢」。這樣懂了嗎？
不過在台灣的空屋率高，且人口越來越少的情況下，還有很多危老建築需都更的問題等等，政府確實不該繼續坐視房價上漲。也就是台灣已經無需面臨所謂的「保房價」的問題，反而這些問題，最後依然可能會爆發，屆時的影響更大。筆者雖然認為短期5年內都不會跌，但不代表看好台灣房市的未來。
最後，友善提醒，筆者非鼓勵從事房地產投資，或是進行超出個人能力範圍的購屋選擇，只是客觀分析台灣的現況。謝謝！
作者介紹∣楚焱堯
從週末黃金檔節目的製作，一直到年薪百萬的經理人。將近二十年職業生涯，橫跨電視節目製作、醫美產業、百貨零售、網購電商，再到管顧工作，海外足跡遍及1／3個地球。 經歷了許多領域和產業，多個專業職位歷練，至今未完待續，繼續譜寫個人專屬故事
本文經授權轉載自方格子。（原標題：「平均地權條例」、「囤房稅」，及央行實施限貸令，三箭齊發，台灣房價終於要跌了？）
責任編輯／趙鳳玲
