你應該知道的是：國內降息及政府提出疫情紓困專案，銀行業者紛紛跟進實施優惠，你在考慮購屋之際，千萬別忘了同樣實際的還款問題。作者認為，降低房貸利息的方法共有四種，各有副作用，應該考慮清楚自身還款能力再申請。
小饅頭（化名）是我15年前聽講座時認識的朋友，多年不見的她最近突然私訊問我買房的事情。「喬王，我買的預售屋年底要交屋了，有沒有辦法降低房貸的月付金啊？」她問道。
透過電話進一步了解後，才知道她的先生前陣子在新北市XX重劃區買了730萬的預售屋，建商告訴他們，買房之後貸款每個月大約還款2.2萬元左右。然而，她先生的月收入只有3萬元左右，而她自己的薪水也不高，每個月還款2.2萬元對他們夫妻來說其實負擔並不小！
正當她頭痛傷腦筋時，突然想起喬王這個多年不見的朋友，近幾年好像神經病一樣地無私分享買房相關的文章，所以想說或許可以找我諮詢。「喬王，想要降低每個月的房貸壓力，真的有辦法做到嗎？」
恩...其實是有的！
喬王特別摘錄了「買房必知，告別無殼蝸牛的銀行貸財術」中的幾個方法，不藏私地和大家分享以下四個方法，希望對大家買房有些幫助。
先說一下結論 ：
第一，降低月付金的效果：延長期限>寬限期> 本金攤還改回本利攤還>降低利率。
第二，副作用：寬限期>延長期限>本金攤還改回本利攤還>降低利率。
方法一、降低利率
想要降低每月攤還金額，一般人最直覺的方式就是降低利率。以500萬房貸，利率1.6%，20年期限為例，每個月需攤還24,358元；如果利率降到1.58%，每個月需攤還24,312元。
你有發現嗎？降低利率幅度0.02%，其實只省下46元，連吃一個便當的價錢都不到！
通常篩選完各家銀行方案後，利率差距大概都在0.5%以內，但很多人會為了這一點點的利率而感到糾結。但老實說，想透過調降利率省下月付金，幫助其實是很有限的。
方法二、本金攤還改為本利攤還
一般人還款都是採用本金和利息一起攤還，也就是所謂的本利攤還；但少數人為了省下利息而改用本金攤還，導致還款速度變快，還款壓力增加。
以500萬房貸，利率1.6%，20年期限為例，本利攤還方式則是每月攤還24,358元，而本金攤還方式的第一個月要攤還27,500元，足足多了3,142元！
所以，只要你不選擇本金攤還，就可以讓自己第一個月少負擔3,142元的壓力，後續的金額差距會愈來愈小）這裡要注意的是，銀行設定房貸時通常都預設為「本利攤還」，所以除非你一開始就明確改用本金攤還，才有可能透過此方法降低每月攤還壓力，但此方法的副作用就是可能增加負擔的總利息。（進階閱讀：買房子不一定要這樣還款，5個觀點破解等額本金還款的迷思！）
方法三、申請寬限期
寬限期的期間，只需繳利息，不用還本金，可以降低寬限期間的還款壓力。以500萬房貸，利率1.6%，20年期限為例，每個月只需要還6,667元的利息。所以透過申請寬限期，每個月可降低33,921元，是降低還款壓力最快速也最顯著的方法！
不過要注意的是，當寬限期結束後，每月攤還金額會大幅提高到26,657元，所以在四種方法中，實為副作用最大的！除非，你能保證寬限期過後的現金流入可以「顯著增加」，不然在使用之前，請務必審慎評估再申請！
方法四、延長還款期限
一般人以為房貸只能貸款20年，但其實房貸也可以申請30年，甚至是40年的期限！以500萬房貸，利率1.6%為例，20年期限每月應攤還24,358元，30年期限每月應攤還17,497元，40年期限每月只需攤還14,110元。
所以，透過延長還款期限，每個月降低了1萬元，算是效果顯著但副作用低的還款方法，唯一的副作用大概就是可能會增加還款的總利息吧！這裡要注意，不少人批評延長房貸會增加還款的總利息支出，但魚與熊掌本來就很難兼得，如果想要透過降低月付金，減少還款壓力並提升生活品質，付出的代價通常就是提高還款總利息）
由於小饅頭這對夫妻的薪資不是很高，手頭資金又不太夠，預計交屋之後應該手頭會非常緊，所以喬王綜合評估了他們的收入/支出/資產/負債之後，直接告訴他們第4種方法，讓他們參考。假設他們能夠順利申請到30年或40年房貸，每個月的還款壓力有機會可以減少7千至1萬元，應該可以有效地幫助他們度過交屋後的難關。
不過，30年或40年房貸其實沒有這麼容易申請，如果你對於超長年限房貸有興趣，可再參考30年、40年房貸真有那麼恐怖？一分鐘讓你看懂30年、40年房貸真相這篇文章囉！
希望大家看完這篇之後，都能了解降低月付金的方法，降低你的還款壓力！ 也歡迎你分享這篇文章，提供給有房貸壓力的朋友當參考囉！
作者喬王長期關注房地產/美股ETF/生活理財等領域，目前身兼金融業PM/部落客/包租公/網路媒體專欄作家/Hahow好學校平台講師，立志用淺顯易懂的語言讓更多人輕鬆踏入理財的世界。
本文獲授權轉載自喬王的投資理財筆記，非經同意不得轉載，原文請點此
責任編輯/周岐原
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