超詳細!4方法幫你客觀評估:究竟買房好還是租房好?要不要幫房東繳房貸?

2019-10-24 08:20

? 人氣

該買房還是租屋?你該考慮居住長短、租金支出、房貸成本、利率壓力等諸多面向(圖/ 作者提供)

該買房還是租屋?你該考慮居住長短、租金支出、房貸成本、利率壓力等諸多面向(圖/ 作者提供)

這幾年基本工資漲,物價也跟著漲,而且不只是房租漲,房價也跟著漲!雖然說房價近幾年已經有緩跌的情況,但對於一般小資族來說,房子仍然是昂貴的必需品。

1
 

這讓喬王想起了「買房好?或租房好?」這熱門話題,直到現在正反雙方仍是爭論不休。所以,這次喬王也試著提供4種評估方式,希望可以透過「1個主觀+3個客觀」評估法,幫助你用更全面的角度來思考「買房」與「租房」這件事情囉!

2
考量買屋或租屋的四大因素
3
不想定居的人適合租房(圖片來源:作者提供)

1. 有定居打算嗎?想要定居的人適合買房,不想定居的人適合租房。

除非你為了投資而買房,不然買了房子,也代表你已認定自己會長期住在這地方,至少5~10年內都不會有搬遷打算。(這裡是指主觀認定上,畢竟世事難料...)

所以,如果你是...

(1)剛出社會、沒啥資金、工作還不穩的人。

(2)尚未成家的單身族或未婚族

(3)立志依錦還鄉要回家定居的北漂族

(4)工作需頻繁四處派駐的外派族

(5)居無定所的空中飛人

(6)四海一家、處處留情、處處是我家者

(7)喜歡每隔一段時間就住在不同環境的喜新厭舊族

那麼「租房」可能會比「買房」好(請注意,這裡是指相對性,而非決定性),除非你真的確定你已經「想要」或「能夠」定下來了!因為房東在許多情況下,都可能收回房子,所以當你已經有配偶和小孩時,理論上定居的需求就會愈強。

畢竟多數人還是希望居住的穩定性,而不用看房東臉色來決定自己能住哪裡。

此外,根據常理,年紀愈長的單身族,租房的難度也會愈高。

4
(圖片來源:作者提供)

2. 租金機會成本有多高?租金大於房貸利息可考慮買房,租金遠低於房貸利息可考慮租房。

先給大家兩個重要觀念:

(1)「租金」與「房貸利息」都是付出後,就再也拿不回來的「費用」,只是一個繳給房東,一個繳給銀行。

(2)「房貸本金」是當你賣掉房子時可以拿回來的「資本」,萬一急用或其他投資規劃需要,也可以透過「增貸」將錢調度出來使用。

假設你現在每月支付「1萬元租金」,房貸利率2%的條件下,等於幫房東每月支付了「房貸600萬元的利息」;房貸利率1.6%的條件下,等於幫房東每月支付了「房貸750萬元的利息」!

(有興趣了解自己的租金對應多少房貸的朋友,不妨參考下表)

既然如此,為何不乾脆自己「背房貸、付利息」?至少自己還擁有「房子的所有權」,而不是「幫房東繳利息」!何況當你賣掉房子時,還掉的房貸本金又能全部拿回來,可以繼續再買下一間!畢竟,根據統計,大部分人平均一生至少會「換屋2~3次」...

5
貸款償還試算表(圖片來源:作者提供)

(註:請注意利率不是一成不變,假設未來利率增加,也等同支付了更多的利息。但利率政策通常是降息速度快,升息速度慢,且愈不景氣利率愈低。

6
租金或房貸先算清楚,才不會壓垮生活品質(圖片來源:作者提供)

3. 租金房貸比很高嗎?租金房貸比大於50%可考慮買房,租金房貸比小於50%可考慮租房。

這是比上一個方式更加保守的評估法,因為繳的租金必須不只幫房東付了房貸利息,還要付了部份本金才考慮要買房!

先給大家一個參考公式:租金房貸比=每月租金 ÷ 每月房貸本利支出

「租金房貸比」是指每月租金占每月房貸本利支出的比重,比重愈高,代表租房的機會成本愈高。如果租金房貸比超過5成,等同不只幫房東繳「房貸利息」,甚至還可能幫房東還掉了「房貸本金」。

舉例如下:

(1)假設月租金1萬元,但買房須負擔房貸1000萬元,月付金約3.5萬元(以期限30年、利率1.7%計算),含本金2.1萬元+利息1.4萬元。

A. 月租金(1萬元)<房貸利息(1.4萬元):因為租金低於利息,租房的成本較買房低,可考慮租房。

B. 租金房貸比=1萬元/3.5萬元=28.6%:因為租金房貸比未超過5成,可考慮租房。(只幫房東還部分利息,尚未幫房東付到本金)

(2)假設月租金1萬元,但買房須負擔房貸500萬元,月付金約1.8萬元(以期限30年、利率1.7%計算),含本金1.1萬元+利息0.7萬元。

A. 月租金(1萬元)>房貸利息(0.7萬元):因為租金高於利息,租房的成本較買房高,可考慮買房。

B. 租金房貸比=1萬元/1.8萬元=55.6%:因為租金房貸比已超過5成,可考慮買房。(已幫房東付了全額利息+部分本金)

7
(圖片來源:作者提供)

4. 負債比夠低嗎?負債比小於70%可考慮買房,負債比大於70%可考慮租房。

負債比是最現實也是最關鍵的指標,因為它涉及了你的「收入高低」及「風險承受度」,也是酸民們最喜歡拿來否定買房的原因。

什麼是負債比呢?先給大家一個公式:負債比=每月房貸支出 ÷ 每月收入

銀行的規範來看,負債比的「每月房貸支出」是用「本金+利息」計算,60%至70%是一般人的貸款上限。

但以財務規劃角度來看,負債比的「每月房貸支出」則是看你「每月的實際支付金額」,不管你是本利攤還或只繳利息,我都會建議一般民眾要將負債比控制在月收入的三分之一,也就是30%至40%才不會造成生活上的壓力。(降低個人的每月負債支出有很多方法,譬如本金寬限、拉長期限、夫妻共同分擔、合資...等,未來有機會再撰文說明)

然而,這個比例其實因人而異…

如果你每月收入10萬元,但原本的生活支出高達7萬元,就算壓低負債比在40%也無法應付基本生活;但如果你每月收入10萬元,原本的生活支出只有1萬元,那負債比70%對你來說也不會讓你的生活過得太辛苦。

所以,你適合多少的負債比?麻煩請自行評估,並用負債比回推你的合適房貸囉!

9
超過6成的房貸支出比,將讓人感到壓力重重(圖片來源:作者提供)

以上4個評估方式,是我這幾年來覺得最實用的判斷準則,你可以用來檢驗你符合了幾項適合買房的指標?幾項適合租房的指標?

當然,我知道很多人還是會有不同的支持或反對買房原因,包括了:

(1)害怕現在房價太高、少子化、未來房價可能會大跌。

(2)把買房的錢拿去投資,或許可以賺到更多錢,到時候再來買房。

(3)把買房的錢花在生活上,可以享受更高的生活品質。

不過,我要提醒,請務必思考以上三點假設是否具有不確定性!

(1)怕房價跌?但萬一房價沒跌,可能永遠追不上房價!

(2)把買房的錢拿去投資?投資有賺有賠,你願意向未來的自己下賭注:你的投資績效長期而言,會比房價上漲率快?

(3)把買房的錢用來享受現在的生活?當你中老年開始想買房時,是否更加無能為力,不得不繼續攜帶全家大小四處租屋?

曾聽過施昇輝先生的一句話,我覺得很精闢:「要不要買房,不是辯論比賽,是真實人生 !」所以,喬王特別花了不少時間寫出這篇文章,就是希望大家能用更全面的主客觀角度思考:「究竟,你現在適合買房?還是適合租房?」畢竟,我真的寧願看到大家在「真實人生」取得勝利,而不是僅在「辯論比賽」取得勝利...

祝福大家都能找到買房或租房的定位,找到適合自己的好房子(不管是買房,或是租房)囉!

作者長期關注房地產/貸款/ETF/美股/資產配置等知識,目前身兼金融業PM/部落客/Hahow好學校平台授課講師,立志用淺顯易懂的語言讓更多人輕鬆踏入理財的世界。

本文獲授權轉載自喬王的理財筆記,非經同意不得轉載

◎ 加入《下班經濟學》粉絲團,給你更多財經資訊

◎ 訂閱《下班經濟學》YouTube頻道,精彩節目不錯過

關鍵字:
風傳媒歡迎各界分享發聲,來稿請寄至 opinion@storm.mg

本週最多人贊助文章

你可能也想看