這幾年基本工資漲，物價也跟著漲，而且不只是房租漲，房價也跟著漲！雖然說房價近幾年已經有緩跌的情況，但對於一般小資族來說，房子仍然是昂貴的必需品。
這讓喬王想起了「買房好？或租房好？」這熱門話題，直到現在正反雙方仍是爭論不休。所以，這次喬王也試著提供4種評估方式，希望可以透過「1個主觀+3個客觀」評估法，幫助你用更全面的角度來思考「買房」與「租房」這件事情囉！
1. 有定居打算嗎？想要定居的人適合買房，不想定居的人適合租房。
除非你為了投資而買房，不然買了房子，也代表你已認定自己會長期住在這地方，至少5~10年內都不會有搬遷打算。（這裡是指主觀認定上，畢竟世事難料...）
所以，如果你是...
(1)剛出社會、沒啥資金、工作還不穩的人。
(2)尚未成家的單身族或未婚族
(3)立志依錦還鄉要回家定居的北漂族
(4)工作需頻繁四處派駐的外派族
(5)居無定所的空中飛人
(6)四海一家、處處留情、處處是我家者
(7)喜歡每隔一段時間就住在不同環境的喜新厭舊族
那麼「租房」可能會比「買房」好（請注意，這裡是指相對性，而非決定性），除非你真的確定你已經「想要」或「能夠」定下來了！因為房東在許多情況下，都可能收回房子，所以當你已經有配偶和小孩時，理論上定居的需求就會愈強。
畢竟多數人還是希望居住的穩定性，而不用看房東臉色來決定自己能住哪裡。
此外，根據常理，年紀愈長的單身族，租房的難度也會愈高。
2. 租金機會成本有多高？租金大於房貸利息可考慮買房，租金遠低於房貸利息可考慮租房。
先給大家兩個重要觀念：
(1)「租金」與「房貸利息」都是付出後，就再也拿不回來的「費用」，只是一個繳給房東，一個繳給銀行。
(2)「房貸本金」是當你賣掉房子時可以拿回來的「資本」，萬一急用或其他投資規劃需要，也可以透過「增貸」將錢調度出來使用。
假設你現在每月支付「1萬元租金」，房貸利率2%的條件下，等於幫房東每月支付了「房貸600萬元的利息」；房貸利率1.6%的條件下，等於幫房東每月支付了「房貸750萬元的利息」！
（有興趣了解自己的租金對應多少房貸的朋友，不妨參考下表）
既然如此，為何不乾脆自己「背房貸、付利息」？至少自己還擁有「房子的所有權」，而不是「幫房東繳利息」！何況當你賣掉房子時，還掉的房貸本金又能全部拿回來，可以繼續再買下一間！畢竟，根據統計，大部分人平均一生至少會「換屋2～3次」...
（註：請注意利率不是一成不變，假設未來利率增加，也等同支付了更多的利息。但利率政策通常是降息速度快，升息速度慢，且愈不景氣利率愈低。）
3. 租金房貸比很高嗎？租金房貸比大於50%可考慮買房，租金房貸比小於50%可考慮租房。
這是比上一個方式更加保守的評估法，因為繳的租金必須不只幫房東付了房貸利息，還要付了部份本金才考慮要買房！
先給大家一個參考公式：租金房貸比=每月租金 ÷ 每月房貸本利支出
「租金房貸比」是指每月租金占每月房貸本利支出的比重，比重愈高，代表租房的機會成本愈高。如果租金房貸比超過5成，等同不只幫房東繳「房貸利息」，甚至還可能幫房東還掉了「房貸本金」。
舉例如下：
(1)假設月租金１萬元，但買房須負擔房貸1000萬元，月付金約3.5萬元（以期限30年、利率1.7%計算），含本金2.1萬元+利息1.4萬元。
Ａ. 月租金(1萬元)<房貸利息(1.4萬元)：因為租金低於利息，租房的成本較買房低，可考慮租房。
B. 租金房貸比=1萬元/3.5萬元=28.6%：因為租金房貸比未超過5成，可考慮租房。（只幫房東還部分利息，尚未幫房東付到本金）
(2)假設月租金１萬元，但買房須負擔房貸500萬元，月付金約1.8萬元（以期限30年、利率1.7%計算），含本金1.1萬元+利息0.7萬元。
A. 月租金(1萬元)>房貸利息(0.7萬元)：因為租金高於利息，租房的成本較買房高，可考慮買房。
B. 租金房貸比=1萬元/1.8萬元=55.6%：因為租金房貸比已超過5成，可考慮買房。（已幫房東付了全額利息＋部分本金）
４. 負債比夠低嗎？負債比小於70%可考慮買房，負債比大於70%可考慮租房。
負債比是最現實也是最關鍵的指標，因為它涉及了你的「收入高低」及「風險承受度」，也是酸民們最喜歡拿來否定買房的原因。
什麼是負債比呢？先給大家一個公式：負債比＝每月房貸支出 ÷ 每月收入
以銀行的規範來看，負債比的「每月房貸支出」是用「本金+利息」計算，60％至70%是一般人的貸款上限。
但以財務規劃角度來看，負債比的「每月房貸支出」則是看你「每月的實際支付金額」，不管你是本利攤還或只繳利息，我都會建議一般民眾要將負債比控制在月收入的三分之一，也就是30％至40%才不會造成生活上的壓力。（降低個人的每月負債支出有很多方法，譬如本金寬限、拉長期限、夫妻共同分擔、合資...等，未來有機會再撰文說明）
然而，這個比例其實因人而異…
如果你每月收入10萬元，但原本的生活支出高達7萬元，就算壓低負債比在40%也無法應付基本生活；但如果你每月收入10萬元，原本的生活支出只有1萬元，那負債比70%對你來說也不會讓你的生活過得太辛苦。
所以，你適合多少的負債比？麻煩請自行評估，並用負債比回推你的合適房貸囉！
以上4個評估方式，是我這幾年來覺得最實用的判斷準則，你可以用來檢驗你符合了幾項適合買房的指標？幾項適合租房的指標？
當然，我知道很多人還是會有不同的支持或反對買房原因，包括了：
(1)害怕現在房價太高、少子化、未來房價可能會大跌。
(2)把買房的錢拿去投資，或許可以賺到更多錢，到時候再來買房。
(3)把買房的錢花在生活上，可以享受更高的生活品質。
不過，我要提醒，請務必思考以上三點假設是否具有不確定性！
(1)怕房價跌？但萬一房價沒跌，可能永遠追不上房價！
(2)把買房的錢拿去投資？投資有賺有賠，你願意向未來的自己下賭注：你的投資績效長期而言，會比房價上漲率快？
(3)把買房的錢用來享受現在的生活？當你中老年開始想買房時，是否更加無能為力，不得不繼續攜帶全家大小四處租屋？
曾聽過施昇輝先生的一句話，我覺得很精闢：「要不要買房，不是辯論比賽，是真實人生 ！」所以，喬王特別花了不少時間寫出這篇文章，就是希望大家能用更全面的主客觀角度思考：「究竟，你現在適合買房？還是適合租房？」畢竟，我真的寧願看到大家在「真實人生」取得勝利，而不是僅在「辯論比賽」取得勝利...
祝福大家都能找到買房或租房的定位，找到適合自己的好房子（不管是買房，或是租房）囉！
作者長期關注房地產/貸款/ETF/美股/資產配置等知識，目前身兼金融業PM/部落客/Hahow好學校平台授課講師，立志用淺顯易懂的語言讓更多人輕鬆踏入理財的世界。
本文獲授權轉載自喬王的理財筆記，非經同意不得轉載
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