不是台北、高雄！七都公寓總價暴跌「2縣市」年度跌幅破7%，專家揭原因

隨著房貸審核變嚴、買氣轉冷，全台房市進入價格修正期，公寓全面下跌！最新數據顯示，2025 年房市呈現兩極化，老牌公寓產品支撐力崩盤，全台七都價格同步下修，台南、新竹跌幅最重，電梯大樓則僅剩北北桃勉強撐住行情。值得注意的是，過去靠科技話題炒熱的高雄大樓，這次竟領跌超過 8%，顯示泡沫正隨投機資金撤出而破裂。

高齡老屋乏人問津，台南與新竹公寓跌勢最兇

在公寓產品方面，各地的跌幅相當驚人，顯示出這類物件在當前環境下支撐力道薄弱。其中，台南市與新竹縣市的修正壓力最為沉重，分別錄得 8.8% 與 7.3% 的年度跌幅。這項數據反映出，在整體追價動能不足的背景下，屋齡較高且缺乏公共設施的公寓，已成為房價回落的先行指標，整體市場對於高齡住宅的追價意願已大幅降溫。

北北桃大樓展現韌性，人口紅利與剛需成保值關鍵

相對於中南部的劇烈波動，北台灣的大樓市場展現了較佳的韌性。數據顯示，台北市的電梯大樓總價中位數仍維持 4% 的成長，桃園市也繳出 2.7% 的漲幅；至於新北市則維持在去年的水平，未見明顯震盪。這顯示在雙北與桃園地區，由於人口密集且剛性需求強勁，大樓產品因具備現代化的生活機能，在房市低迷期仍能發揮較好的保值效果。

高雄大樓房價重摔 8.6%，利多出盡後回歸現實

然而，南台灣的房市領頭羊高雄市，在電梯大樓部分卻出現明顯失守，總價中位數從去年的 950 萬元下滑到 868 萬元，減幅達 8.6%，居於七都之冠。永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，高雄先前因科技產業進駐與各項重大工程帶動，房價被大幅拉抬，甚至脫離了當地民眾的負擔範圍。隨著房貸政策收緊與利多出盡，房價因而出現了適度的校正與下修。

台南公寓跌幅居全台之冠，投機資金撤離是主因

針對跌幅最深、成交價由 420 萬元縮水至 383 萬元的台南公寓，陳金萍指出，台南公寓並非當地居住主流，前幾年因南科效應吸引大量資金轉進低總價物件，透過翻修後轉售。但在政府祭出信用管制、投資客逐漸撤出後，由於缺乏長期穩定的剛性居住需求支撐，使得公寓產品在景氣翻轉時跌勢最為猛烈，以 8.8% 的減幅位居各地之首。

新竹蛋白區公寓補跌，過度追價後行情回吐

在新竹縣市部分，公寓價格也同樣錄得 7.3% 的明顯跌勢。陳金萍進一步分析，新竹核心區域的大樓單價已攀升至極高水位，迫使部分預算有限的民眾轉向選購公寓，進而推推升了先前的行情。但當市場轉向觀望後，位於精華區外的公寓產品支撐力道隨之減弱，導致原本過度追價的部分開始回吐，造成了這波較大幅度的價格調整。

老屋主入手成本低，主動讓利求現拉低成交價

對於公寓價格普遍走跌的現象，東森房屋研究中心經理葉沛堯提出了不同視角的觀察。他認為，成交價格的變動與屋主的持有成本息息相關。由於許多公寓持有者是在多年前以低價入手，即便目前的成交價下滑，他們依然擁有豐厚的帳面獲利。這賦予了這類屋主更大的議價空間，為了在市場冷清時順利變現，他們往往更願意主動讓利，進而拉低了統計上的均價。 （相關報導： 不是安南、永康！台南「1地區」房價5年噴漲7成，「醫院、雙語學校進駐」移轉量全市之冠 ｜ 更多文章 ）

投機客退場房市回歸基本面，政策與產業將決定未來走勢

綜觀目前的房市現狀，除了台北市大樓、桃園市大樓能維持成長，以及新北市大樓持平外，全台七都其餘各類產品均陷入衰退。隨著投機性資金撤離與購屋門檻拉高，市場正逐漸回歸基本面。未來房價是否會持續下探，或是在這波校正後尋得新的支撐點，將取決於政府金融政策的鬆緊以及整體產業發展的實質表現。