# 贈與房屋  

最近有位客戶的二代焦急地來問R姐：「我媽現在重病住院，醫生說情況不樂觀，我跟弟弟想說，是不是該趕快把媽媽名下的房子贈與給我們，避免以後麻煩？」

許多人都會善用年度的贈與免稅額，但一樣是贈與244萬，但贈與現金、股票還是不動產，未來的稅務效果，到底差別在哪裡呢？

陳先生決定持有超過10年，價值2000萬的透天厝，轉讓給他的兒子大華。大華支付了400萬元作為頭期款，計畫在銀行貸款過戶後支付剩餘的1600萬元。

父母想把房產留給子女，用什麼方法最省稅？正業地政士聯合事務所所長鄭文在舉例，一名K先生想把4300萬元給兒子買房，如果用現金贈與的方式，需繳納483萬4000元的贈與稅，因此，他用1招省稅方法，短時間將資產移轉給小孩，最後僅需繳納86萬稅金，稅額差距高達396萬，對此他表示，這個案例正是遺產及贈與稅最佳的節稅的範例。

一對老夫婦10年前買房，為了讓兒子人生過得更美好順遂，便把房子登記在兒子名下、讓兒子當包租公，就連房貸也不讓兒子揹，甚至不惜投入自己的養老金。沒想到10年過去後，兒子跟女友私訂婚約，就將房子贈與給女友，最後婚沒結成，兩人最終分手…10多年來辛苦繳房貸買的房子，就這樣變成外人的了…

李先生夫妻倆決定送給兒子一間市價3千萬的房屋，如果直接給兒子3千萬現金，扣掉夫妻2人免稅額（1人244萬元），用贈與稅10％計算，贈與稅高達250萬。

為了避免家庭繼承糾紛，許多人選擇提前將房產轉贈給子女。傳統上，透過#不動產分年贈與的方式來減少贈與稅是一個普遍的節稅策略。然而，自從105年1月1日房地合一稅的實施後，是否還是一個好方法呢？

今天上課聽到的案例，一位老董的兒子3年前結婚，他贈與一棟信義區1億多的房子給兒子，不過兒子不太會理財，怕他把房子賣掉，更擔心婚後被媳婦「拿走」，就把房產的權狀扣住沒給兒子，以為這樣萬無一失，兒子沒權狀過不了戶，婚前贈與的財產就算未來離婚媳婦也分不到。

編按：生活中不乏見到這樣的案例，當父母年邁病重時，是其中一名子女悉心照顧，沒想到卻因為長輩偏心，生前決定將財產都給了另一人，任誰來看都覺得不公平，然而遇到這樣的狀況，應該怎麼拿回屬於自已那一份呢？對此，律師給出解答。

父母與子女之間移轉房產，一不小心可能就被課高額稅金，究竟怎麼做才最省稅？一名女子想拿父親贈與的244萬現金當作頭期款，並向銀行貸款556萬元，以總價800萬、低於市值的價錢，向父親購買一套老公寓，原以為可當作一般買賣，沒想到國稅局被追查，可能被課徵10％的55.6萬元贈與稅。

父母總想在生前先替子女做打算，所以會逐步贈與現金或房產，不過該怎麼做最省稅呢？2024年每人每年贈與稅免稅額為新臺幣244萬元，也就是在同一年度內，不論贈與多少人與次數多寡，只要金額累計未超過244萬元，就不用繳納贈與稅，而超過贈與免稅額的部分，則會視金額大小，課徵10%至20%不等的贈與稅。

李先生不久前出售重劃區的土地，手中突然增加許多現金。他們的兒子正偉是一位聰明且有抱負的年輕人，單獨在台北為自己的未來打拼。

老王夫婦育有兩子，近期都找到理想的對象，即將跟另一半共結連理，完成終身大事，為了幫助兩個兒子成家立業，老王夫婦準備買給兩個兒子各一間房屋，支援他們專心經營自己的小家庭，不過一口氣買兩個房屋對老王十分吃力，為了怕兒子以後不願奉養父母、兒子負債或身亡等意外，老王周遭的親友建議買了房屋以後，可以讓兩個兒子都把房屋設定1000萬的抵押權給老王，認為這樣對老王比較有保障，老王特地諮詢律師，這樣是好方法嗎？

李爸爸擁有許多土地和一棟美麗小屋，他唯一的兒子叫做家豪，以及一個聰明能幹的女兒叫雅婷。李爸爸心心念念的是他那片價值高達5000萬的土地，他希望將這片土地留給兒子，將來子承父業。但他也清楚地知道，這樣的決定可能會引起女兒的不滿和爭議。為了避免家庭矛盾，他決定趁現在就把土地贈與給兒子。沒想到，贈與土地給兒子，要交的土地增值稅和增與稅居然高達300萬。而且兒子如果5年後未來再出售這片土地，還要再付一次土地增值稅，和700萬的房地合一稅，即使超過10年以上，房地合一稅15％，也超過525萬以上。

一位網友分享，爸媽早在她國中時就已離婚，弟弟跟爸爸，她則跟著媽媽。時間來到現在，爸爸已經將三間房子給了弟弟，而媽媽名下則擁有兩棟房，不過一大一小市值相差約4倍。最近她與媽媽討論未來財產分配是，媽媽卻說會由姊弟倆「抽籤」來決定大、小房子的繼承權，這讓她有點難過，因為弟弟只是每年來探望1、2次，也不會負擔照顧媽媽的責任…

黃先生的住宅是105年前取得，未來如果有出售的需求為房地舊制計算所得稅。如果贈與給小孩，因小孩是105年後取得，未來再出售將以房地合一新制課稅。

許多父母親希望在子女結婚前幫子女置產，減輕子女負擔，但又擔心要繳納高額贈與稅。其實只要善用贈與稅免稅額度，贈與子女千萬元現金也可免繳贈與稅。

老張育有1子1女，辛勤工作了一輩子，省吃儉用的買下一棟市價2億元的房子，土地公告現值為3000萬元、房屋評定現值為500萬元。在重男輕女的觀念下，老張想在生前將此屋贈與給兒子。於是，老張到地政事務所想辦理房產贈與過戶，但承辦人員卻告知老張必須先向稅捐處申報土地增值稅及契稅，還要向國稅局申報贈與稅，然後才能辦理過戶。對於突如其來的稅賦問題，老張一時之間有些摸不著頭緒。