陳南光觀點:房價持續上漲,可能損害長期經濟成長

2020-10-09 05:50

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房地產市場的興盛固然有其正面的效果,然而我們不能忽略房價持續上漲與房地產相關產業興盛,對實質經濟所可能帶來的負面作用。(資料照,盧逸峰攝)

房地產市場的興盛固然有其正面的效果,然而我們不能忽略房價持續上漲與房地產相關產業興盛,對實質經濟所可能帶來的負面作用。(資料照,盧逸峰攝)

台灣的自有住宅率達85%,擁有一戶者約88%,上漲的房價對於僅擁有一戶住宅的家庭,只會使得換購房屋更形吃力,至於無殼蝸牛更只能望屋興嘆。能夠從房價上漲獲得好處的,是那些擁有多戶住宅的家庭及炒房投資客,對於GDP與總要素生產力的負面效應更需審慎處理。

有人認為房價上漲,大家會變得更富有,這個「財富效果」可以帶動民眾的消費,也可以換購比較大或地點更好的房子。但陳南光與王泓仁(2011)使用台灣資料的研究結果顯示,房價變動對整體消費影響並不顯著,這個結果和前述歐美國家的顯著影響,形成很大的對比。而且,當房價上升,擁有自有住宅的中老年家戶只略微增加消費,但是卻會嚴重排擠年輕族群與租屋者的消費支出。整體而言,這兩種族群受到的影響會大致抵銷,台灣的民眾並未因房價上升而顯著增加消費,也就是幾乎沒有「財富效果」。

提升投資與消費,甚至擔當經濟火車頭?

房價上漲後,房屋持有者所享受房屋勞務的使用者成本(User Cost)也上升了;這好比是付自己房租,當房價上升,付給自己的房租也增加了。因此,擁有自宅的人不見得會因為房價上漲,就變得比較富有。比起世界其他各國,台灣有超高85%左右的自有住宅率。依財政部財政資訊中心2019年「房屋稅籍所有人歸戶統計表」,擁有一戶住宅者約占88%。當房價上漲,僅擁有一戶住宅的家庭,不太可能為了享受資本利得而變賣自宅。這也是為什麼有學者認為「房屋財富不算是真正的財富」。更何況,對於僅擁有一戶住宅的家庭,房價上漲只會使得換購房屋更形吃力,至於無殼蝸牛更只能望屋興嘆。因此,能夠從房價上漲獲得好處是那些擁有多戶住宅的家庭以及炒房投資客。

另外,我們也可從房地產相關產業在過去房價循環期間,對GDP貢獻的變化來觀察。依據我國主計總處國民所得年報資料,房地產相關產業包括營建工程業、不動產業與住宅服務。〔圖1〕顯示1981至2018年間,房地產相關產業的營建工程業與不動產業的年產值(住宅服務產值大部分是設算租金),加總後占GDP的比重。在1980年代後半至1990年代初的房價狂飆時期,這比例從約4%上升到6%。其後房市進入約10年的整理期,該比例逐漸降到3%。自2003年起,房市又進入大多頭階段,但該比例只略升至4%。其後2009至2014年間房價加速狂飆,但該比例卻大致維持不變。這表示,超過十年熱絡的房地產交易與高漲的房價,營建工程業與不動產業對於台灣GDP的貢獻卻未見顯著上升。

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