新冠肺炎風暴》這時候買房划算嗎?房市達人:看這個指標就知道了

2020-04-02 12:20

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2019年建商大手筆砸下2千億元購地45萬坪、大增一倍,顯示建商對房市復甦頗具信心。(BBC中文網)

2019年建商大手筆砸下2千億元購地45萬坪、大增一倍,顯示建商對房市復甦頗具信心。(BBC中文網)

「你應該知道的是:在2020年的樂觀中,房市仍帶有一些疑慮,一般探討最多的新型冠狀病毒(武漢肺炎)疫情,對房市的影響應該是短期的,但全球的經濟與股票市場是否因而產生變化,才是要特別注意的。」

2020年房市的整體的風向,已完全轉向樂觀。2019年初時,各機構與專家們看多與看空大致上是各半,看空所持的理由在於中美貿易戰、新推案和餘屋量大、總統大選影響三項。(2019樂居的整理請參考這裡)

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現在回頭看,這幾項因素起來影響似乎不大,且2019的成交件數突破了30萬件的重要心理關卡,因此2020年各家的看法均轉為正向。那樂居自己看房市的三項指標,交易量增加、上漲社區數持續高於下跌社區數(且差距擴大)、建案開工數增加(代表建商看好後市),都比前一年的數據更好,因此對於2020年的看法也是很樂觀的。

我們綜合整理有發布對2020年房市預測的單位,歸納出各家機構的多空原因,然後再加入樂居自己資料庫的數據,讓大家參考。

我們自己的看法,2020維持偏多,南部的熱度優於北部的情況也會持續。至於新型冠狀病毒(武漢肺炎)的影響比較會是短期的,購屋需求會遞延,但不會消失,方向不會有所改變。

原因的部分,我們依然是看以下三項的數據:

1. 六都移轉棟數持續回升中:

2019六都的移轉棟數與2018年相比,成長前三名分別是桃園市16.7%、高雄市11.9%以及台南市10.3%,這三個直轄市成長幅度最大,六都整體的成長率為9.1%,2019年的移轉棟數已經接近2014年。成交量增加的趨勢應該會持續。

2019年六都移轉棟數表1。
2019年六都移轉棟數表1。
2019年六都移轉棟數表2。
2019年六都移轉棟數表2。
2019年六都移轉棟數表3。
2019年六都移轉棟數表3。

2. 前100名交易量大的社區,上漲社區數遠高於下跌社區數:

從樂居資料庫整理出來了各大都會區交易戶數最多的100個社區,觀察與前一年相比,究竟是上漲還是下跌。當大部分社區都是上漲時,代表整體的市場是很熱的。止跌訊號在2018年出現,2019年與2018年的房價相比,上漲社區數仍然超過下跌社區數,且擴大中,台北市也轉為正向。整體的價格上漲持續中。

2014年的與前一年相比,全部的社區都是上漲居多。

2014年前100名社區交易量。
2014年前100名社區交易量。

2015年房市開始反轉,與前一年相比,雙北和桃園下跌社區的數量超過上漲社區的數量。

2015年前100名社區交易量。
2015年前100名社區交易量。

2016年跌勢持續擴大,除了新竹縣的上漲社區會略高於下跌社區數、其他大部分的社區都是下跌居多。雙北和桃園狀況慘烈。

2016年前100名社區交易量。
2016年前100名社區交易量。

2017年的與前一年相比,還是維持跌勢,但是已經緩和,上漲和下跌的數量接近,台中市、台南市、高雄市的上漲社區數已經高於下跌社區數,率先止跌。

2017年前100名社區交易量。
2017年前100名社區交易量。

2018年與前一年相比,交易量最大的社區之中,上漲的社區數量,已超過下跌社區的數量(除台北市以外),房價正式築底完成。

2018年前100名社區交易量。
2018年前100名社區交易量。

2019年的與前一年相比,全部的社區都是上漲居多,而且增幅擴大。漲勢持續中。

2019年前100名社區交易量。
2019年前100名社區交易量。

3. 建案開工數量持續增加

在房地產景氣不好的時候,許多建案即使拿到建照,也會盡量申請展延,避免資金投入過多,因為建案一旦開工,就會有銷售和資金上的壓力。因此建案開工數和建商購地金額,某種程度反應出建商對後市的看法。2016年之後,開工數已經連續三年成長。

開工數已經連續三年成長。
開工數已經連續三年成長。

業者部分:

永慶房屋(葉凌棋 ) : 持平或小幅向上

中美貿易戰恐怕形成長期對抗,短時間難以有結果,預料將成為2020年的最大變數,加上國內新建待售餘屋和使照維持高檔,因此推估2020年的交易量,將落在30萬至30.8萬棟之間,有望創6年來新高,和2019年比起來,為「持平或小幅上升」。

信義房屋(曾敬德):價穩量增

調查顯示民眾購屋信心持續回溫,回到近六年最佳的時候,反映在市場上,2019買賣移轉棟數也是近五年來最好的一年,預料房市看法轉佳趨勢應會延續到2020年,房市仍是自住穩定回流的一年。

台灣房屋(周鶴鳴 ):審慎樂觀

展望2020年台灣房地產,還是回到全球經濟基本面,受到中美貿易戰持續不確定、國際地緣政治等影響,資金都在尋找相對穩定與有利基點的地方停靠,廠商投資增加、辦公室需求熱絡、利率持續低檔,2020年仍是審慎中樂觀發展。

世邦魏理仕(朱幸兒 ):熱絡中帶有隱憂

2020台灣房地產市場目前看起來很不錯,但卻出現七大危象,包括

1.辦公室租金歷史新高 ,但未來會有大量釋出
2.交易量高,但豪宅交易創新低
3.低利,但價格未漲
4.全球經濟步入衰退
5.多國債信從穩定轉負面
6.大陸國企與公司債違約
7.台商回台投資是否能落實。業者不宜過度樂觀,應該小小心謹慎,步步為營。

研究單位:

台灣經濟研究院(劉佩真 ):緩步回升,商用優於住宅

房市歷經4年回升,如今已脫離悲觀狀態,目前面臨房市經營環境,優於SARS狀況,短期內建商推案遞延放緩、民眾不願出外看屋,可能會影響到Q1交易,但後續隨著疫情控制,房市仍會回到緩步回升態勢。

中央大學台灣經濟發展研究中心:偏多

消費者信心上漲,購買耐久財時機指標超過100的多空分水嶺

最後,有件有趣的事情可以分享,就是消費者信心指數,通常是落後指標,中央大學還有信義房屋每年都會做這項的調查,觀察這項指標,通常翻多一陣子之後就會到一個房價的相對高點,指標翻空之後,通常沒多久就到相對的低點,有點類似股票裡的散戶指標的概念。

看到這項指標翻多,警覺性反而要增加。房市不會立刻轉空,但需要持續的小心追蹤。以上分享!

本文影音內容獲授權轉載自《最好用的房價查詢網站-樂居》
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